Lãnh đạo Eurowindow đề xuất tháo gỡ loạt vướng mắc pháp lý bất động sản

Giải quyết các vướng mắc của thị trường bất động sản tiếp tục là trọng tâm trong chương trình nghị sự của Chính phủ. Cuối tuần qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì cuộc làm việc của Thường trực Chính phủ với đại diện các bộ, ngành, hiệp hội, ngân hàng và doanh nghiệp nhằm rà soát tình hình và đề xuất giải pháp thúc đẩy thị trường.

Phát biểu tại cuộc họp, Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu xử lý nghiêm các hành vi thổi giá, đầu cơ, thao túng và lũng đoạn thị trường bất động sản. Song song với đó là nhiệm vụ tháo gỡ rào cản về pháp lý và thủ tục hành chính, nhằm giảm chi phí đầu vào, kéo giá bất động sản về mức hợp lý và tăng nguồn cung. Mục tiêu cuối cùng, theo Thủ tướng, là mọi người dân đều có chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Khôi, nêu rõ một loạt khó khăn mà cộng đồng doanh nghiệp đang đối mặt, trong đó nổi bật là các vấn đề liên quan đến đất đai, quy hoạch và chi phí đầu tư.

Theo phản ánh từ các doanh nghiệp hội viên, giá đất đang tăng 15 - 20%, trong khi giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng cũng leo thang. Chi phí đầu vào tăng đẩy giá bất động sản lên cao, khiến sản phẩm khó tiếp cận với người mua, đặc biệt là nhóm người thu nhập trung bình và thấp. Hệ quả là hàng loạt dự án bị chững lại, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn chưa được đáp ứng đúng mức.

Đại diện từ phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Cảnh Hồng, Phó chủ tịch Eurowindow Holding, đã đưa ra bốn kiến nghị cụ thể xoay quanh những điểm nghẽn pháp lý và thực tiễn, vốn đang kìm hãm sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Kiến nghị hợp thức hóa loại hình "đất ở " tại các dự án nghỉ dưỡng

Một trong những vấn đề pháp lý kéo dài suốt nhiều năm qua liên quan đến loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Dù Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 170/2024/QH15 và Chính phủ đã có Nghị định 76/2025 từ ngày 1/4/2025, nhưng theo ông Nguyễn Cảnh Hồng, các quy định hiện tại vẫn chưa đủ rõ ràng để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp và người dân.

Ông Hồng kiến nghị Quốc hội và Chính phủ xem xét cho phép hình thành loại hình “đất ở lâu dài” trong các dự án nghỉ dưỡng, nhằm khơi thông thị trường hiện đang bị đóng băng và khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.

Đề xuất điều chỉnh quy định về tiền giải phóng mặt bằng

Nhiều doanh nghiệp bất động sản, trong đó có Eurowindow, đã hoàn tất việc chi trả tiền giải phóng mặt bằng thông qua các ban quản lý dự án của địa phương. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, khoản tiền này lại bị xem là vốn nhà nước, khiến các dự án buộc phải tổ chức đấu giá lại - điều mà ông Hồng cho rằng không hợp lý và đang tạo ra rào cản lớn cho các nhà đầu tư.

Ông đề xuất Thủ tướng và Quốc hội sớm có hướng dẫn mới nhằm loại trừ các trường hợp đã nộp tiền giải phóng mặt bằng khỏi quy định đấu giá, để tránh ách tắc và tăng chi phí đầu tư không cần thiết.

Thúc đẩy bàn giao nhà tái định cư theo cơ chế đặt hàng

Eurowindow cùng nhiều doanh nghiệp khác đã triển khai hàng nghìn căn hộ theo cơ chế thí điểm “đặt hàng” nhà ở thương mại phục vụ tái định cư. Tuy nhiên, hơn bốn năm qua, các căn hộ đã xây dựng và hoàn thiện vẫn chưa được bàn giao, khiến doanh nghiệp bị tồn vốn kéo dài, ảnh hưởng nặng đến thanh khoản và hiệu quả tài chính.

Bất cập hiện nay là chưa có cơ chế rõ ràng nếu người dân không nhận nhà thì thành phố Hà Nội sẽ xử lý mua lại ra sao, gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp trong việc thu hồi vốn và duy trì vòng quay tài chính. Hà Nội cũng đã xin ý kiến Chính phủ đề xuất chấm dứt cơ chế thí điểm, nhưng việc khắc phục hệ quả của cơ chế cũ vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Lãnh đạo Eurowindow kiến nghị Thủ tướng giao UBND TP. Hà Nội sớm thực hiện mua lại quỹ nhà đã đặt hàng và nhằm đảm bảo trách nhiệm hợp đồng đã ký với doanh nghiệp. Ông nhấn mạnh việc giải quyết dứt điểm vướng mắc này là tối quan trọng tránh lãng phí cho doanh nghiệp và xã hội.

Cải cách cách tính tiền sử dụng đất

Theo phản ánh của Eurowindow, cách tính tiền sử dụng đất hiện tại - dựa trên chỉ số giá tiêu dùng (CPI) nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng - đang dẫn đến sự sai lệch lớn so với biến động giá bất động sản thực tế.

Việc áp dụng CPI - vốn bao gồm cả giá điện, nước, tiền thuê nhà – đã khiến chi phí sử dụng đất bị đẩy lên cao bất hợp lý, đặc biệt ở các địa phương như Nghệ An, nơi mức tăng giá chuyển nhượng bị xác định tới hơn 5% cho năm 2025.

Bên cạnh đó, Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng quy định thứ tự ưu tiên khi xác định giá đất so sánh theo cách chưa linh hoạt: đặt thời điểm giao dịch lên trước, rồi đến yếu tố tương đồng và cuối cùng là khoảng cách địa lý, điều này vô tình loại trừ những giao dịch gần kề và rất phù hợp để so sánh.

Ông Hồng chỉ rõ bất cập của quy định này dẫn tới việc, thửa đất ngay cạnh thửa đất định giá vừa giao dịch cách đây haitháng cũng không thể sử dụng để so sánh dù rất tương đồng, mà phải ưu tiên sử dụng một thửa đất khác không tương đồng nhưng mới giao dịch trong một tháng.

Ông Hồng đề xuất chỉ số giá tiêu dùng bất động sản chỉ nên cấu thành bởi biến động giá trung bình trong các chuyển nhượng bất động sản trong năm. Giá tài sản so sánh nên lấy trên tiêu chí thời điểm giao dịch, vị trí bất động sản so sánh, các yếu tố tương đồng tổng hợp trên các yếu tố này để đưa ra giá so sánh phù hợp chứ không theo thứ tự ưu tiên như Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Ông Hồng cho biết doanh nghiệp sẽ có văn bản kiến nghị cụ thể cho từng nội dung đang vướng tại các dự án bất động sản.

Phát biểu kết luận buổi làm việc, Thủ tướng Phạm Minh Chính ghi nhận những kiến nghị rất cụ thể, xuất phát từ thực tế của doanh nghiệp, yêu cầu các bộ, ngành địa phương cùng nghiên cứu các giải pháp, tháo gỡ nút thắt cho doanh nghiệp, khơi thông thị trường bất động sản, hướng tới hoạt động minh bạch và hiệu quả hơn.