Góc khuất của cổ phiếu bất động sản

Doanh thu các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn đóng băng thị trường 2011-2012 đạt mức 96 nghìn tỷ đồng năm 2016, tăng gấp 4.5 lần năm 2010. Số liệu trên dựa trên doanh thu của 42 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán do Công ty CP Chứng khoán KIS tổng hợp.

Tuy nhiên, lợi nhuận ròng không tăng tương ứng với tốc độ tăng của doanh thu. Sau khi đạt mức cao tương ứng 30% và 20% trong thời kỳ phát triển nóng bất động sản 2008-2009, biên lãi ròng và ROE đã giảm xuống mức dưới 5% năm 2012-2013 do chi phí đầu vào như giá đất, lãi suất, nhân công … đều tăng trong khi giá bán và tốc độ bán hàng giảm.

Cùng với sự ấm lên của thị trường bất động sản, các tỷ lệ sinh lời hoạt động kinh doanh đã cải thiện, với biên lãi ròng đạt 16% và ROE đạt 10% trong năm 2016.

Tuy nhiên, theo quan sát Trương Hiền Phương, Giám đốc Môi giới của KIS, rất ít doanh nghiệp tạo ra lợi nhuận đủ lớn để vừa tái đầu tư, vừa trả cổ tức cho cổ đông.

Sau khi thực hiện thành công một dự án, các doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ đầu tư phần lớn số tiền thu được cho dự án bất động sản tiếp theo có chi phí đất và chi phí hoàn thiện cao hơn.

Thực tế chu kỳ bất động sản 11 năm 2006- 2016, lưu chuyển tiền của ngành bất động sản cho thấy dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và đầu tư hầu hết là âm để mở rộng tài sản và dự án mới.

“Chi phí ngày càng cao cộng thêm tính chu kỳ của ngành cho thấy chọn thời điểm là yếu tố quan trọng thứ 2 sau chọn vị trí đối với các dự án bất động sản”, ông Phương nhận xét tại Hội thảo "Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản" do Tạp chí Thương gia tổ chức cách đây một ngày.

Một nghịch lý được ông Phương chỉ ra là, vì lợi nhuận thu được đem đi đầu tư dự án tiếp theo nên mặc dù doanh thu và lợi nhuận lớn hơn nhưng tình hình chi trả cổ tức của các doanh nghiệp bất động sản sụt giảm liên tục trong 8 năm vừa qua.

Tỷ lệ cổ tức so với vốn chủ sở hữu tương đương 3,77% vào năm 2008 đã sụt giảm còn 1,27% trong năm 2016. Xét trên mức vốn hóa, tốc độ sụt giảm còn nhanh hơn, từ 5,15% năm 2008 xuống còn 0,97% năm 2016.

“Điều này cho thấy nhà đầu tư đang đánh giá cao hơn mỗi đồng cổ tức nhận được do thị trường bất động sản đang ấm dần, chất lượng tài sản tăng và đòn bẩy tài chính cải thiện,” ông Phương nhận xét.

Ông Phương cảnh báo rủi ro gia tăng do cổ phiếu bất động sản đang bị định giá quá cao, đặc biệt khi xét tính tới đặc tính chu kỳ của ngành.

Tuy nhiên, ông Phương vẫn đánh giá tích cực về triển vọng của thị trường bất động sản giống như “miếng bánh ngày càng nở ra”.

Theo ông Phương, thị trường bất động sản có ba động lực để phát triển bền vững dài hạn.

Trước hết tăng trưởng kinh tế kỳ vọng đạt 6,7% năm nay và năm tới và tốc độ đô thị hoá nhanh nên mỗi năm Việt Nam cần thêm 374.000 căn hộ xây mới ở các thành phố. Tiếp đến là do trung tâm Hà Nội và TP. HCM bị quá tải nên Chính phủ đẩy mạnh phát triển hạ tầng vùng ven, từ đó giúp thị trường bất động sản ở khu vực tương ứng trở nên sôi động.

Động lực thứ ba là bất động sản giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN, hệ số rủi ro đối với khoản phải thu kinh doanh bất động sản khi tính tỷ lệ an toàn vốn tăng từ 150% lên 200% từ 1/1/2017 và tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn điều chỉnh giảm từ 60% xuống 50% vào năm 2017 và 40% vào năm 2018.

KIS đánh giá, trong ngắn hạn, quy định này có thể khiến cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về nguồn vốn, nhưng về dài hạn, là phù hợp để phát triển thị trường bất động sản bền vững và giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng.

Nghiên cứu của KIS cũng cho thấy, về cấu trúc nguồn vốn, đòn bẩy các doanh nghiệp bất động sản cải thiện nhẹ so với thời gian tồi tệ 2011 – 2012, tỷ lệ vốn chủ sở hữu duy trì mức 40% tổng tài sản là tỷ lệ khá an toàn. Lãi suất giảm giúp giảm chi phí sử dụng vốn, cả vốn vay và vốn chủ sở hữu.