Rủi ro trong đầu tư condotel bắt đầu lộ diện?

Mới đây, gần 100 khách hàng mua căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico Nha Trang (tại số 2 Phan Bội Châu, Nha Trang, Khánh Hòa) do Công ty TNHH Sản xuất thương mại Bạch Việt làm chủ đầu tư đang hết sức hoang mang, lo lắng trước thông tin khách sạn này sắp bị ngân hàng thu giữ.

Theo đó, sau nhiều bê bối, khách sạn 4 sao Bavico Nha Trang vừa bị ngân hàng thông báo thu hồi để "siết nợ", ngày 13/4 tới, phía ngân hàng sẽ chính thức thực hiện việc thu hồi.

Việc thu giữ tài sản của Công ty Bạch Việt căn cứ vào hợp đồng thế chấp giữa công ty này và Ngân hàng MB - Chi nhánh Sài Gòn vừa được Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Quân đội (MB AMC), gửi cho chủ đầu tư khách sạn Bavico.

Trong khi đó, hiện đã có hơn 60 nhà đầu tư mua căn hộ của khách sạn Bavico Nha Trang. Các khách hàng này chủ yếu là các cá nhân, mua theo hình thức hợp đồng mua bán, hợp tác kinh doanh với Công ty Bạch Việt. 

Trước đó, khách sạn Bavico Nha Trang đã được chủ đầu tư mời khách hàng mua căn hộ dưới dạng các căn condotel kèm theo cam kết sẽ thuê lại căn hộ và trả lợi nhuận 15%/năm. Công ty này còn được hứa sẽ cấp nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và cam kết mua lại căn hộ bất cứ lúc nào cho khách hàng.

Tuy nhiên, đã hai năm trôi qua, theo khách hàng của dự án cho biết, họ không hề nhận được tiền lợi nhuận từ việc thuê căn hộ như cam kết của chủ đầu tư. Sau sự việc ngân hàng thông báo "siết nợ" và ông Đinh Tiến Sử, Tổng giám đốc Công ty Bạch Việt bị khởi tố về hành vi chứa mại dâm ngày 1/4 vừa qua, những người đầu tư cho căn hộ khách sạn càng như ngồi trên đống lửa.

"Chúng tôi đã bỏ ra hơn 2 tỷ đồng để mua một căn hộ khách sạn tại Bavico. Từ khi chúng tôi bỏ vốn đầu tư, Công ty Bạch Việt luôn bội ước, không thực hiện các cam kết trong hợp đồng, chưa bao giờ chia lợi nhuận. Hiện dự án lại bị ngân hàng thu giữ khiến chúng tôi rất hoang mang cho số phận của tài sản trị giá lên tới hàng tỷ đồng/căn của mình”, một khách hàng của dự án tại TP. HCM cho biết.

Sự việc tại khách sạn Bavico Nha Trang đang cho thấy những rủi ro của loại hình căn hộ condotel đã bắt đầu lộ diện.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Hà, Trưởng ban tổng hợp, Viện Chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch và đầu tư) cho rằng, nhìn từ kinh nghiệm phát triển condotel của thế giới, có thể thấy rõ những rủi ro tiềm ẩn trong đầu tư loại hình căn hộ này đã được báo trước.

Theo ông Hà, mô hình căn hộ condotel xuất hiện những năm 1980 tại Miami (Mỹ). Trong thời gian đầu, mô hình này đã mang lại hiệu quả lớn khi hoạt động theo phương thức chuyển đổi các khách sạn cũ được xây dựng nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, kinh doanh, đồng thời đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng tại đây. 

Tuy nhiên, chỉ sau đó vài năm, đến năm 1986, hiệu quả của mô hình condotel đã giảm sút mạnh mẽ do chính sách đánh thuế cao tại Mỹ. Nhiều nhà đầu tư coi condotel là nơi an toàn để đầu tư đã thất bại.

Ngay sau đó, condotel được chuyển hướng sang Úc, và chỉ sau một thời gian ngắn, đến năm 1987 - 1989 condotel đã thực sự bùng nổ tại quốc gia này dẫn đến vỡ bong bóng bất động sản nghĩ dưỡng tại Úc vào năm 1990, gây ra một cuộc khủng hoảng kinh tế khá tồi tệ.

Sau năm 1990, condotel lại một lần nữa được hồi sinh tại Miami (Mỹ), tuy nhiên, khi nền kinh tế Hoa Kỳ khủng hoảng vào năm 2007, loại hình bất động sản này cũng không có được sự phát triển như mong đợi.

Phải đến thời gian gần đây, condotel mới xuất hiện trở lại cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế Mỹ. Theo số liệu thống kê, chỉ riêng thành phố Las Vegas năm 2016, số căn hộ condotel được bán ra trên thị trường đã chiếm khoảng 40% trên tổng nguồn cung căn hộ.

Tại các nước đang phát triển, như Indonesia năm 2015 vừa qua cũng đã xảy ra một vụ chủ đầu tư dự án condotel lừa của khách hàng rồi ôm tiền bỏ trốn gây hoang mang dư luận. 

Lý giải nguyên nhân tiềm ẩn rủi ro của loại hình condotel, ông Hà cho rằng vấn đề quan trọng nhất đối với condotel là sự chưa rõ ràng về pháp lý. Hiện loại hình căn hộ này vẫn chưa được pháp luật công nhận, không được cấp sổ đỏ để xác định quyền sở hữu đối với người mua nhà.

Bên cạnh đó, việc quản lý các căn hộ khách sạn từ phía các chủ đầu tư cũng tiềm ẩn nhiều bất ổn, nhiều khả năng không đúng như những gì chủ đầu tư cam kết với khách hàng. 

Cụ thể như phí quản lý hàng năm cao, lợi nhuận phụ thuộc vào khách du lịch chứ không phải giá trị căn hộ. Mặt khác, hiện nay đang xuất hiện tình trạng dư thừa căn hộ khách sạn, lợi thế về phía cung nhiều hơn phía cầu, trong khi nhu cầu thuê phòng của khách du lịch không cao như dự kiến.

"Khung pháp lý của condotel hiện đang là khoảng trống khá lớn, nhất là vấn đề cam kết lợi nhuận bị thổi phồng gây ra rủi ro cho khách hàng, nguy cơ bong bóng bất động sản condotel. Ngay cả những nước phát triển đã xảy ra tình trạng này, trong khi đó, trình độ quản lý của Việt Nam kém hơn họ, do đó nguy cơ này là luôn hiện hữu", ông Hà nhận định.

Bàn thêm về vấn đề này, luật sư Mạc Đình Thi, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng, không thể phủ nhận condotel là một trong những kênh đầu tư thu hút nhiều vốn đầu tư nhất trong thời gian gần đây. 

Tuy nhiên, bên cạnh rủi ro pháp lý chưa được công nhận, loại hình căn hộ này hiện cũng đang rất vướng trong hợp đồng mua bán căn hộ được ký giữa người mua nhà và chủ đầu tư.

Theo ông Thi, nếu như hợp đồng mua bán chung cư có căn cứ rất rõ ràng về các điều khoản được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản thì trong hợp đồng mua bán condotel lại chỉ có thể dựa vào Luật Dân sự trên cơ sở những thoả thuận của hai bên chủ đầu tư và khách hàng.

Trong khi đó, hợp đồng thường là do chủ đầu tư biên soạn, tất nhiên, trong đó sẽ có nhiều điều khoản chủ đầu tư áp đặt lên khách hàng và hướng thuận lợi về phía mình. Nếu có sự cố xảy ra, thiệt hại chắc chắn sẽ thuộc về khách hàng.

Bên cạnh đó, về việc chuyển nhượng, nếu như khi chuyển nhượng, mua bán căn hộ đều được thực hiện hết sức dễ dàng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, thì đối với condotel lại không hề có cơ sở pháp lý để thực hiện điều này khiến giữa người mua và người bán gặp rất nhiều khó khăn.

Trước đó, liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho dự án condotel, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Văn phòng luật sư Trương Anh Tú đã cho rằng, không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình căn hộ khách sạn.

Sự chông chênh về pháp lý của các căn hộ condotel sẽ gây ra những hệ quả pháp lý rất phức tạp cho người sử dụng và người đầu tư, tiềm ẩn những rủi ro pháp lý khôn lường cho người dân, bởi nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất khó có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của người khách hàng.

"Mặt khác, do chưa có sự thừa nhận của pháp luật nên những sổ đỏ của loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” này sẽ luôn đứng trước nguy cơ bị hủy bỏ hiệu lực. Đây sẽ là một thiệt hại kinh tế lớn đối với người mua", luật sư Thảo nhận định.