Căn hộ thương mại Đà Nẵng đắt hàng dù lợi nhuận cho thuê thấp hơn condotel

Condotel hấp dẫn hơn về mức cam kết lợi nhuận?

Xu hướng mua bất động sản để cho thuê đang được giới đầu tư trên thị trường địa ốc hiện nay rất quan tâm bởi tính ổn định cao, khả năng sinh lời lớn. Song tại các thị trường "đặc biệt" như Đà Nẵng, việc kinh doanh căn hộ cho thuê lại có sự khác biệt rất lớn giữa các dự án condotel và căn hộ để ở.

Được đánh giá là thành phố đáng sống nhất Việt Nam với bải biển đẹp, cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại, Đà Nẵng là điểm du lịch thu hút đông đảo du khách trong và ngoài nước. Theo Sở Du lịch TP. Đà Nẵng, trong năm 2017 thành phố này chào đón khoảng 6.600.000 lượt khách du lịch. Trong đó khách quốc tế chiếm 35%. So với cùng kỳ năm 2017, lượng khách quốc tế đạt mức tăng trưởng ấn tượng 36,8% và lượng khách nội địa tăng 11,3%.

Đó chính là một trong những nguyên nhân khiến bất động sản Đà Nẵng luôn có sức thu hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư, không chỉ là các bất động sản nghỉ dưỡng, condotel mà còn đối với cả căn hộ chung cư để ở với khả năng sinh lời từ việc kinh doanh cho thuê lại.

Theo tìm hiểu tại một số sàn giao dịch, hiện các dự án condotel trên thị trường bất động sản tại Đà Nẵng đang được các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 10 – 15% năm. Một trong những dự án căn hộ khách sạn gây chú ý trên thị trường hiện nay là Cocobay Đà Nẵng đang được chủ đầu tư áp dụng mức lợi nhuận cam kết từ chủ đầu tư tối thiểu 12%/năm trong vòng 8 năm cam kết. 

Theo quảng cáo của chủ đầu tư dự án này, từ năm thứ 9 trở đi, mức lợi nhuận cho nhà đầu tư sẽ đạt khoảng 15%, tức cao hơn gần gấp đôi lãi suất từ ngân hàng mang lại.

Hay như dự án Hoà Bình Green Đà Nẵng của chủ đầu tư Hoà Bình Group cũng cam kết lợi nhuận 8 – 12% trong vòng 10 năm. 

Trong khi đó, mức cam kết lợi nhuận của các dự án căn hộ thương mại được các chủ đầu tư đưa ra trong trường hợp các khách hàng mua nhà có nhu cầu cho thuê lại chỉ từ 8 - 10%/năm. 

Cách thức cam kết lợi nhuận của các dự án này không khác biệt nhiều so với condotel. Với các dự án căn hộ thương mại, trong trường hợp người mua nhà không có nhu cầu ở, khách hàng có thể ký hợp đồng cho thuê với chủ đầu tư và nhận lợi nhuận hàng năm.

Một số dự án căn hộ tại Đà Nẵng như Heritage Treasure Danang (Hilton Đà Nẵng), số 50 đường Bạch Đằng đang được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cho thuê tối thiểu 8%/năm. Dự án Fhome Đà Nẵng, 16 Lý Thường Kiệt, quận Hải Châu cam kết lợi nhuận 10%/năm.

Rõ ràng, xét về khía cạnh tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ, các dự án condotel được các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận hấp dẫn hơn hẳn các căn hộ thương mại có giá bán cao hơn.

Lấy ví dụ về cách chia sẻ lợi nhuận của căn hộ Coco Wonderland Resort, một dự án thuộc tổ hợp Cocobay Đà Nẵng vừa mới ra mắt thị trường, hiện mỗi căn condotel tại dự án này có giá trung bình 1,8 tỷ đồng. Với mức cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư 12%/năm, theo tính toánm khách hàng tại dự án sẽ nhận được lợi nhuận 216 triệu đồng/năm.

Trong khi đó, tại dự án căn hộ thương mại Heritage Treasure Danang hiện đang có mức giá từ 3,2 tỷ/ căn hộ, từ 70 - 110 triệu đồng/m2, theo chủ đầu tư cam kết, lợi nhuận tối thiểu của dự án là 8%, như vậy, mức lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại dự án này sẽ từ 250 triệu đồng/năm. 

Mức giá này không cao hơn nhiều so với suất đầu tư chỉ 1,8 tỷ tại dự án Cocobay Đà Nẵng nhưng được hưởng lợi nhuận lên tới 12%/năm.

Đâu là sức hút của dự án căn hộ thương mại

Lý giải nguyên nhân các căn hộ thương mại có tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp hơn nhưng vẫn thu hút các nhà đầu tư, bà Nguyễn Thị Minh Nguyệt, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BeeHouse cho rằng, khác với các dự án condotel, căn hộ thương mại có sổ đáp ứng được tâm lý của nhà đầu tư về pháp lý do vừa có giá trị kinh doanh cao.

Bên cạnh đó, hiện các căn hộ này tại Đà Nẵng chỉ đếm trên “đầu ngón tay”. Đặc biệt ở những vị trí đắc địa thì càng thêm hiếm, do đó các dự án khi ra hàng đều được người mua nhà rất quan tâm, bà Nguyệt cho hay.

Mặt khác, chính sự khan hiếm dự án đã khiến các căn hộ thương mại không chỉ có giá trị sinh lời từ việc cho thuê lại mà còn đảm bảo sự gia tăng giá trị cho bất động sản theo thời gian, đảm bảo lợi nhuận tối đa cho khách hàng, điều mà các condotel khó có thể làm được.

Ví dụ điển hình như dự án Fhome Đà Nẵng, giá khởi điểm 2 năm trước là 1,2 tỷ đồng/ căn, song hiện giờ mức giá này đã được nhân lên gấp 2, gấp 3 lần, tương đương với mức giá của giá Heritage Treasure Danang. 

Với mức lợi nhuân cam kết cho thuê lại 10%/năm, các khách hàng của dự án này sẽ thu về 300 triệu đồng/năm tiền trả cam kết cho thuê từ chủ đầu tư.

Đáng chú ý, khác với các căn hộ condotet chỉ có thể “giao phó” việc cho thuê cho chủ đầu tư với lượng khách thuê hầu hết là khách du lịch, chủ nhân các căn hộ thương mại tại Đà Nẵng có lợi thế “tự do” quyết định số phận của căn hộ của mình.

Theo đại diện một sàn giao dịch bất động sản tại Đà Nẵng, hiện thành phố này có một số lượng rất lớn người dân Việt Nam có thu nhập cao và người nước ngoài sống và làm việc. Các đối tượng khách hàng này thường có xu hướng thích sống trong các căn hộ cao cấp, view đẹp, dịch vụ chất lượng cao. Họ sẵn sàng "chi mạnh tay" để thuê các căn hộ này trong thời gian ngắn theo tháng, hoặc theo năm, tuỳ theo thời gian công tác tại thành phố.

Do đó, các căn hộ thương mại tại Đà Nẵng còn sở hữu một thị phần khách thuê rất tiềm năng. Giá thuê căn hộ Indochina Riverside hiện đang ở mức từ 23 – 28 triệu đồng/tháng/căn hộ hai phòng ngủ. Với mức đầu tư ban đầu khoảng hơn 4 tỷ/căn hộ 2 phòng ngủ, mỗi năm các khách hàng của dự án này cũng thu về hơn 300 triệu đồng.

Giá thuê căn hộ Azura Đà Nẵng hiện cũng đang ở mức khoảng 35 triệu đồng/căn hộ 2 phòng ngủ.

Tính ra mức lợi nhuận cho thuê của các dự án này chỉ tương đương 8%/năm, nếu so với mức lợi nhuận 12 – 15% như các dự án condolte công bố thì không thực sự hấp dẫn. Song, cũng theo các sàn giao dịch bất động sản nơi đây, các dự án căn hộ thương mại vẫn được sự đón nhận rất lớn của khách hàng, trái ngược với sự chững lại trên thị trường condotel do tính pháp lý chưa rõ ràng và tiềm ẩn rủi ro trong cam kết lợi nhuận.