Thị trường bán lẻ 'ngấm đòn' Covid-19

Trong 6 tháng đầu năm 2021, dù đối diện với áp lực từ dịch bệnh, song tổng doanh thu bán lẻ vẫn tăng, nguồn cung và giá thuê trung bình ổn định theo quý, các chỉ số của thị trường bán lẻ vẫn cho thấy nhiều dấu hiệu khả quan. Tuy nhiên, sang quý III, tình hình thị trường đã xấu đi nhanh chóng.

Trên quy mô cả nước, tổng mức bán lẻ và hàng hóa ghi nhận sự giảm
 mạnh do ảnh hưởng của các biện pháp chống dịch. Tính chung 9 tháng đầu năm 2021, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng
 đạt 3.367,7 nghìn tỷ đồng, giảm 7,1% so với cùng kỳ năm ttrước. 

Tại TP. HCM, nhiều trung tâm thương mại ngừng hoạt động suốt quý III. Làn sóng dịch thứ 4 đi kèm với chính sách giãn cách xã hội nghiêm ngặt đã khiến giao dịch cho thuê ở các trung tâm thương mại rất hạn chế trong quý III/2021. Một số trung tâm thương mại tiếp tục hoãn kế hoạch khai trương tới năm 2022 mặc dù đã hoàn thành xây dựng.

Trong khi hầu hết các chủ nhà vẫn chưa
 tuyên bố các kế hoạch cấu trúc khách thuê hay mặt bằng thuê vì những biến động chưa chắc chắn của đại dịch, khách thuê cũng áp dụng chiến lược chờ đợi để thích ứng.

Tương tự, tại Hà Nội, trước diễn biến căng thẳng của làn sóng Covid-19 thứ tư và các chính sách giãn cách xã hội nghiêm ngặt của Chính phủ, các trung tâm thương mại đều rơi vào tình trạng “cửa đóng then cài” từ ngày 24/7. 

Kế hoạch khai trương của nhiều dự án mới bao gồm một trung tâm thương mại và một số khối đế thương mại buộc phải tạm hoãn đến cuối năm 2021 hoặc đầu năm 2022. Thị trường mặt bằng bán lẻ trong quý III không đón nhận thêm nguồn cung mới.

Bên cạnh đó, về giá bán, do giãn cách xã hội chủ nhà cho thuê tiếp tục miễn giảm tiền thuê, có chính sách hỗ trợ khách thuê từ quý II/2021. Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2021 của JLL cho thấy, hầu hết các chủ nhà, trung tâm thương mại có chủ trương miễn giảm tiền thuê cho khách thuê, áp dụng cho giai đoạn giãn cách toàn xã hội trong suốt ba tháng thuộc quý III/2021. 

Vì vậy, giá thuê trung bình thực tế của các trung tâm thương mại trọng điểm ghi nhận đạt 30,7 USD/m2/tháng, giảm 18,2% theo quý và 24,8% theo năm.

Tại Hà Nội, giá chào thuê và giá thuê ghi trên hợp đồng tại các trung tâm thương mại trọng điểm vẫn được giữ ổn định. Tuy nhiên, trong tình hình kinh tế bất ổn và tình hình dịch bệnh phức tạp, các chủ nhà tăng cường hỗ trợ khách hàng bằng các ưu đãi hoặc các chính sách thuê linh hoạt như miễn phí tiền thuê trong thời gian đóng cửa mặt bằng do giãn cách xã hội. 

Bên cạnh đó, chủ nhà cũng đang cân nhắc các chương trình chiết khấu ngắn hạn nhằm hỗ trợ khách thuê hiện nay và thu hút các khách thuê mới. Theo đó, giá thuê thực giảm mạnh, khoảng 15,9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dự báo về triển vọng thị trường bán lẻ cuối năm 2021, JLL cho rằng, mặc dù TP. HCM đã nới lỏng giãn cách xã hội từ 1/10 và cho phép trung tâm thương mại mở cửa trở lại, song cả chủ nhà và khách thuê vẫn dè dặt cho ngày tái hoạt động. Những lo ngại chủ yếu nằm ở tần suất của lượt khách ghé thăm và các chi phí phát sinh để kiểm soát dịch bệnh. 

Tuy nhiên, trong trung và dài hạn, với lộ trình tiêm chủng và mở cửa ở TP.HCM, thành phố được kỳ vọng vẫn là điểm đến thu hút của các nhãn hàng quốc tế lớn nhờ các lợi thế về dân số và mức độ đô thị hóa sẵn có.

Kế hoạch khai trương các trung tâm bán lẻ mới trong quý IV dự kiến sẽ tiếp tục bị trì hoãn sang năm 2022, bao gồm trung tâm thương mại Socar Mall và các trung tâm thương mại thuộc khối đế các dự án phức hợp do không đạt được tỷ lệ lấp đầy yêu cầu. 

Đối với các trung tâm thương mại hiện hữu, một số chủ nhà dự kiến sẽ có những đợt cơ cấu lại khách thuê và mặt bằng thuê, nhằm tạo ra bộ mặt mới cho các trung tâm thương mại sau khi mở cửa trở lại sau giãn cách.

Giá chào thuê được dự báo sẽ duy trì ổn định, trong khi giá thuê thực sẽ tăng do các chủ nhà sẽ ngừng một số chính sách miễn giảm hỗ trợ khi các trung tâm thương mại mở cửa trở lại. Các chính sách hỗ trợ giữa chủ nhà và khách thuê sẽ mang tính thương lượng theo từng trường hợp do các chủ nhà cũng đang gánh chịu các áp lực về tài chính sau hơn 120 ngày ngừng hoạt động các mặt bằng thuê. 

Tại Hà Nội, tình hình có khả quan hơn TP. HCM khi phần lớn các trung tâm thương mại trọng điểm vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 90% . Trong đó, tỷ
 lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại trọng điểm ở khu vực trung tâm và khu vực ngoài trung tâm giữ ổn định so với quý trước. 

Tuy nhiên, khách thuê cũng có xu hướng dè dặt hơn trong các hoạt động mở rộng và tái ký hợp đồng thuê cho tới khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát. Trong quý này, nhu yếu phẩm, đồ dùng sinh hoạt và các sản phẩm chăm sóc sức khỏe là các ngành hàng được phép mở cửa và thu hút khách mua sắm tại các trung tâm thương mại.

Thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến sẽ đón chào thêm 40.800m2 sàn đến từ dự án trung tâm thương mại cấp vùng Vincom Smart City tại Nam Từ Liêm trong cuối năm nay, nâng tổng nguồn cung của thị trường lên đến gần 1 triệu m2 sàn. 

Trong khi đó, các trung tâm thương mại cộng đồng tại các dự án hỗn hợp dự kiến mở cửa trong cuối năm nay vẫn trong quá trình tìm kiếm khách thuê mặt bằng. Song, trong tình hình phức tạp của dịch bệnh, kế hoạch khai trương của các dự án mới này có thể tiếp tục bị trì hoãn.

Tuy vậy, JLL cũng cho rằng, sau khi dịch bệnh được kiểm soát, tâm lý thị trường sẽ hồi phục nhanh chóng do cơn khát mua sắm của người tiêu dùng đã bị dồn nén trong thời gian dài giãn cách. Chính vì vậy, đây có thể là thời điểm vàng cho các ngành hàng xa xỉ hoặc các thương hiệu lớn có khả năng tài chính tốt tìm kiếm mặt bằng kinh doanh mở rộng thị trường ở Việt Nam.