Nhà ở xã hội có nên bán theo giá thị trường?

Bán nhà ở xã hội phải phù hợp kinh tế thị trường

Vướng mắc trong quy trình, thủ tục đầu tư nhà ở xã hội là vấn đề ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình trăn trở nhiều năm nay, nhưng ông cho rằng, đó không phải nguyên gốc của những khó khăn đang cản trở sự phát triển của phân khúc nhà ở này.

Thay vào đó, nút thắt chính trong việc phát triển nhà ở xã hội nằm ở sự mâu thuẫn trong việc bán hàng, phân phối sản phẩm ra thị trường.

Mặc dù đã được nhà nước hỗ trợ rất nhiều về tiền sử dụng đất, hỗ trợ lãi suất cho vay, song giá trị một căn nhà ở xã hội lớn rất nhiều so với thu nhập của người dân. Trong khi đó, người mua nhà ở xã hội vừa phải chứng minh mức thu nhập thấp, không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, dưới 15 triệu đồng mỗi tháng, vừa phải chứng minh đủ khả năng trả nợ khi mua nhà.

"Đây là mâu thuẫn rất lớn, nếu chưa giải quyết được vấn đề này, thì giải pháp cho phát triển nhà ở xã hội rất khó đạt được mục tiêu do Chính phủ đề ra", ông Hải nhìn nhận và cho rằng, nhà ở xã hội phải đảm bảo được sản phẩm ra thị trường được tiêu thụ, hướng đến đúng đối tượng có nhu cầu thực và có năng lực tài chính.

Bàn về đối tượng người mua, thuê nhà ở xã hội, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá có nhiều “điểm nghẽn” không dễ vượt qua. Trong đó, giá nhà ở xã hội rất cao, người không thể tiếp cận được.

Người mua nhà ở xã hội chỉ được vay tối đa 80% nhu cầu, 20% còn lại phải có vốn tự có. Trong khi đó, người mua là đối tượng thu nhập thấp hoặc thu nhập không ổn định nên khó khăn trong việc chứng minh năng lực tài chính theo điều kiện tín dụng.

Mặt khác, một số địa phương còn lúng túng khi xác nhận mức thu nhập của “lao động tự do” nên đối tượng này gặp khó trong hoàn thiện hồ sơ mua nhà ở xã hội.

"Với thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng mới đủ điều kiện mua, trong khi người dân phải chi khoảng 7-8 triệu/tháng để trả nợ gốc vay một căn nhà ở xã hội. Điều này đồng nghĩa, các gia đình thu nhập thấp chỉ còn 7 triệu đồng còn lại để chi trả sinh hoạt cuộc sống. Đó là vấn đề vấn đề bất hợp lý, cần xem xét lại", ông Nguyễn Xuân Dũng, Chủ tịch HĐQT Viconship cùng chung quan điểm.

Dưới góc độ của một doanh nghiệp đầu tư, ông Dũng cho rằng, điều này gây khó khăn rất lớn trong việc bán sản phẩm ra thị trường và nếu không được sớm tháo gỡ, các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ khó tiếp cận được với khách hàng.

Để giải bài toán về đối tượng người mua nhà ở xã hội, đồng thời có nguồn vốn bền vững để phát triển phân khúc nhà ở này, ông Hải cho rằng, cần đưa quy luật của kinh tế thị trường vào phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, việc bán nhà ở xã hội vẫn phải theo cơ chế thị trường, "ai mua được giá cao thì mua". Song song với đó là việc nhà nước kiểm soát lợi nhuận của chủ đầu tư. Tiền chênh lệch giữa giá vốn và lợi nhuận sẽ nộp vào quỹ phát triển nhà ở xã hội, quay trở lại tái đầu tư các dự án nhà ở xã hội khác.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp này lấy ví dụ, nếu căn nhà ở xã hội được bán với giá 1 tỷ đồng, nhưng giá vốn chỉ 500 triệu, sau khi trừ đi 10% lợi nhuận của chủ đầu tư, còn 400 sẽ triệu nộp lại cho quỹ phát triển nhà ở xã hội.

Nguồn tiền này sẽ giúp giải quyết vấn đề về dòng vốn cho phát triển nhà ở xã hội, giảm bớt áp lực cho nhà nước trong việc đầu tư, giải phóng mặt bằng. Nhờ đó, việc phát triển nhà ở xã hội mới đảm bảo sự phát triển bền vững.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng cũng cho rằng, ở nhiều nước trên thế giới, nhà ở xã hội chỉ nên cho thuê. Còn nếu đã bán nhà ở xã hội, thì phải tôn trọng nguyên tắc thị trường. Việc định giá sản phẩm nên để cho nguyên tắc cung cầu quyết định.

Điều này cũng giúp hạn chế vấn đề "trục lợi chính sách", khi nhiều người dân coi nhà ở xã hội là một kênh đầu tư, mua với giá thấp, bán với giá cao sau 5 năm sử dụng.

Tiếp tục gỡ khó về thủ tục đầu tư

Bên cạnh vấn đề về nguồn vốn, nhiều doanh nghiệp kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội.

Đặc biệt là những tháo gỡ cho doanh nghiệp trong việc chỉ định thầu. Theo ông Dũng, việc giao chủ đầu tư tự định giá trên cơ sở có kiểm toán sẽ mang tới nhiều thuận lợi cho việc phát triển dự án. Bước rút ngắn khâu lập thẩm định phê duyệt dự án là điều mà hầu hết chủ đầu tư bất động sản đều mong đợi.

Tại Hội thảo Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức, ông Trần Công Tưởng, Tổng giám đốc Tập đoàn Capital House mong muốn các bộ ngành sớm mạnh dạn thúc đẩy việc giảm thiểu hóa thủ tục đầu tư, cụ thể hóa các chính sách như miễn giấy phép xây dựng cho dự án nhà ở xã hội.

Cùng với đó là tháo gỡ vướng mắc liên quan tới nguồn lực đất đai. Trên một số địa bàn, có một số quỹ đất tái định cư hay các loại hình khác chưa được đưa vào triển khai có thể được sử dụng làm nhà ở xã hội. Điều này là khả thi và làm được ngay, giúp tăng quỹ đất phát triển xã hội một cách nhanh chóng.

Việc rút ngắn thủ tục đầu tư xây dựng là điều hầu hết các doanh nghiệp đang quan tâm hiện nay. Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khảo sát cho thấy định mức lợi nhuận 10% không thu hút được nhà đầu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn đến cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thủ tục đầu tư, quay vòng vốn dự án. Điều này có hiệu quả hơn nhiều so với nâng lợi nhuận định mức 10% lên một mức cao hơn. Nếu rút thời gian triển khai dự án từ ba năm xuống một năm, ngay từ chi phí lãi vay, hay việc đưa dự án sớm hoàn thành sẽ đem lại lợi ích kinh tế hơn cho doanh nghiệp.

Mới đây, dự thảo nghị quyết của Quốc hội đã đưa ra một số chính sách quan trọng hướng tới cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính tạo điều kiện cho doanh nghiệp sớm hoàn thành dự án. Trong đó có đề xuất cần thiết có quy định về giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu.

Thủ tục này dự kiến mất khoảng tối đa 75 ngày, cắt giảm được khoảng 200 ngày, tương ứng khoảng 70% thời gian thực hiện so với quy định hiện hành. Đây là điều các doanh nghiệp đều đang rất mong chờ, bà Hạnh chia sẻ.