Một đô thị đáng sống nên được xây dựng trên những 'lõi mềm' hơn là 'lõi cứng'

Đó là nhận định của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam trong sự kiện bất động sản 2020 với chủ đề “Vượt qua trở lực” do Forbes Việt Nam tổ chức tại TP.HCM.

Cơ hội và thách thức trong xây dựng đô thị tương lai

Hơn 400 doanh nhân, các nhà đầu tư, nhà môi giới, chuyên gia kinh tế, quy hoạch và phát triển đô thị… đã cùng nhau thảo luận sâu về các xu hướng mới nhất, các nhân tố chính ảnh hưởng tới từng phân khúc sản phẩm cũng như tác động ảnh hưởng dài hạn đến thị trường bất động sản.

Theo dự báo Việt Nam dự kiến sẽ đạt tỷ lệ 50 - 55% dân số sống ở đô thị vào năm 2035. Phát triển đô thị không chỉ là xây dựng cơ sở hạ tầng, mà còn là khởi tạo môi trường đáng sống để thu hút nguồn nhân lực. Làm thế nào để cung cấp ý tưởng, kế hoạch thực thi của đô thị sáng tạo, gợi mở cách tiếp cận, phát triển đô thị trong thời gian tới?

Quá trình phát triển đô thị ở Việt Nam diễn ra đồng thời giữa hình thành đô thị mới với chỉnh trang đô thị hiện hữu. Điều này đòi hỏi phải có sự đồng bộ, phối hợp chặt chẽ giữa quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, các dự án bất động sản và phối hợp liên ngành giao thông, tiện ích, cùng với hạ tầng công nghệ… Tất cả đang đặt ra nhiều cơ hội và thách thức trong việc xây dựng, phát triển đô thị đáng sống trong tương lai.

Ông Tan Chin Chai Benjamin, Giám đốc thiết kế CPG Việt Nam, Tổng giám đốc văn phòng Hà Nội đã chia sẻ những kinh nghiệm, lưu ý trong việc xây dựng thiết kế dự án, công trình thông qua nhiều dự án đã phát triển tại Singapore và Việt Nam.

Theo ông Tan Chin Chai, yếu tố tự nhiên và con người cần được nhấn mạnh trong việc quy hoạch, thiết kế. Có 4 yếu tố cần cân nhắc bao gồm lồng ghép yếu tố thiên nhiên vào trong việc thiết kế, nhưng cần để tự nhiên phát triển theo hướng vốn có của nó. Ngoài ra, yếu tố nhận dạng, khả năng chống chịu, yếu tố lưu thông không khí đang ngày càng quan trọng trong thiết kế một dự án. Để có một thành phố thông minh, việc thiết kế nên dựa trên những ứng dụng kết nối, có khả năng tạo ra cộng động sản sinh nguồn nguyên liệu hữu cơ.

“Việc phát triển nguồn nước, bảo vệ tài nguyên này là rất quan trọng và được nhấn mạnh trong các dự án mà CPG thực hiện. Covid-19 một lần nữa đem đến sự cơ hội để thay đổi nhận thức trong việc thiết kế đô thị một cách bền vững, tái thiết lập hạ tầng cơ sở, nhấn mạnh yếu tố tự nhiên. Đặt trong biến đổi khí hậu, miền Trung bị ảnh hưởng nặng nề, không chỉ thiệt hại về tiền, chúng ta cần thay đổi cách tiếp cận. Việc quy hoạch thiết kế như vậy sẽ khó khăn khi chúng ta bước ra khỏi vùng an toàn nhưng cần đặt câu hỏi chúng ta sẽ sống thế nào, trong môi trường ra sao để có thể đưa ra những thiết kế quy hoạch phù hợp”, ông Tan Chin Chai nói.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam đặt những câu hỏi gợi mở mang tính cốt lõi: “Trong khi thị trường bất động sản nhà ở tại Bình Dương được chú ý thời gian qua, việc thu hút người dân về đây sinh sống vẫn là một bài toán lớn. Bình Dương cần trả lời được câu hỏi sẽ phát triển theo hướng cụ thể nào, là thành phố du lịch hay thành phố công nghiệp dịch vụ?

Lý do người dân vẫn chen chúc ở TP.HCM vì thành phố này đảm bảo cho họ cơ hội việc làm và những sự phát triển khác. Một đô thị đáng sống nên được xây dựng trên những lõi mềm hơn là lõi cứng. Kinh nghiệm từ các khu đô thị đã phát triển hàng trăm năm trên thế giới cũng cho thấy chúng phải mang tính kế thừa và đảm bảo các yếu tố trong tháp nhu cầu Maslow, là kim chỉ nam cho đô thị đáng sống”.

Ông Olivier Souquet, nhà sáng lập và Chủ tịch De-so Architects Planners cho rằng yếu tố văn hóa đặc thù của Việt Nam là người dân có xu hướng sống gần thiên nhiên. Ký ức về TP.HCM trong tôi là một thành phố được phản chiếu trên mặt nước. Chúng ta cần phải chú trọng tạo ra một nơi có kết nối với sông núi. Việt Nam may mắn có nhiều khu trung tâm gắn với dòng sông, nên chúng ta có thể trông đợi viễn cảnh các thế hệ con cháu sau này cũng sẽ khỏe mạnh hơn nhờ vào điều này.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch NgoViet Architects & Planners đưa ra những cảnh báo đầy nhân văn cho nhà đầu tư: “Việc phát triển đô thị ở Việt Nam đã bắt đầu bước đến giai đoạn đảm bảo sự an cư lạc nghiệp cho người dân, thay vì thực trạng người sở hữu tại các khu đô thị hiện đại là các nhà đầu tư chứ không phải là người có nhu cầu ở thực sự, tỷ lệ lấp đầy phụ thuộc vào người thuê.

Các dự án trước khi triển khai cần thực hiện việc nghiên cứu kỹ xem cư dân tương lai sẽ là ai, không chỉ giúp họ có nhà ở mà còn phải có việc làm tốt với mức lương cao để chi trả dần cho việc mua nhà và đủ thu hút để họ di chuyển gia đình đến sống. 

Sự an cư lạc nghiệp cần đáp ứng cho nhu cầu của đa dạng nhóm cộng đồng gồm nhóm có thu nhập cao lẫn thấp, người nước ngoài, người già và người trẻ, các chuyên gia, các gia đình…

Các yếu tố này cần được đảm bảo ở mọi thành phố tại Việt Nam, chứ không riêng gì ở thành phố phía Đông TP.HCM đang được bàn đến nhiều thời gian gần đây. Sắp tới, các nhà đầu tư sẽ không chỉ rủ nhau làm các dự án cao cấp mà sẽ đầu tư theo hướng đặc thù, trọn gói. Chúng ta sẽ không chỉ nghe quảng cáo về các khu nhà cao tầng xinh đẹp mà còn về cuộc sống mà nó mang lại như cơ hội về việc làm, học tập cũng như không gian công cộng phù hợp”.

Những xu hướng tiềm năng của thị trường bất động sản

Kinh tế Việt Nam đang duy trì mức tăng trưởng GDP tính đến hết quý III/2020 là 2,12%. Như nhiều ngành, lĩnh vực bất động sản diễn biến kém khả quan do chịu tác động tiêu cực đại dịch Covid-19 và các nút thắt pháp lý trong việc cấp các dự án mới. 

Năm 2020 là năm thứ hai liên tiếp ghi nhận thị trường sơ cấp kém sôi động do hạn chế nguồn cung. Dù vậy, do nhu cầu thị trường vẫn ở mức cao, mức giá chào bán sơ cấp trên thị trường nằm trong xu hướng tích cực, tăng nhẹ ở cả Hà Nội và TP.HCM.

Bên cạnh các thách thức ngắn hạn, việc chính phủ quyết tâm đẩy mạnh đầu tư hạ tầng đầu tư như một giải pháp thúc đẩy kinh tế mở ra các cơ hội phát triển và thúc đẩy thị trường bất động sản trong dài hạn hình thành từ việc kết nối và quy hoạch vùng.

Giám đốc CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng các chủ nguồn cung sẽ cần tận dụng những thiết kế mang tính linh hoạt cao, chú ý tới khu Đông – nơi sẽ thành khu vực trọng điểm ảnh hưởng tới nguồn cung toàn thị trường trong thời gian tới.

Nhìn lại năm 2020, lãnh đạo CBRE chỉ ra xu hướng sụt giảm nguồn cung diễn ra tại cả Hà Nội và TP.HCM. Bài trình bày năm nay của đại diện CBRE cũng tính đến các con số tại Bình Dương, vì năm nay thị trường này có số căn hộ chào bán theo sát với thị trường TP.HCM.

Xét theo phân khúc, TP.HCM vẫn là nơi thu hút được nhiều nhóm đối tượng với phân khúc sản phẩm đa dạng, với phân khúc hạng sang chiếm ưu thế, trong khi Hà Nội lại tập trung vào phân khúc trung cấp chiếm 69%. Thị trường Bình Dương có cơ cấu nguồn cung trung cấp chiếm xấp xỉ 100%. Giá thị trường TP.HCM đã tăng 6%, với thị trường Hà Nội vẫn ổn định trong khi Bình Dương tăng 21%.

“Tại cả TP.HCM và Hà Nội, khu Đông vẫn đang tiếp tục thu hút nhà đầu tư và những người mua để ở. CBRE dự đoán đến năm 2025, nguồn cung lũy kế tại phía Đông TP.HCM sẽ 44% lên 198.000 căn cùng với sự hoàn thiện của hàng loạt dự án cơ sở hạ tầng. Kịch bản tương tự cũng sẽ diễn ra tại các quận ở bờ Đông sông Hồng tại Hà Nội, với số nguồn cung sẽ chạm xấp xỉ 65.000 căn với mức tăng trưởng có thể lên tới 16% trong 5 năm tới”, ông Kiệt cho biết.

Hai xu hướng tiềm năng của thị trường bất động sản sẽ diễn ra trong thời gian tới, đó là nhu cầu nhà ở dành cho người nước ngoài tiếp tục tăng cao khi thương chiến Mỹ - Trung ảnh hưởng tới sự dịch chuyển của nhiều nhà máy và thúc đẩy làn sóng đầu tư FDI vào Việt Nam. 

Ở thị trường nội địa, yếu tố dân số và mức thu nhập ngày càng được cải thiện là lý do để đại diện các đơn vị phát triển dự án đưa ra dự báo "tích cực" đối với các dự án phát triển nhà ở hướng tới khách hàng là người Việt Nam.

Đó là nhận định chung của các doanh nhân, chuyên gia hàng đầu trong ngành bất động sản. Các vị diễn giả đều thể hiện sự lạc quan khi đánh giá thị trường trong 9 tháng qua, đồng thời cho biết nhu cầu về nhà ở sẽ tiếp tục tăng cao trong thời gian sắp tới, ở phân khúc cao cấp lẫn tầm trung.

Ông Andy Han Suk Jung, Tổng giám đốc SonKim Land khẳng định có những thành tựu nhất định cho thấy phản ứng tích cực của thị trường đối với dự án mới của tập đoàn này từ đầu tháng 10. 

"Mọi người đón nhận khá tốt những dự án của chúng tôi thời gian qua, thậm chí còn chờ đợi nhiều dự án được tung ra trong tương lai", ông Jason Turnbull, Phó tổng giám đốc Masterise Homes cho biết.

Đa dạng hoá các sản phẩm, đưa công nghệ vào hệ thống để phục vụ khách hàng từ đầu tới cuối, theo sát nhu cầu của khách hàng sau khi bàn giao sản phẩm là những ý quan trọng được đưa ra nhằm trả lời câu hỏi làm thế nào tiếp tục thu hút sự chú ý của khách hàng trong tương lai.

Ông Nguyễn Thế Nhiên, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land - đại diện cho nhà phát triển dự án trong phân khúc giá tầm trung cho biết họ đưa công nghệ vào hệ thống để tạo cơ hội cho khách hàng tiếp cận dự án dễ dàng hơn. Bên cạnh đó, tập đoàn đa dạng các gói sản phẩm và giải pháp thanh toán để phù hợp với thị trường và nhu cầu khách hàng.

Cũng sử dụng công nghệ, Tổng giám đốc Angus Liew của Gamuda Land cho biết sẽ sớm ra mắt thị trường một không gian ảo nơi khách hàng có thể xem nhà, trải nghiệm không gian nhà ở, tương tác với người bán. 

"Chúng tôi tạo ra một không gian ảo nơi khách hàng không cần tới trực tiếp vẫn có thể trải nghiệm tất cả mọi thứ như họ đang ở đó", người đứng đầu Gamuda Land mô tả về giải pháp sẽ sớm ra mắt thị trường của đơn vị này.