Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và đầu tư, hiện cả nước có 335 khu công nghiệp, với tổng diện tích 97,84 nghìn ha. Các khu công nghiệp, khu kinh tế trên cả nước đã thu hút được 9.784 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với tổng vốn đăng ký đạt hơn 194 tỷ USD và 1.387 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đăng ký 1.461 tỷ đồng.
Trong nửa đầu năm 2022, mặc dù chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố địa chính trị và chính sách "không Covid-19" của Trung Quốc, song thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau khi mở cửa lại các đường bay quốc tế.
Cùng với đó là những thông tin tích cực về cơ sở hạ tầng đang được cải thiện. Ở khu vực phía Bắc đáng chú ý với thông tin hơn 2.500 tỷ đồng vốn đầu tư vào hai bến container tại Hải Phòng; tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái sẽ được vận hành từ tháng 8/2022... Với sự hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng, thị trường khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đón nhận nhu cầu tích cực trong thời gian tới.
Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, doanh nghiệp, việc thu hút đầu tư FDI vào các KCN hiện nay vẫn đối diện những thách thức như thủ tục hành chính còn rườm rà, chồng chéo, thời gian thực hiện quá dài làm tăng thêm chi phí và thời gian, giảm hiệu quả dự án đầu tư; các vấn đề về thực thi pháp luật, nhất là chính sách ưu đãi đầu tư, thiếu hụt nguồn cung lao động chất lượng cao…
Sau gần 5 năm áp dụng, Nghị định số 82/2018 về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế đã bộc lộ nhiều bất cập, thiếu toàn diện trong việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh trước những đòi hỏi mới.
Để cải cách thủ tục hành chính, vừa qua, Bộ Kế hoạch và đầu tư đã tham mưu cho Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, trong đó đã bổ sung các loại hình khu công nghiệp, khu kinh tế mới, bỏ thủ tục thành lập để giảm bớt thủ tục hành chính và bổ sung, sửa đổi một số quy định để nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế.
Theo đó, Nghị định 35 đã bãi bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp. Khu công nghiệp được xác định là đã được thành lập kể từ ngày cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Nghị định cho phép lập quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp tại các khu vực đã có quy hoạch chung.
Việc UBND cấp tỉnh có thể giao cho nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chủ động tổ chức lập quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp tại các khu vực đã có quy hoạch chung phát triển khu công nghiệp là một giải pháp tối ưu giúp nhà đầu tư tiết kiệm chi phí và rút ngắn thời gian triển khai, thực hiện dự án.
Bên cạnh đó, nghị định cũng đã trao quyền và định vị rõ vai trò của UBND cấp tỉnh và nhà đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp trong việc điều chỉnh quy hoạch.
Vẫn còn những băn khoăn
Nghị định 35/2022/NĐ-CP được kỳ vọng là "đũa thần" tháo gỡ những nút thắt trong cơ chế, chính sách trong quản lý khu công nghiệp, tạo sức hút mạnh mẽ trong thu hút đầu tư, nhất là đầu tư nước ngoài, tiết kiệm thời gian triển khai các dự án, giảm chi phí cho nhà đầu tư.
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp vẫn băn khoăn lo ngại việc hiện thực hóa nghị định trên. Tại diễn đàn “Triển khai Nghị định 35/2022 về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế”, bà Trần Thị Thanh Hảo, Giám đốc pháp chế Công ty cổ phần Phát triển Công Nghiệp BW cho rằng, để thực hiện cơ chế chuyển đổi khu công nghiệp sang phát triển khu đô thị - dịch vụ, ngoài các điều kiện liên quan, phải có sự đồng thuận giữa chủ đầu tư khu công nghiệp và trên hai phần ba số doanh nghiệp thuê lại đất trong khu vực dự kiến chuyển đổi.
Song, vấn đề đặt ra là những doanh nghiệp thuê lại đất không đồng ý việc chuyển đổi thường là những doanh nghiệp chưa chuẩn bị sẵn sàng để chuyển cơ sở kinh doanh của họ đến một nơi khác hoặc có thể không sẵn sàng về tài chính để thuê mặt bằng mới.
Theo bà Hảo, nên có hướng dẫn rõ ràng để bảo vệ những doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi việc chuyển đổi, bằng một số biện pháp như chủ đầu tư khu công nghiệp và các cơ quan chức năng phải chuẩn bị mặt bằng mới cho những doanh nghiệp phải di dời này và bồi thường cho họ các chi phí phát sinh liên quan đến việc di dời và gián đoạn kinh doanh của họ.
Bên cạnh đó, bà Hảo cũng cho rằng việc công nhận dịch vụ phát triển và cho thuê các bất động sản xây sẵn là một ngành được chấp nhận trong các khu công nghiệp, lại xảy ra bất cập bởi quy hoạch xây dựng và báo cáo đánh giá tác động môi trường của các khu công nghiệp thường không liệt kê dịch vụ phát triển và cho thuê bất động sản xây sẵn là một ngành được chấp nhận trong các khu công nghiệp.
Mặt khác, theo bà Nguyễn Thị Thu, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Sản xuất Thực phẩm Anh Kim, nhiều quy định trong Nghị định 35 còn mơ hồ, đơn cử như cơ chế “một cửa, một chỗ”, quy trình thực hiện thủ tục vẫn chưa có khiến doanh nghiệp chưa thể thực hiện.
Mặc dù việc cấp phép đầu tư khu công nghiệp, khu kinh tế đã được giảm bớt thủ tục, nhưng vẫn còn một số rào cản nhất định, nhất là tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng còn khá chậm do chi phí đền bù tăng mạnh. Điều này có thể làm chậm tiến độ xây dựng công trình, ảnh hưởng đến biên độ lợi nhuận tại các khu công nghiệp mới thành lập, có thể suy giảm đến 30 - 35% so với các khu công nghiệp hiện hữu.
Cùng với đó, doanh nghiệp cũng lo ngại về quy định xây dựng mô hình khu công nghiệp – đô thị - địch vụ tại Nghị định 35. Để “gói” mô hình 3 trong 1 này được đi vào thực tiễn, cần xây dựng cơ chế riêng, độc lập với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để xây dựng nội dung điều chỉnh trực tiếp vấn đề quy hoạch, thủ tục hành chính. Cụ thể hơn là không áp dụng cơ chế đấu giá, đấu thầu khi triển khai hạng mục “đô thị trong khu công nghiệp”, một hạng mục gắn liền mật thiết, không tách rời với mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ.
Thực tế, cả ba hạng mục khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ phải được coi là một thể thống nhất, không tách rời, có các chức năng liên quan đến nhau. Trong đó, khu công nghiệp sẽ là hạng mục có chức năng chính. Hạng mục đô thị và dịch vụ chỉ có chức năng hỗ trợ, cung ứng các dịch vụ và tiện ích xã hội, tiện ích công cộng với quy mô tối đa không quá 1/3 diện tích khu công nghiệp.
Tuy nhiên, khi triển khai hạng mục “đô thị” thì chủ đầu tư lại phải tuân thủ các luật chuyên ngành khác trong đó có cơ chế đấu giá, đấu thầu và một số cơ chế liên quan khác thì mới đủ điều kiện pháp lý của người sử dụng đất nhằm tiếp tục thực hiện dự án. Điều này không hợp lý và cần bổ sung, sửa đổi cho phù hợp với tình hình thực tế.
Một khó khăn khác của doanh nghiệp là việc tăng giá thuê đất sau khi Nghị định 35 có hiệu lực. Hiện hầu hết công ty hoạt động trong khu công nghiệp đều đã trả tiền sử dụng đất một lần 50 năm, nhưng việc áp dụng Nghị định 35, sẽ khiến giá thuê đất tăng theo hệ số K quy định của Nhà nước.
Ngoài ra, theo một số doanh nghiệp, mặc dù Nghị định 35 có hiệu lực từ ngày 15/7/2022, thế nhưng đến hiện tại doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận một cách chính thức thông tin về nghị định này.
