Đòn chí tử với bất động sản

Thách thức nan giải

Chủ tịch VNGroup Vũ Văn Thành làm nóng Diễn đàn bất động sản TheLEADER 2022: Những vùng đất tiềm năng tổ chức tuần qua tại Hà Nội khi thẳng thắng nói ra những khó khăn doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt.

Theo ông Thành, các chủ đầu tư đang chịu rủi ro rất lớn, trong đó, bên cạnh yếu tố pháp lý, thủ tục triển khai dự án ách tắc trong suốt một thời gian dài chưa được tháo gỡ, những rủi ro tài chính cũng đang đè nặng các doanh nghiệp.

Ông dẫn chứng, khi phát triển dự án, doanh nghiệp chỉ cần chứng minh 20% vốn chủ sở hữu, còn 80% vay ngân hàng và huy động bằng các hình thức khác.

Tuy nhiên trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng siết tín dụng, không cấp tín dụng đột ngột, kênh trái phiếu bị khoá, chủ đầu tư sẽ ngay lập tức gặp rất nhiều khó khăn.

Do đặc thù đầu tư dự án bất động sản đòi hỏi nguồn vốn rất lớn, nếu tín dụng và trái phiếu đồng loạt bị siết chặt, doanh nghiệp gần như "tiến thoái lưỡng nan". 

Họ buộc phải xoay sở các hình thức huy động vốn khác; thậm chí, không ít doanh nghiệp đã "lách luật" để có nguồn vốn đầu tư, đưa dự án tiếp tục triển khai đúng tiến độ, ông Thành chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cũng cho rằng, dòng vốn bị siết chặt đang là một trong những " đòn chí tử", tác động rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản từ đầu năm 2022.

Không chỉ ảnh hưởng đến dòng tiền của các chủ đầu tư, ông Tuyển cho rằng, việc kiểm soát tín dụng còn gây khó khăn cho người mua nhà, qua đó làm giảm thanh khoản của dự án bất động sản, khiến chủ đầu tư khó bán hàng.

"Trên thị trường bất động sản hiện nay có không ít dự án, khách hàng đã ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng dừng giải ngân do hết room tín dụng. Hệ quả là không còn cách nào khác, khách hàng đành phải huỷ hợp đồng, chấp nhận mất tiền cọc mua nhà. Nếu ngân hàng không cho vay, người dân rất khó có đủ tiền mặt và khả năng chi trả để sở hữu bất động sản", ông Tuyển dẫn chứng.

Mặc dù lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước khẳng định không có chủ trương siết tín dụng, song trong nhiều động thái lại cho thấy dòng tiền đang bị thắt chặt với lĩnh vực bất động sản.

Việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào thị trường, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là một tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng. Hiện dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, trong đó nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 35%, tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, còn lại phần lớn là các khoản cho vay để mua và sửa chữa nhà ở.

Muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, các doanh nghiệp kinh doanh buộc phải tìm các nguồn vốn khác và trái phiếu doanh nghiệp là một trong những lựa chọn hàng đầu. Tuy nhiên, sau vụ việc các công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị huỷ các lô trái phiếu và nhiều lãnh đạo bị khởi tố, việc phát hành trái phiếu riêng lẻ cũng được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao.

Tính chung sáu tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Chính sự kiểm soát về nguồn vốn đang khiến nhiều chủ đầu tư bất động sản đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Theo nhiều chuyên gia, động thái kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản có thể sẽ tạo ra hệ lụy như nguồn cung tiếp tục khan hiếm và giá nhà đất tiếp tục tăng cao trong khi thanh khoản trầm lắng. Nếu không được tháo gỡ kịp thời, thị trường địa ốc có thể sẽ có nguy cơ "đóng băng".

Bài học nhãn tiền đã xảy ra tại Trung Quốc. Sau một thời gian siết chặt các chính sách về nhà ở, tín dụng, trái phiếu... gần đây, quốc gia này đang nỗ lực đưa ra các giải pháp "cứu" thị trường bất động sản đang suy thoái nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Hướng đi nào cho doanh nghiệp?

Đưa ra hướng đi cho doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh nguồn vốn bị siết chặt, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc của Fiin Group cho rằng, trước hết, các doanh nghiệp cần đa dạng các kênh huy động vốn.

Trong bối cảnh vốn tín dụng của ngân hàng chảy vào bất động sản bị hạn chế do bởi room tín dụng và gần đây dòng chảy từ kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt, ông Thuân cho rằng các doanh nghiệp bất động sản nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác.

Theo đó, doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hàng, nhất là khách hàng cá nhân.

Các chủ đầu tư cũng có thể xây dựng phương án tài chính hấp dẫn nhằm đẩy mạnh tiến độ thu tiền trả trước từ khách hàng, đồng thời tận dụng kênh vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp.

Thực tế cho thấy, tín dụng từ ngân hàng và trái phiếu chiếm tỷ trọng lớn nhưng không phải là tất cả trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, tín dụng ngân hàng rót vào các doanh nghiệp bất động sản chiếm 14% tổng tín dụng; còn tiền từ trái phiếu doanh nghiệp tương đương khoảng 17%.

Chiếm 51% trong cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản đến từ các nguồn khác, chủ yếu bao gồm các hợp đồng hợp tác kinh doanh. Đây cũng là nguồn vốn rất quan trọng chứ không chỉ vốn vay ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, thuê tài chính, cổ phiếu quỹ, trái phiếu công trình...

Việc đa dạng các kênh huy động vốn sẽ giúp doanh nghiệp có dòng tiền để triển khai dự án trong bối cảnh dòng vốn tín dụng đang bị kiểm soát chặt chẽ.

Tuy nhiên, theo ông Lực, vấn đề là không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có thể huy động được những dòng vốn này. Doanh nghiệp cần minh bạch về hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện nghiêm túc các cam kết với nhà đầu tư, chuẩn hóa đội ngũ quản lý và nhân sự bán hàng, dịch vụ.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, sử dụng dòng vốn đúng mục đích, phát triển dự án đúng tiến độ và sớm đi vào hoạt động nhằm mang lại lợi ích cho khách hàng, nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản thanh lọc mạnh mẽ

Dưới góc độ chủ đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land cũng cho rằng, thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ chỉ còn những chủ đầu tư lớn, uy tín.

Và chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Nguyên nhân là khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư.

Trái lại, các doanh nghiệp nhỏ, thiếu tiềm lực tài chính, thiếu chuyên nghiệp, làm ăn chộp giật, không giữ được uy tín với khách hàng sẽ sớm bị "thanh lọc" ra khỏi thị trường. Đây là tín hiệu tốt cho một thị trường phát triển bền vững trong dài hạn.

Bên cạnh sự thanh lọc các doanh nghiệp bất động sản, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường cũng diễn ra sự thanh lọc về các phân khúc, sản phẩm đầu tư. Ở đó, các doanh nghiệp phải điều chỉnh phương án kinh doanh, kế hoạch kinh doanh của mình để phù hợp với bối cảnh mới.

Trước đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản tập trung vào các phân khúc đầu cơ, phân lô bán nền hay các bất động sản thuộc phân khúc cao cấp, chưa hướng đến nhiều nhu cầu sử dụng thực của thị trường. Tại nhiều địa phương, việc đầu tư, đầu cơ chủ yếu để đẩy giá, tạo nên sự khan hiếm, tăng giá ảo. Điều này khiến thị trường đang có xu hướng đóng băng, không có giao dịch.

Trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp đã đẩy giá bất động sản quá cao, không thực chất sẽ không có giao dịch. Doanh nghiệp sẽ buộc phải điều chỉnh lại giá, thậm chí là chấp nhận thua lỗ để có thanh khoản.

Thứ hai, các doanh nghiệp cần nghiên cứu phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân như nhà ở xã hội, nhà ở có giá vừa túi tiền. Đây là những phân khúc đang thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu là rất lớn.

Thay vì đầu tư dàn trải, trong bối cảnh nguồn vốn bị siết chặt, doanh nghiệp cần tính toán lại các dự án, dự án nào không khả thi sẽ buộc phải điều chỉnh để tập trung phát triển các dự án có tính hấp thụ cao, nhằm có dòng tiền và sớm quay vòng dòng vốn đầu tư,

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những doanh nghiệp thực sự uy tín, đủ tiềm lực và các dự án tốt, có tiềm năng phát triển, ông Đính nhấn mạnh.

Thừa nhận những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản khi dòng vốn bị kiểm soát chặt chẽ, song ông Tuyển vẫn giữ một góc nhìn lạc quan, cho rằng đến năm 2023 sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực về dòng vốn. 

Về tín dụng, từ giờ đến cuối năm vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt. Và đến năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới. Tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ có những điểm sáng trong thời gian tới. Bên cạnh đó, trong năm 2023, khả năng pháp lý bất động sản được tháo gỡ khi các chính sách pháp luật về đất đai được sửa đổi.

"Thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này để vùng lên khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới, ông Tuyển tin tưởng.