Nhìn nhận đúng vai trò của bất động sản trong nền kinh tế

Đổ xô đầu tư bất động sản

Thừa nhận nền kinh tế Việt Nam phụ thuộc rất lớn và tập trung quá nhiều vào bất động sản, ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group cho rằng, mỗi khi thị trường bất động sản đi xuống, kinh tế sẽ ngay lập tức rơi vào khó khăn. 

Cứ 5 năm một lần, bất động sản lại rơi vào chu kỳ suy thoái nghiêm trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến tăng trưởng kinh tế chung và thực tế hiện nay rất rõ ràng. 

Theo báo cáo chính thức của SMP Global, chỉ số PMI - chỉ số quản lý thu mua, đo lường sức khoẻ của nền kinh tế trong lĩnh vực sản xuất và dịch vụ - của các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á như Indonesia, Myanmar, Philippines, Singapore,Thái Lan... đều tăng rất mạnh. Đặc biệt, tháng 5/2023 chỉ số PMI của Thái Lan tăng lên trên 60 điểm. 

Trong khi đó, PMI của Việt Nam đã giảm ba tháng liên tiếp xuống còn 45,3 điểm, cách khá xa so với mốc cơ bản là 50.

Ngoài nguyên nhân từ những ảnh hưởng do xuất khẩu suy giảm ảnh hưởng đến chỉ số PMI, vấn đề của Việt Nam còn đến từ cấu trúc nền kinh tế, đó là xu hướng nền kinh tế bất động sản. Sự trầm lắng của thị trường bất động sản từ giữa năm 2022 đã khiến tăng trưởng kinh tế chung chịu ảnh hưởng nặng nề.

Có chuyên gia nhận định, bất động sản có đóng góp rất lớn vào tăng trưởng, chiếm tới 25% GDP của nền kinh tế, song theo ông Long, con số này cần được phân tích, mổ xẻ kỹ lưỡng để nhìn nhận đúng vai trò của bất động sản trong nền kinh tế.

Theo đó, bốn cấu phần chính của GDP là nông lâm nghiệp, thuế sản phẩm trừ đi trợ cấp, công nghiệp xây dựng và dịch vụ. Trong đó, nông lâm nghiệp, thuế sản phẩm trừ đi trợ cấp sản phẩm đóng góp không đáng kể vào tăng trưởng. Hai lĩnh vực đóng góp nhiều nhất vào GDP chính là công nghiệp xây dựng và dịch vụ.

Lĩnh vực công nghiệp xây dựng 5 năm gần đây đóng góp 40% vào GDP. Trong khi đó, nếu tính riêng kinh doanh bất động sản chỉ chiếm gần 3,6% GDP. Con số 25% đóng góp vào GDP của bất động sản được tính bao gồm cả các yếu tố xây dựng, kinh doanh bất động sản, các hoạt động tài chính cấp tín dụng cho vay chủ đầu tư phát triển dự án và cấp vốn cho vay người mua nhà.

Đáng chú ý, tính riêng mảng kinh doanh bất động sản, mặc dù đóng góp cho GDP rất thấp nhưng nguồn lực lại bỏ ra lớn. 

Qua các năm, dư nợ tín dụng bất động sản trong nền kinh tế chiếm khoảng 2,5 triệu tỷ đồng và tăng trưởng tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25%. 

Nếu gộp các chỉ số lại với nhau sẽ thấy, kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 3,53% GDP, nhưng tín dụng bất động sản gồm cả tài chính và xây dựng thì khoảng 7,01%. 

Điều đó cho thấy, nguồn lực bỏ ra cho kinh doanh bất động sản rất lớn, trong khi đóng góp vào GDP lại rất thấp. Nói cách khác, tín dụng dành cho việc xây, mua nhà trên một khu đất đóng góp cho GDP thấp hơn nhiều so với việc mang tín dụng đó đi đầu tư kinh doanh ở các lĩnh vực khác.

Tuy nhiên, tại sao đầu tư vào bất động sản vẫn rất lớn? Theo ông Nguyễn Minh Tuấn, Tổng giám đốc của AFA, biên lợi nhuận từ đầu tư bất động sản ở mức rất cao, có phân khúc lên đến 25 - 30%, trong khi biên lợi nhuận trên doanh thu ở lĩnh vực sản xuất chỉ khoảng 5%. Điều này khiến nhà đầu tư đổ xô vào bất động sản. 

Hệ quả là trong suốt một thời gian dài, giá bất động sản bị đẩy lên mạnh mẽ. 

Cần tập trung vào các bất động sản tạo ra giá trị thực

Khẳng định bất động sản đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, song theo ông Long, về bản chất, các bất động sản không có giá trị sử dụng, hay đất nền mua đi bán lại hầu như không có đóng góp gì cho tăng trưởng. 

Các bất động sản có đóng góp lớn cho nền kinh tế là bất động sản có giá trị thực, đáp ứng nhu cầu của người mua nhà, bất động sản dịch vụ thương mại, bất động sản công nghiệp... tạo ra giá trị kinh doanh trên đất. 

Bất động sản có rất nhiều phân khúc, nếu không đánh giá đúng từng phân khúc mà phát triển đồng loạt như trong thời gian vừa qua sẽ dẫn đến những hệ luỵ rất lớn như sốt đất ảo, hàng loạt các khu biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp, các shophouse biển, condotel được xây lên nhưng ế ẩm, hoạt động kinh doanh kém, ông Long nhận định. 

Là một nước đang phát triển, trong thời gian tới, Việt Nam vẫn phải phát triển thị trường bất động sản. Vai trò của bất động sản là không thể phủ nhận, đó là tư liệu đầu vào sản xuất, nền tảng hạ tầng, sự phát triển về chất lượng cuộc sống.

Tuy nhiên, thay vì các bất động sản đầu cơ, các sản phẩm tài chính, Chính phủ cần có chính sách để tập trung vào phát triển bất động sản tạo ra giá trị thật, gồm bất động sản khu công nghiệp, bất động sản thương mại, nhà ở nhu cầu thật và nhà ở xã hội, hạn chế đầu tư vào các bất động sản cao cấp mà bản chất là sản phẩm có tính đầu tư tài chính.

Làm được điều này sẽ giúp giảm hệ lụy từ lĩnh vực bất động sản cho nền kinh tế, đồng thời giúp tăng giá trị, thu hút đầu tư, phát triển kinh tế bền vững.