Cấm công trình để ở kết hợp thương mại dịch vụ: Bài học từ Đà Nẵng

Ngày 20/6, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng ban hành văn bản gửi UBND các quận huyện, các chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng liên quan đến việc tạm dừng thẩm định cấp phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ kết hợp với thương mại dịch vụ. 

Theo đó, kể từ ngày 19/6, Sở Xây dựng tạm dừng việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ thẩm định, cấp phép xây dựng đối với những công trình xây dựng mới nhà ở riêng lẻ kết hợp thương mại dịch vụ và công trình cải tạo chuyển đổi công năng từ nhà ở riêng lẻ sang thương mại dịch vụ. 

Lý do việc tạm dựng cấp phép này là để Sở Xây dựng phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát việc chuyển đổi công năng trong thời gian qua theo yêu cầu của UBND thành phố tại Công văn số 3429/UBND-QLĐT ngày 27/5/2020.

Trước đó, ngày 14/5/2018 Sở Xây dựng Đà Nẵng đã ban hành văn bản 4111/SXD-CPXD thống nhất với việc chuyển đổi một phần nhà ở có quy mô thấp tầng (dưới 9 tầng) trên các trục đường giao thông đô thị sang các loại hình công trình dịch vụ thương mại như khách sạn, văn phòng, nhà hàng, nhà trưng bày sản phẩm và các dịch vụ khác.

Việc dừng đột ngột thực hiện chủ trương cấp phép nêu trên đã gây ra khá nhiều bức xúc trong dư luận xã hội và ảnh hưởng không nhỏ đến các nhà đầu tư bất động sản tại địa phương. 

Nhiều nhà đầu tư dự định mua các tài sản là đất ở, tiến hành hợp lô để xây dựng các công thương mại dịch vụ phải tạm thời gác lại ý định và chờ đợi. Thị trường đất nền ven biển, ven sông, những nơi có tiềm năng phát triển du lịch Đà Nẵng lại gặp thêm khó khăn thời hậu Covid-19.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều người dân đồng tình với quyết định trên vì những hệ lụy phát sinh trong quá trình triển khai cấp phép các công trình nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ. Nguyên nhân là do sự xung đột về hạ tầng giao thông, ô nhiễm tiếng ồn, kẹt xe, quá tải hạ tầng đô thị,... làm ảnh hưởng đến đời sống bình thường của những người dân chỉ có nguyện vọng mua để ở.

Các chính sách khi vừa mới ban hành có thể sẽ gây tranh cãi là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên, khi nhìn nhận dưới góc độ pháp luật, tác động xã hội của chính sách, lịch sử của từng thời kỳ phát triển đô thị sẽ rút ra những bài học cho việc phát triển trong thời kỳ mới cũng như làm bài học cho các khu đô thị khác là việc nên làm.

Theo đó, khoản 1, Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất đã nêu rõ, đất đai phải được sử dụng: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.” Như vậy, việc cấp phép xây dựng công trình nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ như trên là chưa phù hợp. Tuy nhiên, khi đối chiếu với lịch sử phát triển và quy hoạch đô thị của thành phố Đà Nẵng thì việc tạo cơ chế linh hoạt như trước đây lại là việc nên làm. 

Quy hoạch đô thị trong một khoảng thời gian dài vừa qua phần lớn là phân lô đất nền nhỏ lẻ, đa phần phát triển quỹ đất ở; quỹ đất thương mại dịch vụ không được quan tâm đúng mức, quy hoạch không phù hợp cả vị trí, diện tích. Bên cạnh đó, việc chia lô đất thương mai dịch vụ quá lớn nên các đối tượng có nhu cầu cấp bách để đầu tư các công trình thương mại dịch vụ ở quy mô vừa và nhỏ hầu như không có khả năng tiếp cận, các lô đất có diện tích quá lớn bị bỏ hoang nhiều năm liền.

Nhiều tuyến phố cho phép xây dựng quá mức các công trình cao tầng, kinh doanh thương mại dịch vụ, gây nên tình trạng kẹt xe, ô nhiễm môi trường, tiếng ồn là có thật. Vậy nên, việc cho phép kết hợp loại hình công trình thương mại dịch vụ kết hợp với mục đích để ở; quy mô xây dựng lớn, nhỏ, mục đích kinh doanh cần được cân nhắc kỹ để tránh xảy ra các hệ lụy nêu trên.

Cơ cấu sử dụng đất ở và đất thương mại dịch vụ tại các khu quy hoạch đô thị cần cân đối phù hợp với Chiến lược phát triển kinh tế xã hội của địa phương; quy mô, diện tích phân lô phải phù hợp với hạ tầng đô thị và hướng đến đối tượng người sử dụng sau cùng.

Cần bố trí các tuyến phố thương mại dịch vụ có tính chất đặc thù như nhà hàng, karaoke thành các tuyến tập trung để dễ dàng xử lý ô nhiễm tuyến ồn. Tránh tác động và xung đột với các khu vực chỉ dành để ở.

Các chính sách của nhà nước cần nhanh chóng và kịp thời nhưng cũng cần có lộ trình thực hiện, để tránh ảnh hưởng đột ngột đến quyền lợi của người dân. Việc hiện nay thành phố cần làm là đẩy nhanh công tác rà soát, đánh giá; ban hành chủ trương mới để an dân, góp phần bình ổn thị trường nhà đất sau thời gian suy thoái vừa qua.

Với nhiều nhà đầu tư, đây cũng là lời cảnh tỉnh đối với việc cần tìm hiểu kỹ kiến thức trong kinh doanh và đầu tư bất động sản; việc chấp hành đúng pháp luật trong đầu tư, xây dựng là việc phải làm để tránh hệ lụy về sau. 

Nguyên tắc “đất phải sử dụng đúng mục đích” sắp tới sẽ lại ảnh hưởng nhiều đến các mô hình đầu tư farmstay, mà trong đó nhà đầu tư mua đất nông nghiệp, không thực hiện các thủ tục pháp lý, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.