Sửa Luật Đất đai có thể kiềm chế giá đất, giá nhà?

Kỳ vọng kiềm chế đà tăng giá bất động sản

Trong dự thảo Tờ trình sửa đổi Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và môi trường nhấn mạnh việc Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai cần thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất; để khắc phục việc giá đất khi Nhà nước giao đất cho tổ chức để thực hiện dự án quá cao.

Từ đó, tờ trình sửa đổi luật đề xuất Nhà nước quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp khi giao đất phải dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành phù hợp với thực tế địa phương.

Theo phương án này, giá đất tại thị trường sơ cấp- nơi Nhà nước trực tiếp phân bổ nguồn lực đất đai - sẽ được khống chế trên cơ sở bảng giá được ấn định sẵn, có tính chất “bình ổn”.

Mục đích của đề xuất này như trong thuyết minh là để kiềm chế giá đất, giá bất động sản không bị đẩy quá cao như thời gian qua. Do giá đất tại thị trường sơ cấp là yếu tố đầu vào của dự án, gián tiếp ảnh hưởng đến giá thành bất động sản ở thị trường thứ cấp nên việc kiểm soát “giá đất sơ cấp” được kỳ vọng sẽ giảm giá thành sản phẩm.

Tuy nhiên, đó vẫn chỉ là một giả thiết chứa đựng nhiều yếu tố giả định.

Một cách tổng quát, bên cạnh việc cần sửa luật để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, một mục tiêu của sửa đổi Luật Đất đai là để kiềm chế giá đất - yếu tố đầu vào của nền kinh tế.

Đây sẽ là một sự sửa đổi lớn, mang tính chất căn bản, làm thay đổi toàn bộ nền tảng lý luận để cấu thành Luật Đất đai. Là người tham gia vào quá trình góp ý, xây dựng Luật Đất đai 2024 từ phiên bản dự thảo đầu tiên đến khi luật được thông qua, tôi cảm nhận rõ ràng đạo luật này được xây dựng trên một triết lý rõ ràng, mạch lạc, nhất quán với căn cứ chính trị là Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất. 

Trải qua 4 kỳ họp Quốc hội - một kỷ lục lập pháp, không có đạo luật nào được xây dựng tốn thời gian, công sức như vậy, bao gồm cả Hiến pháp - Luật Đất đai 2024 được xây dựng với nguyên tắc xuyên suốt là phục vụ phát triển bền vững, “đi bằng 2 chân”: Đất đai vừa là nguồn lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế, vừa là công cụ điều tiết, bảo đảm công bằng xã hội.

Luật Đất đai 2024 được xây dựng một cách chặt chẽ, thận trọng để khắc phục những nhược điểm của phiên bản luật 2013 - đạo luật được đúc rút ra rằng khiến “Nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất”, như phát biểu của cố Tổng bí thư Nguyễn Phú Trọng.

Nghị quyết 18 vạch ra nhiệm vụ trọng tâm của Luật Đất đai là để: Nguồn lực đất đai phải được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo công bằng và ổn định xã hội...

Một cách ngắn gọn, nhiệm vụ của luật là giúp xây dựng đất nước hùng cường nhưng không có chủ thể nào bị bỏ lại phía sau.

Đi vào từng quy định của phiên bản luật hiện hành, có thể thấy rõ mục đích biến đất đai thành nguồn lực cho nền kinh tế. Luật quy định phải giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu để phân bổ tài nguyên đất thông qua cơ chế thị trường; các trường hợp cá biệt được giao đất theo cơ chế chỉ định đều là sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, phục vụ an sinh xã hội (ví dụ: giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế tại các xã biên giới, hải đảo...)

Đấu giá, đấu thầu là những phương thức cạnh tranh nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có năng lực “thật”, buộccác doanh nghiệp phải liên kết hình thành doanh nghiệp lớn để tăng khả năng cạnh tranh, giúp thị trường phát triển theo chiều sâu, chuyên nghiệp.

Cơ chế đấu giá, đấu thầu còn hạn chế triệt để các “doanh nghiệp sân sau” được giao đất qua chỉ định, là lý do căn bản khiến nguồn lực đất đai không được khai thác, sử dụng hiệu quả trong nhiều năm qua, cũng là nguồn cơn của những đại án tham nhũng.

Hay quy định đẩy mạnh thuê đất trả tiền hằng năm, thu hẹp việc thuê đất trả tiền một lần có tác dụng khuyến khích người sử dụng đất sớm đầu tư xây dựng công trình, đưa đất vào sử dụng (để đủ điều kiện giao dịch), giúp đất đai được khai thác hiệu quả, tạo nguồn thu từ thuế, phí, lệ phí, tạo thêm cơ hội việc làm và tránh đầu cơ, hoang hóa đất đai.

Các chính sách của Luật Đất đai 2024 bên cạnh việc tạo ra dư địa cho tăng trưởng kinh tế còn hướng đến công cụ bảo vệ lợi ích của nhóm chủ thể yếu thế.

Đấu giá, đấu thầu là những công cụ phân bổ nguồn lực đất đai cạnh tranh, minh bạch theo cơ chế thị trường, nhưng luôn gắn liền với quyết định thu hồi đất từ những người đang sử dụng. Đây luôn là vấn đề “nóng bỏng” nhất của Luật Đất đai, tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện.

Đối với dự án nhà ở thương mại, Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép thu hồi đất cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…). Việc thu hồi đất như vậy chỉ áp dụng cho những dự án điểm nhấn, tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng, gắn với cơ hội việc làm và tiện ích cho người dân trong cả khu vực. Việc lạm quyền thu hồi đất tràn lan trước đây sẽ chấm dứt.

Người dân mất đất là những người đầu tiên phải hi sinh lợi ích cho các dự án cần phải được bù đắp thỏa đáng. Để giảm thiểu bất công, Luật quy định giá đất để tính tiền bồi thường phải là giá đất cụ thể, được tính toán thật sòng phẳng theo nguyên tắc thị trường.

Một cách tổng quát, Luật Đất đai 2024 được dày công xây dựng qua thời gian dài kỷ lục, với 12 triệu lượt góp ý kiến của Nhân dân, với sứ mệnh là đạo luật nền tảng tạo động lực cho phát triển kinh tế, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể trong xã hội. 

Vậy mà những diễn biến gần đây cho thấy Luật Đất đai 2024 đang được nhìn nhận như một rào cản cho quá trình phát triển, bị quy kết là nguyên nhân của những biến động: giá đất tăng kéo theo giá bất động sản tăng, người dân rơi vào trạng thái cơ cực, dự án không được tháo gỡ, thiếu nguồn cung…

Giá nhà tăng cao có phải lỗi do Luật Đất đai?

Đồng ý rằng nếu một đạo luật không phù hợp với thực tiễn, phát sinh bất cập thì cần phải sửa, thậm chí mạnh dạn đập bỏ, xây mới. Nhưng cần lưu ý, Luật Đất đai hiện nay mới triển khai thực thi được vỏn vẹn 12 tháng và đó là 12 tháng của nhiều thay đổi trong hệ thống chính trị và bộ máy nhà nước, đặc biệt là việc tập trung xây dựng mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (bỏ cấp huyện, sáp nhập nhiều tỉnh, nhiều xã), gây ra những xáo trộn, bất an cho nền kinh tế.

Hiện tượng giá đất, giá nhà “leo thang” là có thật nhưng đã tồn tại từ trước khi xây dựng Luật Đất đai 2024, nên cần thận trọng khi liên kết hiện tượng này với quy định của luật mới. Mặt khác cần khẳng định hiệu quả của pháp luật phải đến từ sự kết hợp giữa chất lượng của công tác xây dựng, ban hành với công tác tổ chức thực hiện pháp luật.

Để luật thực sự đi vào đời sống thì khâu tổ chức thi hành còn quan trọng hơn bởi xây dựng luật là công việc của một thời điểm nhất định còn tổ chức thực hiện là cả quá trình. Sự chủ động, linh hoạt, sáng tạo của chính quyền địa phương là yếu tố quyết định thành công của chính sách đất đai nhưng thời gian qua, công tác “sắp xếp lại giang sơn” được đặt lên hàng đầu, vô hình trung ảnh hưởng đến một số hoạt động kinh tế, trong đó có thủ tục pháp lý các dự án.

Một nguyên nhân của đề xuất sửa Luật Đất đai là hiện tượng giá đất tăng cao, giá nhà đắt đỏ, một số cuộc đấu giá bị dàn xếp, thổi giá. Tuy nhiên, khó có thể coi đó là “lỗi” của Luật Đất đai bởi thị trường bất động sản luôn có độ trễ nhất định sau một điều chỉnh về chính sách.

Luật Đất đai mới ban hành cần ít nhất 2-3 năm để “thẩm thấu” chính sách, để các dự án triển khai theo luật mới “ra hàng” nhằm tăng cung, qua đó cân bằng cung - cầu, có tác dụng kiềm chế giá nhà. Hơn nữa, các giải pháp bổ sung như đánh thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, bỏ đất hoang theo Nghị quyết 18 vẫn chưa được thể chế thành luật. 

Hơn nữa, việc sửa đổi luật quá thường xuyên, liên tục sẽ gia tăng những bất ổn cho đời sống, sinh kế của người dân.Biến động giá đất gây xáo trộn đời sống nhưng liệu nó có so được với những hệ lụy từ biến động về thể chế, chính sách? Và sự kém ổn định của hệ thống pháp luật cũng làm giảm đáng kể tính hấp dẫn của môi trường đầu tư của nước ta, đặc biệt là trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.

Đặc biệt, nếu bỏ công cụ giá đất cụ thể, ấn định giá theo bảng giá đất nhân hệ số mà Nhà nước quy định như phương án dự thảo sẽ dẫn đến tâm lý “ai sử dụng đất cũng chịu chi phí như nhau”, làm vô hiệu hóa cơ chế đấu giá, đấu thầu cạnh tranh. Những bất cập của cơ chế giao chất chỉ định và sự hình thành các “doanh nghiệp thân quen” có thể sẽ được khôi phục.

Mặt khác, một điểm mấu chốt cũng cần lưu ý là chưa bao giờ giá đất, giá nhà giảm sau mỗi lần sửa đổi Luật Đất đai.