JLL nhận định về thời điểm vàng để đầu tư bất động sản ở Thủ Thiêm

Giá đất tăng kỷ lục

Theo báo cáo chuyên đề “Thủ Thiêm – Thời điểm vàng” do Công ty tư vấn bất động sản JLL công bố ngày hôm nay, giá đất Thủ Thiêm đã tăng khoảng 30 – 40% trong vòng ba năm trở lại đây và JLL đánh giá đây là “mức tăng kỷ lục nhưng hợp lý”.

Lý do là vì xuất phát điểm của giá đất Thủ Thiêm khá thấp, cơ sở hạ tầng của Thủ Thiêm đang dần hình thành và hoàn chỉnh, hầu hết các dự án nhà ở mở bán tại Thủ Thiêm được hấp thụ tốt đã phản ánh nguồn cầu cao của thị trường.

JLL đánh giá Thủ Thiêm là quỹ đất cuối cùng còn lại của TP. HCM với quy hoạch tổng thể tốt, vị trí vô cùng đắc địa bên sông Sài Gòn và tiếp giáp trực tiếp quận 1.

Nhìn chung, giá đất Thủ Thiêm hiện ở mức khoảng 1/3 so với giá đất ở quận 1 và tương đối thấp hơn giá đất ở các quận liền kề quận 1 như quận 3 và quận 4. Ngoài sự tăng trưởng của giá đất Thủ Thiêm, các khu vực liền kề Thủ Thiêm ở quận 2 như Đồng Văn Cống, An Phú, Thảo Điền cũng có sự gia tăng.

Với tốc độ đô thị hóa đang gia tăng mạnh mẽ, sự hoàn thiện mỗi ngày của các dự án ở Thủ Thiêm, và quan trọng hơn hết đó là sự hoàn thiện về pháp lý của các dự án, JLL cho rằng sẽ không phải vô lý khi cho rằng giá đất này sẽ còn tiếp tục tăng trong những năm tới. Đây sẽ là phần bù lợi ích cho những nhà đầu tư tiên phong vào Thủ Thiêm từ những giai đoạn đầu tiên do đã chấp nhận mức độ rủi ro cao hơn.

Đến nay, tỷ lệ bán của dự án Sala ước tính đạt từ 95 - 100%. Về giá bán, JLL đã ghi nhận căn hộ tăng giá khoảng 30 - 35% so với đợt mở bán đầu tiên vào năm 2015.

Dự án Empire City bắt đầu mở bán thử nghiệm lần lượt vào tháng 12/2016 và tháng 7/2017 với hai dự án tương ứng là Linden Residence và Tilia Residence. Cả hai tòa nhà cung cấp cho thị trường tổng cộng khoảng gần 1.000 căn hộ và hầu như bán hết chỉ trong vài tuần đầu tiên mở bán.

Giá bán trung bình của Tilia Residence đã tăng khoảng 20 – 25% so với Linden Residence trong vòng 6 tháng. Sự gia tăng này không chỉ do vị trí của Tilia gần với sông Sài Gòn hơn cũng như chất lượng thiết kế xây dựng tốt hơn mà còn phản ánh nguồn cầu cao của dự án phát triển có chất lượng cao ở Thủ Thiêm.

Với sự bùng nổ ở thị trường căn hộ cao cấp và nhu cầu cao đối với sự phát triển dự án văn phòng và bán lẻ, quận 2 đã trở thành tâm điểm cho các dự án quy mô lớn trong ba năm qua.

Trong đó, có thể nhận thấy Thủ Thiêm là điểm đến hấp dẫn nhất của quận 2 với chất lượng quy hoạch tổng thể tốt và vị trí nằm cạnh trung tâm hành chính kinh tế quận 1.

“Dù số lượng giao dịch và giá giao dịch có gia tăng trong thời gian gần đây, chúng tôi tin rằng chu kỳ hiện tại vẫn chưa đạt đến đỉnh,” báo cáo viết.

Nguồn cung căn hộ ở khu vực Thủ Thiêm dự kiến sẽ gia tăng trong các năm tới khi thị trường dự kiến ra mắt các sản phẩm căn hộ thương hiệu cao cấp từ các nhà đầu tư lớn. 

Tuy nhiên, JLL lại cho rằng, nguồn cung mới này sẽ không tạo áp lực giảm giá, mà thay vào đó, có thể định hình một mặt bằng giá mới ở Thủ Thiêm khi khu đô thị được hình thành và hoàn chỉnh hơn với các giá trị tiện ích gia tăng như trường học, bệnh viện, trung tâm giải trí.

JLL nhận định, giá bán căn hộ dự kiến vẫn tiếp tục gia tăng và kỳ vọng mức tăng giá này sẽ là phần bù đắp giúp nhà đầu tư vẫn đạt được mức sinh lợi kỳ vọng khi chi phí đất gia tăng.

Với nền kinh tế ngày càng tăng trưởng và nhu cầu mạnh mẽ từ khách mua nhà có khả năng chi trả bằng tiền mặt hoặc vay vốn ngân hàng, có thể thấy rằng người mua nhà có quan điểm đầu tư dài hạn trong quyết định đầu tư của mình và đó là dấu hiệu tích cực cho những khu vực đang phát triển như Thủ Thiêm.

Khan hiếm quỹ đất sạch

Theo phản ánh của JLL, phần lớn quỹ đất ở Thủ Thiêm đã có nhà đầu tư thông qua nhiều hình thức giao đất hoặc hợp tác khác nhau, dẫn đến thực trạng khan hiếm quỹ đất sạch còn lại để phát triển dự án trong khi nhu cầu đầu tư vẫn đang tăng cao.

“Hiện tại vẫn còn rất nhiều nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội đầu tư tốt tại Thủ Thiêm với giá đất hợp lý thông qua việc mua lại hoặc liên doanh với đối tác trong nước có uy tín”, JLL cho biết.

Quy mô toàn khu Thủ Thiêm bao gồm 176 lô đất với khoảng 3,2 triệu m2 sàn nhà ở, và 3,4 triệu m2 sàn thương mại và sẽ là nơi sinh sống và làm việc của 145.000 cư dân và 217.000 nhân viên.

Cách thức phổ biến nhất để tiếp cận quỹ đất tại Thủ Thiêm là thông qua hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT). Các lô đất được cấp cho các nhà đầu tư để đổi lấy việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, trong đó 45% tổng diện tích có thể phát triển đã được chính thức phê duyệt thông qua hợp đồng BT.

Đại Quang Minh là nhà đầu tư tiên phong vào Thủ Thiêm, với một loạt những dự án lớn đang triển khai cả về hạ tầng lẫn khu dân cư thông qua hình thức BT. Về đầu tư hạ tầng, Đại Quang Minh sẽ chịu trách nhiệm xây dựng 4 tuyến đường chính, gồm đại lộ vòng cung, đường ven hồ trung tâm, đường ven sông Sài Gòn và đường châu thổ qua khu lâm viên sinh thái phía nam, cầu Thủ Thiêm 2 và cầu đi bộ.

Dự án đầu tư xây dựng quảng trường trung tâm quy mô khoảng 20ha và công viên bờ sông khoảng 9ha hiện đang được nhà đầu tư triển khai lập đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1:500.

Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ Tầng Kỹ Thuật TP.HCM (CII) đã được nhận khoảng 90.000 m2 đất sử dụng ổn định lâu dài để xây dựng nhà ở và 6.000 m2 đất sử dụng 50 năm để xây dựng văn phòng cho thuê, trả tiền thuê đất một lần cho toàn thời gian thuê. 

Đổi lại, CII sẽ đầu tư dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc - Nam đoạn từ chân cầu Thủ Thiêm 1 đến đường Mai Chí Thọ trong khu đô thị Thủ Thiêm.

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng đã được UBND TP. HCM cho phép nghiên cứu đề án đầu tư xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 nối khu đô thị Thủ Thiêm và đường Nguyễn Văn Linh, quận 7.

Ngoài ra, nhà đầu tư có thể tiếp cận quỹ đất Thủ Thiêm thông qua hình thức đấu thầu. Năm 2011, chính quyền thành phố bắt đầu đấu thầu các lô đất đầu tiên. Tính đến năm 2016, 10% diện tích có thể phát triển đã được chuyển giao thông qua quá trình đấu thầu cho các tập đoàn khác nhau, chủ yếu là các nhà đầu tư quy mô lớn. 

Theo thông báo từ Ban quản lý Thủ Thiêm, 16% trong tổng diện tích có thể phát triển sẽ được mời thầu trong thời gian tới đây, đáng chú ý nhất trong kế hoạch mời thầu này là 5 lô trong khu chức năng số 2a.

Ước tính khoảng 62% trên tổng diện tích sàn (GFA trên mặt đất) vẫn chưa được tiến hành xây dựng do nhiều chủ đầu tư đang gặp vướng mắc, khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục hành chính xin giấy phép đầu tư.

Hầu hết các dự án đã xây dựng tại Thủ Thiêm hiện nay là các dự án nhà ở. Ngoài dự án thương mại phức hợp Thaco của Đại Quang Minh sắp được hoàn thành vào đầu năm 2018, vẫn chưa có thêm kế hoạch phát triển dự án thương mại nào được ghi nhận tại khu vực này

Tuy nhiên, JLL lưu ý rằng Thủ Thiêm có tổng diện tích đến 657 héc ta, quy mô lớn với 20.426 căn hộ và 3.4 triệu m2 diện tích sàn thương mại. Với một dự án phát triển phức hợp lớn như Thủ Thiêm, việc khu vực này trở thành công trường xây dựng trong vòng nhiều năm là không thể tránh khỏi.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Việt Nam của JLL cảnh báo: "Các nhà đầu tư phải hết sức quan tâm đến tình hình thị trường và sự thay đổi cung và cầu để hạn chế nguy cơ dư nguồn cung trong tương lai.  Các nhà đầu tư và người mua bất động sản nhà ở cần phải lưu tâm đến điều này khi đầu tư vào Thủ Thiêm.”

Theo quy hoạch tổng thể, 10 lô đất được dành riêng để phát triển trường học phục vụ cho nhu cầu học tập của cư dân Thủ Thiêm và các khu vực lân cận. Do cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ và cộng đồng dân cư ít nên thị trường này vẫn chưa thu hút được sự quan tâm lớn.