Novaland và Redwood chính thức thay thế nhóm cổ đông S.S.G và Gelex để sở hữu hơn 32% vốn tại Seaprodex không chỉ là thương vụ tài chính thuần túy, mà còn đánh dấu sự trở lại của 'ông lớn' Novaland trong chiến lược thâu tóm 'đất kim cương' nội đô.
Novaland và Redwood mua 32% vốn Seaprodex
Những ngày cuối năm, giới đầu tư bất ngờ khi chứng kiến một phiên giao dịch thỏa thuận lớn nhất của cổ phiếu SEA (Tổng công ty Thủy sản Việt Nam - Seaprodex), trong nhiều năm nay, với 40,58 triệu cổ phiếu được sang tay, tương đương 32,4% vốn điều lệ, giá trị ước tính gần 1.400 tỷ đồng (phiên giao dịch ngày 23/12).
Sau gần một tuần, danh tính các bên tham gia chính thức được công bố. Theo đó, Công ty CP Địa ốc Ngân Hiệp đã mua hơn 30 triệu cổ phiếu, nâng tỷ lệ sở hữu từ 0% lên 24,03%, trở thành cổ đông lớn của Seaprodex. Cùng thời điểm, Công ty CP Đầu tư Redwood cũng mua vào 10,5 triệu cổ phiếu, tương đương 8,44% vốn.
Ở chiều ngược lại, Công ty CP Tập đoàn S.S.G đã bán toàn bộ 14,9 triệu cổ phiếu SEA (11,92% vốn), chính thức rút khỏi Seaprodex. Trước đó không lâu, Gelex và Quản lý quỹ Đầu tư Đỏ (Red Capital) cũng đã thoái gần như toàn bộ vốn tại Seaprodex.
Điểm đáng chú ý là Địa ốc Ngân Hiệp hiện là công ty con của Novaland, với tỷ lệ sở hữu lên tới 99,98%. Trong khi đó, Redwood có tiền thân là doanh nghiệp do Novaland thành lập từ năm 2012, dù cơ cấu sở hữu hiện tại của doanh nghiệp này không được công bố chi tiết.
Điều này cho thấy nhóm Novaland - Redwood đang hình thành một “nhóm cổ đông” có ảnh hưởng đáng kể tại Seaprodex, bên cạnh cổ đông chi phối SCIC vẫn đang nắm giữ 63,36% vốn.
Theo dữ liệu, Seaprodex là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất, chế biến và kinh doanh thủy sản với các sản phẩm chủ lực như tôm, cá tra, cá basa. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh mảng cốt lõi này lại không mấy hấp dẫn trong những năm gần đây.
Luỹ kế chín tháng đầu năm 2025, Seaprodex ghi nhận doanh thu 664 tỷ đồng, lãi sau thuế 187 tỷ đồng.
Tổng tài sản tại ngày 30/9/2025 của Seaprodex đạt 2.977 tỷ đồng. Trong đó, tài sản ngắn hạn chiếm 742 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh nghiệp sở hữu lượng tiền và các khoản tương đương tiền rất lớn, lên tới 549 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tài sản ngắn hạn. Trong khi tổng nợ phải trả ở mức thấp, chỉ 317 tỷ đồng - chiếm khoảng 10,6% tổng nguồn vốn.
Seaprodex hầu như không sử dụng nợ vay tài chính dài hạn. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đạt 2.660 tỷ đồng, trong đó lợi nhuận sau thuế chưa phân phối tích lũy được 726 tỷ đồng.
Rõ ràng, cơ cấu tài chính của Seaprodex khá lành mạnh. Nhưng trên thực tế, sức hấp dẫn thực sự của Seaprodex lại nằm ở khu “đất kim cương” số 2 - 4 - 6 Đồng Khởi, ngay trung tâm quận 1 (cũ) của TP.HCM - một trong những vị trí đắt giá bậc nhất thị trường bất động sản Việt Nam. Chính vì vậy, tương lai của Seaprodex có lẽ sẽ được quyết định không phải trên bàn cân doanh thu, mà ở khả năng “đánh thức” giá trị khu “đất kim cương” số 2 - 4 - 6 Đồng Khởi vốn đã ngủ yên suốt gần một thập kỷ.
Trong bối cảnh quỹ đất nội đô gần như cạn kiệt, việc nắm quyền chi phối tại một doanh nghiệp Nhà nước sở hữu "đất kim cương" là chiến lược khôn ngoan để các tập đoàn bất động sản thâu tóm tài sản với giá vốn hợp lý.
“Đất kim cương” Đồng Khởi và nút thắt pháp lý kéo dài gần một thập kỷ
Trên thực tế, theo công bố của Seaprodex, doanh nghiệp đã hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ tài chính liên quan đến khu “đất kim cương” số 2 - 4 - 6 Đồng Khởi từ năm 2017 và được cơ quan thuế xác nhận đã nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay, Seaprodex vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khiến dự án trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp trên khu đất này vẫn “đắp chiếu”.
Tính đến cuối quý III/2025, Seaprodex vẫn đang ghi nhận 692 tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang liên quan đến quyền sử dụng khu đất 2 - 4 - 6 Đồng Khởi. Con số này phản ánh quy mô đầu tư của Seaprodex cũng như mức độ “treo” kéo dài gần 1 thập kỷ của dự án này.
Bên cạnh đó, lịch sử khu đất này gắn liền với chuỗi thay đổi cổ đông liên tục. Từ Geleximco, Nova Bắc Nam 79, nhóm cổ đông cá nhân, đến Gelex, Red Capital, rồi S.S.G, tất cả đều đến và đi trong vòng vài năm. Mẫu số chung của các thương vụ là kỳ vọng khai thác giá trị bất động sản, nhưng cũng là sự thận trọng trước những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ.
Việc Novaland và Redwood gia nhập Seaprodex diễn ra trong bối cảnh Novaland đang tái cấu trúc toàn diện, tập trung chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng hậu khủng hoảng, nhưng rõ ràng, khoản đầu tư vào công ty này cũng mang tính dài hạn, nhằm đa dạng hóa hệ sinh thái và tìm kiếm cơ hội phù hợp với chiến lược trung - dài hạn của Novaland.
Tuy vậy, bài toán then chốt vẫn nằm ở pháp lý. Khi “nút thắt” về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được tháo gỡ, mọi kỳ vọng vẫn chỉ dừng ở tiềm năng.
Một chuyên gia bất động sản khi nhắc đến thương vụ này chỉ nói ngắn gọn:
Đây là một trong những khu đất hiếm hoi còn sót lại tại trung tâm tài chính - du lịch sầm uất nhất cả nước. Tương tự như cách các tập đoàn lớn đọc vị nhu cầu sống của giới tinh hoa, khu đất này không chỉ giới hạn là tài sản bất động sản mà còn là một biểu tượng về vị thế thương hiệu.
"Việc Novaland và Redwood mua lại cổ phần SEA thực chất là một thương vụ "mua sỉ" quỹ đất nội đô với giá trị sổ sách thấp hơn nhiều so với giá thị trường hiện tại", vị này nhận định.
Cũng theo chuyên gia này, giá trị thực của khu đất 2 - 4 - 6 Đồng Khởi do Seaprodex sở hữu mà Novaland đang nhắm tới không nằm ở giá trị hiện tại, mà ở "giá trị khai thác tương lai". Nếu liên minh Novaland - Redwood xử lý thành công bài toán pháp lý, đây sẽ là đòn bẩy quan trọng để đưa Novaland trở lại vị thế dẫn đầu phân khúc bất động sản hạng sang tại trung tâm TP.HCM trong chu kỳ kinh tế 2026 - 2030.
