Tăng thuế đất ở, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ hai là bất hợp lý

Tại dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết số 54/NQ-CP vừa được trình Chính phủ, cơ quan soạn thảo đã không còn đề xuất thí điểm cơ chế đánh thuế nhà, đất ở thứ hai trở lên tại TP.HCM. 

Thay vào đó, TP.HCM đề xuất tăng thuế sử dụng đất nông nghiệp với đất ở không quá 5 lần thu hiện hành và tăng thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên, nhưng không quá 2 lần hiện hành. Mức tăng cụ thể sẽ do HĐND Thành phố quyết định.

Liên quan đến vấn đề này, Bộ Kế hoạch và đầu tư (cơ quan cùng TP.HCM xây dựng Dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54) cho biết, việc đánh thuế cao với người sở hữu nhà, đất thứ 2 tại TP.HCM sẽ tạo nguồn thu ngân sách cho thành phố. Kết quả thí điểm sẽ là cơ sở để xem xét mở rộng phạm vi áp dụng sau này tại các địa phương khác. Tuy nhiên, sau khi tham vấn các ý kiến, vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau và bất cập.

Nhiều ý kiến cho rằng, chính sách này không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp. Ví dụ, người có một nhà, đất ở diện tích hoặc giá trị lớn sẽ không bị đánh thuế, trong khi người sở hữu hai nhà, đất ở diện tích, giá trị nhỏ lại chịu thuế cao.

Ngoài ra, việc chưa số hóa giấy tờ giao dịch bất động sản là kẽ hở để nhiều tổ chức, cá nhân lách thuế bằng cách cho người khác đứng tên. Nếu áp dụng cơ chế này, thị trường bất động sản tại TP.HCM sẽ bị tác động đáng kể, làm giảm cung và cầu bất động sản tại thành phố. Do đó, việc đưa ra thí điểm đánh thuế cao với bất động sản thứ 2 lúc này chưa phù hợp.

Tuy nhiên, mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có ý kiến cho rằng, việc thí điểm tăng thuế đối với đất ở và tăng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên tại TP. HCM ở thời điểm hiện nay như đề xuất thay thế của cơ quan soạn thảo cũng là quy định không phù hợp, có thể dẫn đến những tác động tiêu cực đến thị trường.

Cụ thể, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đề nghị không thí điểm tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở và không tăng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên tại TP. HCM vào thời điểm này vì không hợp tình hợp lý. Nhất là trong lúc thu nhập của các hộ gia đình, cá nhân nhìn chung đang bị sụt giảm và cả nước đang trong quá trình nỗ lực phục hồi, phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19 lại phải đương đầu với những thách thức rất lớn của “các cơn gió ngược” tác động từ bên ngoài.

Bên cạnh đó, đề xuất này cũng không phù hợp với lộ trình dự kiến đến khoảng năm 2025 thì Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ xem xét đề xuất Quốc hội sửa đổi, bổ sung các luật thuế, trong đó có đề án về Luật Thuế tài sản (Thuế bất động sản). Và nhất là hiện nay Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất và giao cho cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất” hàng năm theo nguyên tắc việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. 

Điều này có nghĩa là giá đất trong bảng giá đất sẽ cao hơn và không còn tình trạng giá đất quá thấp, chỉ bằng khoảng 30-50% giá đất trên thị trường như hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, mức thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở tính trên mức giá của bảng giá đất hiện nay, như sau: Áp dụng thuế suất 0,03% đối với diện tích đất ở trong hạn mức; áp dụng thuế suất 0,07% đối với phần diện tích đất ở vượt không quá 3 lần hạn mức; áp dụng thuế suất 0,15% đối với phần diện tích đất ở vượt quá 3 lần hạn mức. 

Nếu tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở theo phương án thí điểm thì sẽ làm tăng thêm mức chịu thuế của người dân tại TP. HCM và càng không hợp lý bởi lẽ chỉ trong khoảng 2 năm nữa thì sẽ xem xét sửa đổi các luật thuế, trong đó có dự kiến bổ sung thuế tài sản và dự kiến Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét ban hành vào cuối năm 2023.

Ông Châu nhận thấy, với đề xuất thí điểm tăng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên với mức thuế suất tăng khá cao so với mức thuế suất hiện nay là 2% giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì người bán, chuyển nhượng nhà đất thứ 2 tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ phải nộp thêm tiền thuế do được thí điểm trước là không hợp tình hợp lý.

Mặt khác, Bộ Tài chính khi xây dựng Đề án Luật Thuế tài sản (Thuế Bất động sản), trong đó có nghiên cứu đánh thuế người có nhiều nhà đất, hoặc chậm hoặc không đưa nhà đất vào sử dụng thì cần phải đánh giá tác động của luật thuế thật đầy đủ, chính xác đối với các đối tượng chịu thuế, nhất là đối với hộ gia đình, cá nhân. 

Luật thuế cần vừa tạo nguồn thu chủ yếu cho ngân sách nhà nước, vừa phù hợp với đối tượng chịu thuế, vừa bồi dưỡng nguồn thu, không tận thu, vừa là công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, ông Châu nhấn mạnh.