Thị trường nhà ở kỳ vọng phục hồi

Một năm nhiều thăng trầm của thị trường bất động sản

Chính sách kiểm soát tín dụng và sự suy giảm của triển vọng kinh tế toàn cầu đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2022. Báo cáo của tổng quan thị trường nhà ở của Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý IV/2022, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận có 2.110 căn hộ được mở bán, giảm 29% theo quý và 9% theo năm. 

Trong quý IV, doanh số bán mới của Hà Nội giảm xuống còn 2.394 căn, giảm gần 47,2% theo quý và 22,7% theo năm. Bên cạnh đó, giá bán căn hộ chung cư cũng ghi nhận sự giảm nhẹ xuống còn 1.835 USD/m2, giảm khoảng 1% theo quý và 6% theo năm. 

Theo Cushman & Wakefield, nguyên nhân của thực trạng này là do nguồn cung căn hộ hạng sang giảm trong tổng các dự án sơ cấp và các chính sách chiết khấu giá bán được các chủ đầu tư đưa ra để duy trì khả năng cạnh tranh và thúc đẩy thanh khoản.

Tương tự, tại thị trường nhà liền thổ năm 2022, nguồn cung mới của Hà Nội ghi nhận 2.843 căn mở bán, tăng xấp xỉ 1% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng căn bán được đã giảm đáng kể xuống còn 2.163 căn, giảm 31,4% so với năm ngoái. 

Việc thắt chặt tín dụng của Chính phủ và các vấn đề pháp lý của các tập đoàn bất động sản lớn đã khiến khách hàng ngần ngại thực hiện giao dịch. Cụ thể, trong quý IV/2022, chỉ có 72 căn được bán ra, bằng 11,5% nguồn cung quý III/2022.

Trước đó, nguồn cung nhà ở gắn liền với đất của Hà Nội đã giảm mạnh trong quý III năm 2022 do tác động bất lợi từ việc Chính phủ thắt chặt tín dụng và trái phiếu. Chỉ có 625 căn được mở bán trong quý III, giảm một nửa so với quý II. Nguồn cung mới chủ yếu được ghi nhận ở khu vực ngoại thành, trong đó, hai địa phương dẫn đầu nguồn cung mới của Hà Nội là Mê Linh (50,24%) và Gia Lâm (26,08%) với các dự án đáng chú ý là HUD Mê Linh Central và Highway5 Residence.

Không chỉ nguồn cung, lượng bán ra cũng gặp khó khăn do bị kiểm soát tín dụng. Các nhà đầu tư thận trọng trong việc đầu tư và mua bất động sản liền thổ vì thiếu thanh khoản và thiếu vốn vay. Nhu cầu thấp đã được nhìn thấy trong hầu hết các dự án.

Tỷ lệ chiết khấu cao dao động từ 3% đến 18% được đưa ra tại nhiều dự án. Giá trung bình gần như duy trì ở mức 6.764 USD/m2, giảm 0,2% so với quý trước. Giá bán của cả nhà phố và biệt thự lần lượt giảm 30% và 16,4% so với quý trước của hai dự án giá rẻ do Hud Mê Linh Central và Wyndham Sky Lake Villa & Resort ra mắt.

Theo Cushman & Wakefield, việc Chính phủ kiểm tra chặt chẽ hơn việc phát hành trái phiếu và thắt chặt tín dụng đã dẫn đến việc cả người mua và nhà đầu tư đều ngần ngại đưa ra quyết định hoặc giao dịch trên thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2022. Điều này đã khiến thanh khoản thị trường rơi vào trầm lắng.

Mặt khác, hai năm trở lại đây, việc xin cấp phép dự án đã dần trở nên phức tạp hơn do các quy định chặt chẽ về thủ tục phê duyệt đầu tư đối với các dự án khu dân cư. Trong khi đó, huy động vốn bằng đòn bẩy tài chính gặp bế tắc khi các ngân hàng thương mại dành nhiều ưu ái cho lĩnh vực sản xuất hơn là bất động sản đã càng làm chồng chất thêm những khó khăn cho thị trường và các doanh nghiệp.

Kỳ vọng phục hồi vào năm 2023

Trong bối cảnh thị trường hiện tại, Cushman & Wakefield cho rằng, với một số động thái từ Chính phủ, nới lỏng kiểm soát tín dụng, nguồn cung và thanh khoản của thị trường bất động sản được dự báo sẽ dần cải thiện trong năm 2023.

Theo đó, với thị trường căn hộ, nguồn cung tương lai dự kiến ​​đạt khoảng 103.000 căn trong giai đoạn từ quý IV/2022 – 2025. Các dự án Đông Anh Smart City, An Lạc Green Symphony và các căn còn lại chưa mở bán của Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park được kỳ vọng sẽ chiếm ưu thế lớn đối với nguồn cung dự kiến ​​trong tương lai.

Thị trường bất động sản liền thổ cũng dự kiến ​​đạt 9.810 căn trong 3 năm kể từ năm 2022. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai của Hà Nội có thể không chắc chắn do những biến động khó đoán định của thị trường.

Bên cạnh các chính sách từ Chính phủ, Cushman & Wakefield cũng chỉ ra rằng, một số yếu tố tích cực đang hỗ trợ sự hồi phục của thị trường bất động sản như khả năng kết nối hạ tầng với các quận nội thành được cải thiện, phía Tây và ngoại ô sẽ tiếp tục chiếm phần lớn nguồn cung mới trong tương lai. Xu hướng dịch chuyển nơi ở tới các đô thị vệ tinh tại Hà Nội đã trở thành xu hướng tất yếu, bắt đầu từ phía Đông với thủ phủ công nghiệp lớn Hưng Yên và Bắc Ninh. 

Về phía người mua, thị trường hướng tới nhu cầu mua ở thực và các nhà đầu tư dài hạn, với nhu cầu lớn đối với căn hộ trung cấp. Các dự án có tiến độ thanh toán linh hoạt hơn, nằm trong khu đô thị phát triển, cơ sở vật chất và tiện nghi phong phú, sẽ thu hút nhiều sự chú ý của người mua hơn.

Thực tế cho thấy, một số dự án nằm ở vị trí đắc địa có tình trạng thi công tốt hoặc bàn giao vẫn ghi nhận giá bán tăng nhẹ từ 1% - 3%. 

Mặt khác, trong bối cảnh thị trường khó khăn, các chủ đầu tư cũng liên tiếp đưa ra nhiều ưu đãi hơn về mức chiết khấu cao (từ 8 - 18%) tùy phân khúc, tiến độ thanh toán linh hoạt, cũng như các phần quà ưu đãi đặc biệt đi kèm để thuyết phục người mua nhà.

Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường như nhà ở xã hội cũng đang được nhiều chủ đầu tư chú trọng phát triển. Trong tương lai, sẽ có 1.215 triệu m2 các dự án nhà ở xã hội của Hà Nội được cung cấp vào năm 2025. Những yếu tố này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở sớm hồi phục và tăng trưởng trở lại.