Sự áp đảo của phân khúc cao cấp trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và nguồn cầu tiếp tục tăng mạnh đã khiến giá bất động sản liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới.
Sau khi khống chế được đại dịch Covid-19, cộng với hàng loạt tác động lớn từ chính sách vĩ mô, siết tín dụng bất động sản, theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhiều người mua nhà và nhà đầu tư đang kỳ vọng rằng giá bất động sản sẽ giảm.
Tuy nhiên, những diễn biến trên thị trường bất động sản từ đầu năm 2022 lại đang cho thấy những tín hiệu ngược lại. Không những giá bán không giảm mà còn liên tục tăng và lập đỉnh mới, bất chấp nhiều yếu tố ảnh hướng tiêu cực đến thị trường và tâm lý bất ổn của các nhà đầu tư.
Số liệu từ CBRE cho thấy, giá bán căn hộ chung cư trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong quý II vừa qua đều tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, giá bán căn hộ đã tăng tới 27%, lên mức trung bình 1.872 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).
Ở thị trường mua đi bán lại, giá trung bình ghi nhận ở mức 1.293 USD/m2, cao hơn 9% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án chung cư cao cấp ở một số quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10% theo năm.
Tại TP. HCM, giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.455 USD/m2, tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm. Phân khúc trung cấp được hưởng lợi nhiều nhất từ việc tăng giá ở khu vực ngoài trung tâm với mức tăng giá 1,9% theo quý và 7% theo năm.
Không chỉ phân khúc căn hộ, tất cả phân khúc khác như biệt thự, liền kề, bất động sản nghỉ dưỡng cũng ghi nhận mức tăng giá đáng kể so với cùng kỳ năm 2021.
Tại Hà Nội, số liệu từ CBRE cho thấy, các sản phẩm mở bán mới có mức giá trung bình vào khoảng 7.300 USD/m2 đất, cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước khi ghi nhận mức 5.000 USD/m2 đất, tức tăng trên 60%.
Về giá bán thứ cấp, quý II cũng ghi nhận sự tăng trưởng với mức tăng từ 5-17% so với cùng kỳ năm trước, tùy thuộc vào loại hình và khu vực.
Tại TP. HCM, các dự án mới cũng ghi nhận mức giá cao kỷ lục. Với động lực từ mức giá kỷ lục của nguồn cung mới tại TP. Thủ Đức, giá sơ cấp trung bình tăng 17,6% theo quý và 48,1% theo năm lên 6.913 USD/m2 đất. Cụ thể, mức giá chào bán sơ cấp trung bình là 6.271 USD/m2 đất đối với nhà phố (tăng 12,2% theo quý và 72,8% theo năm), 8.064 USD/m2 đất đối với biệt thự (tăng 42,9% theo quý và 88,6% theo năm), và 6.405 USD/m2 đất cho nhà phố thương mại (không đổi theo quý và tăng 5% theo năm).
Theo bà Dung, nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội tăng mạnh trong quý II vừa qua chủ yếu là do phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng nguồn cung đang chào bán trên thị trường.
Thị trường căn hộ để bán trong 6 tháng đầu năm nay đã dần phục hồi. Tuy nhiên, trái với sự mở rộng nhanh chóng của căn hộ trung, cao cấp, phân khúc căn hộ bình dân lại hoàn toàn biến mất trên thị trường.
Các căn hộ cao cấp đã thực sự áp đảo thị trường khi chiếm tới 65 – 70% tổng số nguồn cung mới tại Hà Nội và chiếm tới 80 – 90% nguồn cung tại TP. HCM.
Năm 2020 – 2021, Hà Nội vẫn có một vài căn hộ bình dân (mức giá dưới 1.000 USD/m2) được chào bán, tuy nhiên sang năm 2022, thị trường hoàn toàn vắng bóng phân khúc căn hộ này.
Sự thiếu vắng các căn hộ thuộc phân khúc bình dân, trong khi các dự án cao cấp, siêu sang áp đảo, dự án sau ra hàng có mức giá cao hơn dự án trước đã kéo mặt bằng giá căn hộ lên cao kỷ lục và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
Theo bà Dung, việc ách tắc về thủ tục pháp lý đã khiến các chủ đầu tư phải rất "vất vả" mới có thể sở hữu các quỹ đất để phát triển dự án. Mong muốn tối ưu hoá lợi nhuận cùng với nhu cầu ngày càng cao về chất lượng sản phẩm, tiện ích của khách hàng và, đã khiến các chủ đầu tư lựa chọn phân khúc cao cấp để phát triển dự án của mình.
Nguyên nhân thứ hai khiến giá bất động sản liên tục tăng cao là do nguồn cung ngày càng khan hiếm. Theo nghiên cứu của CBRE, sau khi đạt đỉnh vào năm 2015 – 2016, nguồn cung sản phẩm ra thị trường mỗi năm ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM đạt khoảng từ 35.000 – 40.000 căn, thì từ năm 2017 đến nay, nguồn cung mới mỗi năm đã liên tục giảm.
Nửa đầu năm 2022, tại Hà Nội, nguồn cung mới đã ở mức rất thấp, chỉ 8.000 căn. Tại TP. HCM, nguồn cung phục hồi khả quan hơn nhưng cũng chỉ đạt 16.000 căn trong 6 tháng.
Tương tự, đối với phân khúc bất động sản gắn liền với đất, nguồn cung cũng cực kỳ khan hiếm. Trong nửa đầu năm 2022, TP. HCM chỉ có 600 căn được chào bán, bằng 1/10 so với Hà Nội là khoảng gần 6.000 căn.
Nói thêm về sự thiếu vắng nguồn cung trên thị trường bất động sản, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real cho rằng, các vướng mắc pháp lý đang khiến ách tắc nguồn cung dự án. Khi thời gian chờ đợi pháp lý dự án càng lâu, chi phí bỏ ra càng nhiều, giá bất động sản tới tay người tiêu dùng càng cao.
Bên cạnh đó, từ đầu năm 2022, việc các cơ quan quản lý nhà nước tiếp tục siết chặt nguồn vốn vào thị trường càng gây thêm khó khăn cho các chủ đầu tư trong phát triển dự án bất động sản.
Trong khi đó, giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công ngày càng tăng cao khiến giá bất động sản sẽ không thể giảm. Doanh nghiệp có thể chịu chậm thanh khoản chứ không thể giảm giá để bán nhanh nhưng chịu lỗ.
Nguyên nhân thứ ba khiến giá bất động sản tiếp tục tăng cao theo bà Dung là mức hấp thụ của thị trường vẫn đạt rất cao. Tại Hà Nôi, trong quý II/2022, số căn hộ bán được đã vượt nguồn cung nguồn cung mở bán mới. Tại TP. HCM, tỷ lệ hấp thụ cũng đạt mức khả quan từ 70 – 75%.
Tương tự đối, với thị trường nhà ở gắn liền với đất, thanh khoản cũng rất khả quan, nhiều dự án vừa ra mắt đã cháy hàng, hoạt động mua bán trên thị trường thứ cấp rất nhộn nhịp.
Điều nay cho thấy nhu cầu sở hữu bất động sản của nhà đầu tư và người mua nhà là rất lớn. Với những diễn biến liên tục tăng giá trong thời gian vừa qua, bà Dung cho rằng, các nhà đầu tư đã thu về được một khoản lợi nhuận rất lớn. Chính vì vậy, họ tiếp tục có thêm niềm tin vào thị trường. Nhu cầu đầu tư bất động sản vì thế ngày càng tăng cao và giá bán không thể giảm.
Dự báo về thị trường bất động sản trong tương lai, bà Dung cho rằng, với nguồn cung không có nhiều cải thiện trong vòng 3 năm tới, giá nhà đất và căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, mức tăng sẽ không quá lớn, bởi hiện mức giá chung cư và nhà ở gắn liền với đất đã ở mức rất cao.
Tốc độ tăng giá ở Hà Nội sẽ cao hơn và dần tiệm cận với TP. HCM do mặt bằng giá tại thành phố này hiện đang ở mức thấp hơn. Do đó, dư địa tăng giá còn lớn.
Mặc dù khẳng định bất động sản sản vẫn tiếp tục là kênh đầu tư được các nhà đầu tư ưu ái do mang lại lợi nhuận tốt, song bà Dung cho rằng, với mức giá tăng quá cao như thời gian gần đây, các dự án có thể sẽ gặp khó về thanh khoản, nhất là đối với những dự án có chất lượng và vị trí chưa tương xứng với mức giá được định vị trên thị trường.
Các dự án bất động sản chú trọng nhiều hơn vào yếu tố xanh, chăm sóc sức khoẻ, sự hình thành các đại đô thị vùng ven và tổ hợp nghỉ dưỡng phức hợp quy mô lớn là ba trong số sáu xu hướng chính đang làm thay đổi thị trường bất động sản trong thời gian gần đây.
Các dự án bất động sản chú trọng nhiều hơn vào yếu tố xanh, chăm sóc sức khoẻ, sự hình thành các đại đô thị vùng ven và tổ hợp nghỉ dưỡng phức hợp quy mô lớn là ba trong số sáu xu hướng chính đang làm thay đổi thị trường bất động sản trong thời gian gần đây.
Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát, nhà đầu tư bất động sản lựa chọn phương án an toàn là lui về phòng thủ tại các thị trường có nhu cầu thực, biên độ lợi nhuận thấp nhưng bền vững, ít rủi ro.
Trong bối cảnh các kênh tín dụng truyền thống đang bị siết chặt, ông Nguyễn Quang Thuân, gợi ý các doanh nghiệp bất động sản nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và chủ động minh bạch hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn.
ChatPay của TPBank cập nhật hàng loạt cải tiến mới, giao dịch nhanh – tiện lợi, rảnh tay hơn bao giờ hết và vẫn bảo mật tuyệt đối với tính năng “paste to pay”.
Startup Truedoc sau khi sáp nhập cùng AiHealth đã nhận đầu tư từ quỹ TNB Aura và trở thành một "hiện tượng" của thị trường khởi nghiệp trong mùa đông gọi vốn.
"Nhu cầu nhập khẩu thịt của Việt Nam chắc chắn sẽ tăng trong năm 2025 khi thương mại thịt và các sản phẩm từ thịt trên thế giới được dự báo sẽ phục hồi sau 2 năm sụt giảm liên tiếp".
