Doanh nghiệp bất động sản 'sắp chết đuối'

"Ngộp thở" trong dài hạn!

Báo cáo chuyên đề thực trạng sức khoẻ thị trường bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, các doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản và sàn giao dịch đang lâm vào trạng thái khó khăn dài hạn. 

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam ví von tình trạng các doanh nghiệp hiện nay như “người sắp chết đuối”. Mặc dù các doanh nghiệp đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm "sức nặng" như bán bớt tài sản, cơ cấu lại bộ máy, danh mục đầu tư, cắt giảm nhân sự... nhưng vẫn không đủ sức để có thể "ngoi lên".

Các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án đang trong bối cảnh hết sức khó khăn do ách tắc cả về pháp lý, nguồn vốn và thanh khoản. Trong khi đó, các doanh nghiệp phân phối sản phẩm cũng lâm vào thế khó tương tự khi thị trường không có sản phẩm, khách hàng quay lưng, thanh khoản gần như đóng băng.

Điều này đã dẫn đến hiện tượng sụt giảm số lượng môi giới bất động sản trở thành làn sóng càn quét trên quy mô rộng khắp các doanh nghiệp kinh doanh phân phối và tại khắp các địa phương trên cả nước. Theo khảo sát của VARS, số lượng môi giới viên hiện nay hoạt động trên thị trường chỉ còn khoảng 30%-40% so với thời điểm cuối năm 2022.

Thị trường ghi nhận một lượng lớn môi giới bất động sản phải nghỉ việc cả vì lý do thu nhập không đủ sống và do bị doanh nghiệp sa thải, doanh nghiệp tạm dừng hoạt động, hoặc phá sản.

Nguy hiểm hơn, hiện tượng này diễn ra trong khoảng thời gian dài, với từng đợt giảm dần và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản đang bị dồn vào thế “hoang mang, vô định", khó khăn vô cùng lớn. Trong khi đó, những chính sách, "phao cứu sinh" đối với thị trường của Chính phủ từ đầu năm 2023 vẫn chưa đến được với doanh nghiệp. 

Mặc dù động lực sống khiến các doanh nghiệp vẫn đang cố gắng nỗ lực hết mình để duy trì hoạt động, song sức chống đỡ có giới hạn. Nếu không đủ sức để “ngoi lên” kịp thời, các doanh nghiệp chắc chắn sẽ bước sang giai đoạn “sặc nước, ngừng thở” đồng loạt.

Bốn "tử huyệt" của doanh nghiệp bất động sản

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ ra 5 yếu tố mấu chốt đang đẩy các doanh nghiệp vào khó khăn hiện nay. 

Thứ nhất là do thị trường bất động sản thiếu nguồn cung. Theo đó, từ đầu năm 2022 đến hết quý I/2023 thị trường luôn trong trạng thái “khát” nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng.

Cụ thể, năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018, năm trước khi xảy ra đại dịch Covid. Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm bất động sản cao cấp, có giá trị lớn.

Quý I năm 2023, thị trường hoàn toàn thiếu vắng thông tin mở bán từ những dự án mới. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó.

Yếu tố khó khăn thứ hai là thị trường sụt giảm nguồn cầu. Theo đó, thời gian qua, thị trường bất động sản luôn trong trạng thái “thiếu vắng” khách hàng, bởi sản phẩm nghèo nàn, phần lớn đến từ các dự án cũ, không đủ sức hấp dẫn.

Mặt khác, lãi suất tiền gửi đang ở mức cao đã thu hút một lượng lớn tiền nhàn rỗi của khách hàng vào kênh ngân hàng. 

Về phía các nhà đầu tư, niềm tin vào thị trường bất động sản ngày càng sụt giảm cộng với những khó khăn trong việc vay vốn, lãi suất tăng cao và kinh tế vĩ mô suy giảm khiến họ e ngại khi quyết định vào thị trường. 

Việc thiếu hụt nguồn cung phù hợp cộng với dòng tiền yếu và niềm tin bị sụt giảm đã khiến thị trường sụt giảm giao dịch. Thị trường bất động sản có dấu hiệu “suy yếu” kể từ đầu năm 2022. Tình trạng này vẫn tiếp tục duy trì đến tận thời điểm hiện tại.

Số liệu cho thấy, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Bước sang năm 2023, con số về tỷ lệ giao dịch tiếp tục sụt giảm nghiêm trọng hơn. Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong quý I năm 2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Yếu tố thứ ba là "mất thị trường". Theo Hội Môi giới, thị trường truyền thống của các sàn giao dịch và môi giới bất động sản chủ yếu dựa vào các dự án khu đô thị và du lịch nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, các dự án tại hầu hết các địa phương như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh hiện nay đều trong tình trạng chờ phê duyệt. Bên cạnh đó, trong tình hình kinh tế suy giảm, du lịch chưa phục hồi, bất động sản nghỉ dưỡng cũng trở nên kém hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Yếu tố "tử huyệt" cuối cùng của các doanh nghiệp là thiếu dòng tiền. Việc siết chặt tín dụng, đặc biệt áp dụng với bất động sản, lãi suất tăng cao trong bối cảnh hoạt động kinh doanh ảm đạm đang khiến các doanh nghiệp không đủ sức để duy trì hoạt động.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, những khó khăn mà các doanh nghiệp gặp phải hiện nay là rất lớn, nếu không có giải pháp tháo gỡ kịp thời từ Chính phủ về pháp lý, nguồn vốn cho thị trường, hàng loạt doanh nghiệp sẽ đứng trước nguy cơ phá sản, dừng hoạt động.

Trong khi đó, tứ giác liên thông: bảo hiểm - ngân hàng - chứng khoán - bất động sản có mối liên quan chặt chẽ với nhau. Khó khăn của thị trường bất động sản nếu không được xử lý kịp thời sẽ gây hệ lụy xấu đến các lĩnh vực còn lại và cả nền kinh tế .

Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10% sẽ khiến GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%)…