Sai lầm trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc

Mặc dù Phú Quốc đã nhanh chóng trở thành một trong những điểm đến phát triển nhanh nhất cả nước, nhưng thành phố đảo đầu tiên của cả nước đang đối mặt với những thách thức trong việc xây dựng hình ảnh một điểm đến quốc tế.

Các dự án bất động sản du lịch bùng nổ trong những năm gần đây đã biến Phú Quốc thành một đại công trường xây dựng, với số lượng các cơ sở lưu trú đã và đang tăng lên không ngừng, đặt ra áp lực rất lớn về hiệu quả kinh doanh giữa lúc lượng khách du lịch quốc tế vẫn èo uột.

Hiện nay, Phú Quốc có khoảng 25.000 phòng lưu trú, trong đó có 15% số lượng phòng thuộc phân khúc cao cấp, còn lại là các cơ sở nhỏ và do hộ kinh doanh địa phương tự vận hành.

Kể từ khi sân bay mới đi vào hoạt động năm 2012, du lịch Phú Quốc bùng nổ, kéo theo việc xây dựng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng mới. 

Tuy nhiên, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels thẳng thắn cảnh báo rằng nhiều chủ đầu tư đã gia nhập thị trường một cách vội vàng, thiếu sự cân nhắc thấu đáo trong quá trình hoạch định và triển khai dự án.

“Một số chủ đầu tư đơn thuần sao chép các sản phẩm hiện hữu và bỏ qua các yếu tố xu hướng thị trường, văn hóa địa phương để kiến tạo nét đặc trưng riêng cho dự án”, ông Mauro nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, tình trạng dư thừa nguồn cung một số sản phẩm như nhà phố thương mại cũng là vấn đề đáng lo ngại. Việc nhiều khu phố thương mại bị bỏ trống, chưa đưa vào kinh doanh có thể ảnh hưởng không tốt đến trải nghiệm của du khách và hình ảnh của ngành du lịch Phú Quốc.

Mặc dù nguồn cung phòng khách sạn ở Phú Quốc vẫn khiêm tốn so với các trung tâm du lịch khác ở Đông Nam Á, chỉ bằng 27% so với Phuket và 31% so với Bali, nhưng hiệu kinh doanh khách sạn ở thành phố đảo này vẫn rất thấp.

Công suất cho thuê phòng khách sạn đang đứng ở mức rất thấp, dao động từ 30 - 35%, một mức được cho là khó có thể cân bằng thu chi.

Mặc dù nhu cầu phòng đã bắt đầu cải thiện từ tháng 6/2023 nhưng giá phòng vẫn ở mức cạnh tranh vì nguồn cung phòng lớn so với mức độ khôi phục nguồn cầu. Giá phòng bình quân của các khách sạn cao cấp dao động trong mức 100 - 120 USD mỗi đêm.

Công suất cho thuê phòng khách sạn đang đứng ở mức rất thấp, dao động từ 30 - 35%, một mức được cho là khó có thể cân bằng thu chi.

Bà Uyên Nguyễn, Trưởng bộ phận Tư vấn tại Savills Hotels chia sẻ thêm, tốc độ phát triển khách sạn, khu nghỉ dưỡng trong những năm qua đã gia tăng áp lực cạnh tranh lên hoạt động kinh doanh, khiến các dự án thuộc mọi phân khúc gặp nhiều thách thức trong việc cải thiện giá phòng.

So với các điểm đến du lịch khác tại Việt Nam, Phú Quốc có lợi thế cạnh tranh về chính sách miễn thị thực nhập cảnh cho du khách quốc tế nhưng lượt khách quốc tế đến Phú Quốc vẫn ở mức thấp so với các đảo du lịch khác trong khu vực.

Mặc dù vậy số lượng đường bay thẳng và tần suất chuyến bay kết nối Phú Quốc với thị trường quốc tế hạn chế là những rào cản để Phú Quốc có thể phát huy hiệu quả chính sách này, chuyên gia Savills Hotels nhận xét.

Trước dịch, lượt khách quốc tế đến Phú Quốc chỉ tương đương khoảng 6% lượt khách quốc tế đến Phuket, 11% đến Bali và 60% đến Boracay.

Trong khu vực, Phuket và Bali có lợi thế kết nối hàng không quốc tế với tần suất đa dạng và nhiều đường bay hơn, bao gồm các đường bay từ các thành phố lớn như Singapore, Thượng Hải và Hong Kong. So với Phú Quốc, số chuyến bay hàng ngày đến Phuket và Bali lần lượt nhiều hơn Phú Quốc là 150% và 430%.

Hiện các chuyến bay từ Đài Loan và Ấn Độ đến Phú Quốc đã tạm ngưng khai thác. Ngoài ra, hiện Phú Quốc cũng chưa có chuyến bay đến Singapore – một trong các cửa ngõ giao thông quan trọng trong khu vực Châu Á. Đây cũng là một bất lợi của Phú Quốc so với Phuket và Bali.

Ngoài ra, Phuket và Bali cũng có kết nối hàng không với cửa ngõ giao thông quốc gia thường xuyên hơn. Trung bình mỗi tuần sẽ có khoảng 330 chuyến bay từ Phuket đến Bangkok, 400 chuyến bay từ Bali đến Jakarta trong khi đó Phú Quốc chỉ có khoảng 160 chuyến bay đến TP.HCM và 90 chuyến bay đến Hà Nội.

Việc phát triển hệ thống hạ tầng hiện chưa đáp ứng kịp tốc độ phát triển hoạt động bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc. 

Bên cạnh đó, các dự án đang được triển khai một cách riêng lẻ mà chưa tạo được sự cộng hưởng cần thiết để hình thành một hệ sinh thái du lịch xuyên suốt. Điều này đang tạo ra một số thách thức trong việc phát triển, thúc đẩy hoạt động kinh doanh tại địa phương.

Ông Mauro nhận định: “Phú Quốc cần đặc biệt quan tâm đến các yếu tố bền vững, cân nhắc đặc trưng văn hóa và môi trường cộng đồng từ giai đoạn hoạch định. 

Ngoài ra, để có thể trở thành một điểm đến cạnh tranh trên bản đồ du lịch quốc tế, Phú Quốc cần cải thiện kết nối giao thông hạ tầng cơ sở cũng như cần có một chiến lược truyền thông, quảng bá hiệu quả hơn. 

Quá trình này cần có sự phối hợp từ chính quyền địa phương, các tổ chức và doanh nghiệp trong ngành nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của Phú Quốc .”