Thuế chuyển nhượng bất động sản: Cần có lộ trình tránh 'gây sốc' cho thị trường

Doanh nghiệp bất động sản lo "sốc" thị trường

Tại cuộc họp với Chính phủ về dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), ông Bùi Ngọc Đức, Tổng giám đốc Đất Xanh Group cho rằng, việc xác định thuế chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 20% trên giá trị chênh lệch giữa mua và bán trừ đi chi phí hợp lý là chưa phù hợp với tình hình thực tế.

Ông Đức kiến nghị không đưa nội dung này vào dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được Bộ Tài chính soạn thảo.

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, việc áp dụng thuế theo cách tính cũ bằng 2% trên giá bán theo bảng giá đất mới đã trực tiếp làm tăng số tiền thuế mà người bán bất động sản phải chịu. Do đó, quy định này là không phù hợp điều kiện kinh tế-xã hội và khả năng thích ứng của thị trường.

Việc áp dụng quá nhanh các quy định mới, đặc biệt là những thay đổi về phương pháp tính thuế và mức thuế suất, có thể dẫn đến những xáo trộn lớn, ảnh hưởng đến tâm lý của người nộp thuế và sự ổn định của một số thị trường, nhất là đối với thị trường bất động sản.

Thừa nhận, chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản về dài hạn có thể được xem như công cụ điều tiết thị trường, giúp hạn chế đầu cơ và thúc đẩy giao dịch minh bạch hơn, tuy nhiên, theo bà Huỳnh Giang, Giám đốc dịch vụ nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, chính sách thuế này trong ngắn hạn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường.

Thứ nhất, chính sách thuế sẽ tác động tiêu cực đến thanh khoản, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắt nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp giữa các nhà đầu tư.

Thứ hai, việc áp thuế mới sẽ dẫn đến chi phí người dân phải nộp thuế cao hơn. Trong bối cảnh người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối đa, thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao.

Điều này sẽ gây khó khăn hơn trong việc tiếp cận nhà ở của nhóm đối tượng khách hàng thu nhập trung bình và thấp.

Mặt khác, theo bà Giang, việc áp dụng các quy định thuế này đang tiềm ẩn nhiều khó khăn trong thực tiễn. Bởi, điều kiện tiên quyết để áp dụng là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường, phải xác định được giá mua, giá bán và các chi phí liên quan.

Song hiện nay, cơ sở dữ liệu của Việt Nam vẫn chưa được cập nhật đầy đủ. Giá chuyển nhượng bất động sản đang dựa vào việc khai báo trên hợp đồng mua bán giữa người mua và người bán, giá thực tế giao dịch có thể cao hơn. Do đó phương án đánh thuế theo phần lãi có thể gây khó khăn trong triển khai, dẫn tới "bán nhà hai giá", dẫn đến thất thu ngân sách.

Chính vì vậy, để áp dụng chính sách này hiệu quả, bà Giang cho rằng, các nhà làm luật cần xem xét đến hai yếu tố: hạ tầng và lộ trình.

Về hạ tầng, Việt Nam cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan.

Hơn nữa, cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu cũng cần minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường.

Về lộ trình, Chính phủ cần lộ trình đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết. Các nhà làm luật nên thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Sau khoảng 2 tới 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình. Đây là vấn đề cần được lên chiến lược kỹ càng từ các cơ quan chức năng trước khi đưa ra thị trường.

Đồng quan điểm, đại diện Đất Xanh Group cũng kiến nghị Chính phủ xây dựng lộ trình áp dụng rõ ràng, hợp lý, cần quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực thi hành của luật mới, nhằm tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp và các chủ thể thị trường có thời gian nghiên cứu, chuẩn bị và thích ứng, tránh gây sốc cho thị trường bất động sản, cũng như hạn chế các tác động xấu đến nền kinh tế.

Bên cạnh đó, các nhà làm luật cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành, làm rõ các khái niệm liên quan, xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan.

Hơn nữa, các cơ quan quản lý cần có cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường.

Đồng thời, luật cần có phương án đối với các trường hợp chuyển nhượng lỗ; phân loại đối tượng chịu thuế theo mục đích sử dụng bất động sản, phân loại rõ giữa các nhóm: ở thực, đầu tư dòng tiền, đầu cơ tích trữ để có chính sách thuế phù hợp.

Sẽ điều chỉnh thuế chuyển nhượng bất động sản sát thực tế

Về những băn khoăn lo lại của cộng đồng doanh nghiệp, tại cuộc họp với các bộ, ngành, hiệp hội, doanh nghiệp chứng khoán, bất động sản về dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn cho biết, Bộ Tài chính đang rà soát toàn diện để xây dựng lộ trình điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân trong 5 năm tới, phù hợp thực tiễn, công bằng, hiệu quả hơn và đảm bảo đúng quy định pháp luật hiện hành.

Ông Tuấn khẳng định, một trong những nhiệm vụ trọng tâm hiện nay là hoàn thiện cơ sở dữ liệu về thu nhập và người nộp thuế. Việc này giúp chính sách thuế được xây dựng chính xác và công bằng hơn trong thời gian tới. Đặc biệt, chính sách điều chỉnh thuế thu nhập cá nhân trong giai đoạn tới đang được nghiên cứu kỹ lưỡng, các phương án cụ thể sẽ được tổng hợp để báo cáo Chính phủ.

Luật Thuế thu nhập cá nhân được ban hành từ năm 2007, áp dụng từ năm 2009, đến nay đã hơn 15 năm. Vì vậy, việc rà soát và sửa đổi là cần thiết nhằm bắt kịp biến động thực tế.

Theo đó, đối với bất động sản, thuế hiện áp dụng tính trên giá chuyển nhượng như hiện hành đã không phản ánh đúng bản chất thu trên chênh lệch như mục tiêu ban đầu.

Vì vậy, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đang được Bộ Tài chính tiếp tục rà soát và đề xuất sửa đổi chính sách theo hướng sát với thực tế, đảm bảo ổn định thị trường và phù hợp thông lệ quốc tế.

Bên cạnh đó, bộ cũng đang rà soát các khoản trợ cấp để xác định rõ loại nào được tính là chi phí hợp lý. Những nội dung này được giao Chính phủ quy định chi tiết theo Luật sửa đổi năm 2023.

Theo ông Tuấn, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục lấy ý kiến các bên liên quan và cân nhắc kỹ tác động thực tế để xác định nên quy định trong luật hay chỉ dừng ở cấp chính sách.

Việc thu thuế phải đảm bảo đúng bản chất thu nhập, phù hợp thực tiễn và thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý đặc thù của Việt Nam và sự biến động nhanh của các thị trường như bất động sản, chứng khoán, nền tảng số.

Bộ Tài chính sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến từ doanh nghiệp, hiệp hội, địa phương và chuyên gia để xây dựng chính sách công bằng, minh bạch, đồng thời góp phần ổn định kinh tế và tăng thu ngân sách một cách bền vững, Thứ trưởng Bộ Tài chính khẳng định.