Bất động sản sẽ gặp khó trong bao lâu?

Thị trường bất động sản vẫn khó khăn trong dài hạn

Nhiều ý kiến lạc quan cho rằng thị trường bất sản sẽ sớm hồi phục từ giữa và nửa cuối của năm 2023, song theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, điều này rất khó có thể trở thành hiện thực.

"Các chuyên gia và nhiều đơn vị nghiên cứu luôn "động viên" là thị trường bất động sản sẽ sớm khởi sắc nhưng bản thân là doanh nghiệp, chúng tôi chưa tin vào điều này", ông Hiệp bày tỏ quan điểm và cho rằng, những vướng mắc trên thị trường bất động sản hiện nay là rất lớn và nan giải.

Năm 2023, thị trường vẫn đang chờ đợi những tháo gỡ từ Chính phủ về pháp lý, sửa đổi các bộ luật quan trọng. Tâm lý thị trường chung vẫn trầm lắng, lòng tin của người dân, các nhà đầu tư chưa thể phục hồi.

Nhiều khả năng thị trường bất động sản sẽ còn vướng mắc kéo dài tới năm 2024. Có phục hồi cũng phải đến giữa năm 2024 khi các luật đã được xác định rõ ràng về hành lang pháp lý, Chủ tịch HĐQT GP Invest nhấn mạnh.

Theo ông Hiệp, từ tháng 6/2022, doanh nghiệp bất động sản rơi vào sa sút nghiêm trọng do ba nguyên nhân chính là pháp lý, tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Đáng nói, hiện cả ba nút thắt lớn của thị trường hiện nay đều chưa được tháo gỡ

Thứ nhất, lượng trái phiếu đến hạn trả nợ vào năm 2022 - 2023 là rất lớn và niềm tin vào thị trường đang sụt giảm nghiêm trọng. Vừa qua, Nghị định 08 được ban hành trong bối cảnh các doanh nghiệp đang ở mức “gay go”, nhưng cũng chỉ có thể "cứu" được thị trường khỏi sự sụp đổ chứ chưa thể cứu được toàn bộ thị trường trái phiếu và khôi phục niềm tin vào thị trường của các nhà đầu tư.

Thứ hai, tín dụng ngân hàng vào bất động sản đã sụt giảm rất nhiều so với trước đây, bởi đã có những cảnh báo từ ngân hàng và thị trường. Các doanh nghiệp hiện đang rất cân nhắc khi vay tín dụng, thậm chí còn sợ vay với mức lãi suất rất cao.

Thứ ba, về pháp lý, dự thảo sửa đổi 3 luật tới đây mới được ban hành. Tâm lý chung của các doanh nghiệp hiện nay đang rất phân vân, không biết Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ "trói" mình lại hay mở ra cơ hội mới, cởi trói cho doanh nghiệp. Nếu không cẩn thận, thị trường bất động sản sẽ rơi vào vòng luẩn quẩn, khó khăn hơn nữa, ông Hiệp nhận định.

Đồng quan điểm, tại diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần III, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cũng cho rằng, thời gian vừa qua, phần lớn doanh nghiệp bất động sản đều rơi vào bối cảnh "gãy dòng tiền" khi thị trường bị tác động bởi những yếu tố vĩ mô, pháp lý tắc nghẽn, thanh khoản đóng băng, dòng tiền từ tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ.

Theo ông Trung, thị trường bất động sản hiện đang rất khó khăn, nhưng nhiều khả năng những thách thức này sẽ còn nghiêm trọng hơn nhiều trong thời gian tới. 

Nguyên nhân là do từ giờ tới tháng 6/2023 là giai đoạn thị trường sẽ chịu tác động mạnh mẽ bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Lúc đó, nhà đầu tư sẽ đối diện với bài toán dòng tiền khi hết hạn lãi suất ưu đãi, lãi suất vai mua bất động sản thả nổi 12 - 14%. 

Điều này sẽ gây "khủng hoảng tâm lý" và những xáo động rất lớn đối với nhà đầu tư. Nhiều nhà đầu tư cần tiền gấp sẽ buộc phải bán tháo tài sản. Thị trường bất động sản chuẩn bị đối mặt làn sóng cắt lỗ rất lớn. Đó chính là hệ lụy tiếp theo của thị trường trong thời gian sắp tới.

Ngoài ra, về tín hiệu điều tiết của Mỹ liên quan đến lạm phát, lãi suất ngân hàng, nếu Chính phủ không có sự nhất quán trong hành động, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn hơn rất nhiều thời điểm hiện tại.

Doanh nghiệp cần biết lượng sức mình

Ông Đỗ Viết Chiến, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cùng chung nhận định cho rằng, tình trạng khó khăn của thị trường có lẽ còn tiếp tục kéo dài một thời gian nữa. 

Sở dĩ như vậy là vì hiện nay, Chính phủ đang tập trung xử lý để có thể trình Quốc hội Nghị quyết về ba bộ luật liên quan rất thiết thực đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, chuẩn bị thông qua tại kỳ họp thứ VI. Nếu không có vấn đề gì, 6 tháng sau, các luật này sẽ có hiệu lực. 

Trong thời gian đó, các cơ quan chức năng sẽ ban hành các nghị định, thông tư để hướng dẫn luật, nhằm đưa luật vào thực tiễn. Việc làm này cần mất thời gian để nghiên cứu, triển khai thực hiện. Chính vì vậy, những để tháo gỡ những khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay là việc lâu dài, không thể xong ngay trong ngắn hạn, ông Chiến nhận định.

Theo vị lãnh đạo hiệp hội này, Chính phủ đang rất tích cực tháo gỡ cho thị trường bất động sản, trong đó có vấn đề vốn, tín dụng. Chính phủ cũng thành lập tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng để tháo gỡ quyết liệt cho thị trường. Tuy nhiên, ngay cả tổ công tác đặc biệt cũng chưa đủ quyền hạn để giải quyết, bởi phải đối mặt với những vấn đề vượt thẩm quyền liên quan đến quy định của pháp luật. 

Với thị trường khó khăn như hiện nay, theo ông Hiệp, các doanh nghiệp cần nỗ lực vượt khó, cố gắng giữ được tình trạng lành mạnh tài chính. Trước khi chờ đợi sự hỗ trợ từ Chính phủ, từng doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn sàng các phương án hành động để tự cứu mình trong bối cảnh hiện tại.

Quan trọng hơn, theo ông Hiệp: "Doanh nghiệp cần phải biết lượng sức mình, nếu sức có thể gánh được 60kg thì chỉ cần gánh 40kg thôi để có thể đi được đường dài. Nếu sức chỉ gánh được 60kg lại ghánh 100kg, sẽ bị "gẫy xương". 

Theo ông, bệnh của một số doanh nghiệp bất động sản là tham quá. Một số doanh nghiệp “sức có một nhưng muốn làm mười”, có vốn nhỏ thôi nhưng phát hành rất nhiều trái phiếu doanh nghiệp, ôm dự án. 

"Đây là căn bệnh trầm kha của doanh nghiệp, nói thì dễ mà làm thì khó. Cứ trông thấy dự án có điều kiện thế là ôm, có doanh nghiệp một năm khởi công 20 - 30 dự án, trong đó có dự án 200 - 300ha thì làm sao đủ vốn được", ông Hiệp nói và cho rằng, trong bối cảnh không bán được hàng, doanh nghiệp không có cách nào chi trả các khoản vay. 

Do đó, Với những khó khăn trên thị trường, doanh nghiệp cần phải tự cứu mình bằng cách tiết giảm lại kênh đầu tư, mức đầu tư sao cho phù hợp với sức khỏe của mình.