Những chính sách mới sẽ đẩy nhanh tiến trình đảo chiều của thị trường bất động sản

Cuối năm 2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đã nhận định, 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản là tăng trưởng tín dụng, lãi suất và chính sách điều hành của Chính phủ. Trong đó, tăng trưởng tín dụng và chính sách là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực nhất và đẩy nhanh tiến trình "xoay chiều" cho thị trường bất động sản.

Nếu các yếu tố này được tháo gỡ, thị trường có thể kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023.

Đến thời điểm hiện tại, ông Quốc Anh cho rằng, hầu hết các chính sách, quyết định được ban hành gần đây như gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội, thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, Nghị định 08 về quy định trái phiếu, Nghị quyết 33 về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đã có tác động tích cực về tín hiệu đảo chiều của thị trường.

Mới đây nhất, Nghị quyết 33/2023 của Chính phủ đã hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển và ổn định kinh tế kinh tế xã hội trong giai đoạn hiện nay bằng bốn chỉ đạo cụ thể. 

Thứ nhất là hoàn thiện thể chế, Chính phủ tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, khả thi, trong đó tập trung khẩn trương xây dựng và trình Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi), Luật Đấu giá (sửa đổi), Luật Giá (sửa đổi), Luật Tổ chức tín dụng (sửa đổi)...

Thứ hai là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, mục tiêu ít nhất 1 triệu căn hộ đến 2030. Thứ ba là tháo gỡ vướng mắc về nguồn vốn. Nguồn vốn tín dụng được điều hành linh hoạt.

Thứ tư là chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện, hoạt động huy động vốn, bao gồm hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường theo đúng quy định pháp luật. Kiểm soát, kiểm tra, giám sát các hoạt động doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản,… Nghiên cứu, đề xuất các chính sách, giải pháp đồng bộ nhằm phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp một cách an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, Nghị quyết 33 thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý. Doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro của các loại hình bất động sản để có được mức lãi suất cho vay phù hợp với thị trường, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức.

Ngoài ra, nghị quyết nêu rõ mục tiêu quan trọng là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản để hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100 nghìn căn hộ đang xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được được thông qua, sẽ cải thiện nguồn cung trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành, chuyên gia bất động sản, Chủ tịch công ty Global Home cũng cho rằng, sau nghị địng 08/2023, Nghị quyết 33/2023 ngày 11/03/2023 đã ban hành rất kịp thời, cụ thể từng nội dung, lĩnh vực ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản, 

Đây là tín hiệu tích cực nhằm giúp thị trường bất động sản từng bước hồi phục trong thời gian tới. Đồng thời, trong dài hạn, các quy định này cũng giúp bất động sản tránh sự “đóng băng” đột ngột hay “nóng sốt” bất ngờ, gây ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững chung của thị trường.

Về phía cộng đồng doanh nghiệp, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, Nghị quyết số 33 của Chính phủ đã đánh giá chính xác tình hình thị trường bất động sản hiện nay, xác định cụ thể các khó khăn, vướng mắc chủ yếu, chỉ rõ các nguyên nhân, nhất là nguyên nhân chủ quan. Từ đó, nghị quyết của Chính phủ đã đề ra các quan điểm và mục tiêu để xây dựng, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, gắn bó hữu cơ với sự phục hồi và phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế đất nước trong bối cảnh tình hình thế giới và nền kinh tế toàn cầu đang diễn biến phức tạp và đứng trước những thách thức rất lớn với các nhân tố bất định, khó lường.

Đồng thời, nghị quyết Chính phủ đã chỉ đạo tổng thể các giải pháp rất đúng, rất trúng và giao nhiệm vụ rất cụ thể cho từng bộ, ngành, chính quyền cấp tỉnh và chỉ rõ trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản theo quan điểm: “Tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm; chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững”. 

Khi thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh khu đô thị, khu nhà ở thì phải “quy hoạch, đầu tư phát triển hệ sinh thái bất động sản công nghiệp, bất động sản dịch vụ, du lịch và bất động sản nhà ở đô thị để hài hòa giữa cung và cầu; nhà ở phải có người ở, muốn có người ở thì phải phát triển sản xuất, kinh doanh công nghiệp dịch vụ, hệ thống kết cấu hạ tầng đường bộ”. 

Trong đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm ưu tiên mọi nguồn lực để thanh toán nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu; chủ động nghiên cứu tái cơ lại giá cả, cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tiễn của thị trường.

Trước đó, bàn về tác động của Nghị định 08/2023/NĐ-CP, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cũng cho rằng, việc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu 2 năm mang tới kỳ vọng sẽ kéo dài thời gian và điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản có thể tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý, chuyển nhượng dự án (M&A) hay tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn. 

Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ pháp lý thì việc phát hành huy động mới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại giúp cho việc thanh toán/thanh khoản dễ dàng hơn. 

Nghị định 08 không chỉ giúp giảm tải áp lực cho doanh nghiệp mà còn có thể bảo vệ nhà đầu tư. Đối với các trái chủ không muốn gia hạn 2 năm, Nghị định bảo vệ trực tiếp quyền lợi của họ vì vẫn cho họ quyền chọn lựa chứ doanh nghiệp không được tự ý gia hạn. Với những nhà đầu tư chưa có nhu cầu ngay, doanh nghiệp có thời gian tái cơ cấu, không bán rẻ tài sản, từ đó bảo toàn giá trị tài sản trong thời gian ngắn hạn để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư. 

Ngoài ra nhà đầu tư với số tiền chứng khoán ít hơn 2 tỷ đồng nhưng có các khoản tiết kiệm nhàn rỗi ở ngân hàng có thể xem xét tham gia, hỗ trợ thanh khoản cho thị trường. Khi thanh khoản tăng lên cũng sẽ hỗ trợ tốt hơn cho việc phát hành mới, cũng như phân loại các doanh nghiệp.

Nhiều chuyên gia cho rằng, với những đông thái mạnh mẽ của Chính phủ bằng những nghị định, nghị quyết mới trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản có thể sẽ sớm "đảo chiều".Tuy nhiên, bên cạnh chính sách điều hành của Chính phủ, thị trường bất động sản cần sớm được gỡ khó về tăng trưởng tín dụng và lãi suất để nhanh chóng hồi phục trong thời gian tới.