Cách nào để doanh nghiệp bất động sản tự cứu mình?

Doanh nghiệp "thiếu tiền" do đâu?

Vướng mắc lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là tình trạng giảm mạnh thậm chí mất thanh khoản dẫn đến cạn kiệt dòng tiền. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, không phải chỉ doanh nghiệp nhỏ, mà những doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng đang gặp rất nhiều khó khăn về dòng tiền. 

Nguyên nhân là do tình trạng sụt giảm giao dịch khiến doanh nghiệp không huy động được nguồn vốn từ khách hàng. Trong khi đó, dòng vốn tín dụng, trái phiếu đều đang ách tắc. Nhiều ngân hàng đã ký hợp động tín dụng với khách hàng nhưng đã phải dừng giải ngân khiến doanh nghiệp và người mua nhà đều gặp khó khăn rất lớn.

Theo ông Châu, phải đến ngày 5/12/2022 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước mới công bố nới room tín dụng lên 1,5-2%, tuy nhiên thực chất, đến hết 31/12/2022, mức tăng trưởng tín dụng cả năm 2022 chỉ đạt khoảng 14,5%. Điều đó có nghĩa là còn khoảng 1,5-2% trần tín dụng nới room không được đưa vào nền kinh tế. Nguồn vốn đã không được sử dụng kịp thời, không hỗ trợ được cho nền kinh tế và các doanh nghiệp như kỳ vọng của Chính phủ.

Khẳng định nguồn vốn từ tín dụng, trái phiếu có vai trò rất quan trọng đối với thị trường bất động sản và hoạt động của các doanh nghiệp, song theo ông Châu, bên cạnh những khó khăn do cơ chế, chính sách của Nhà nước, cũng có trách nhiệm rất lớn của doanh nghiệp, những người sử dụng vốn.

Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư dàn trải, "không lượng sức mình". Nhiều doanh nghiệp cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường, đưa ra sản phẩm có mức giá quá cao so với khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà. 

Thị trường bất động sản hiện nay không những thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm cũng đang mất cân đối nặng nề. Nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà giá thấp, khoảng dưới 30 triệu/m2 hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 sản phẩm này hiện đang rất thiếu.

Tại TP.HCM, năm 2020 chỉ có 1% thị phần nhà ở giá vừa túi tiền. Năm 2021, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền. Trong khi đó, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp. 

Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu đồng/m2, trong khi trước đây mục tiêu chỉ ở mức trên dưới 15 triệu đồng/m2. Còn nhà ở thương mại ở TP.HCM hiện nay, những căn nhà giá dưới 35 triệu đồng hoàn toàn vắng bóng, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2. 

Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến thị trường chậm thanh khoản, doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền, ông Châu nhận định.

Đồng quan điểm, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cũng cho rằng, khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản về dòng tiền hiện nay không thể hoàn toàn đổ lỗi cho nguồn vốn tín dụng ngân hàng. 

Về vấn đề thiếu vốn của các doanh nghiệp, nguồn vốn từ trái phiếu đang bị tắc nghẽn khiến áp lực lên vốn tín dụng ngân hàng rất lớn. Khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường. Tuy nhiên khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không hợp lý, vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn.

Mặt khác, thời gian vừa qua, những dự án đầy đủ pháp lý đều được cho vay, đảm bảo tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu vốn mua nhà ở thì gần như tất cả đều tiếp cận được. 

Trong khi đó, những dự án vướng thủ tục pháp lý lại không được ngân hàng khuyến khích cho vay. Do đó, việc thiếu vốn của doanh nghiệp bên cạnh nguyên nhân từ cơ chế, kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản, còn có nguyên nhân rất lớn từ phía doanh nghiệp, ông Hùng nhấn mạnh.

Doanh nghiệp cần thay đổi để "tự cứu mình"!

Tại tọa đàm: "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023", chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành khẳng định, thị trường bất động sản và câu chuyện dòng tiền có mối liên quan rất chặt chẽ. Bất động sản gắn rất chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng. 

Chính vì vậy, để tháo gỡ khó khăn về dòng tiền cho thị trường, cơ chế chính sách của Nhà nước là hết sức quan trọng. Chính phủ cần sớm có giải pháp để thúc đẩy hai thị trường này cùng phát triển, từ đó nâng cao chất lượng hoạt động, đảm bảo kinh doanh cho các doanh nghiệp, nhưng cũng tránh những đổ vỡ cho lĩnh vực tài chính, tiền tệ.

Theo ông Thành, thị trường tài chính, thị trường vốn, trái phiếu tại Việt Nam cũng như nhiều nước Đông Nam Á nói chung chưa thật phát triển. Các nước, trong đó có Việt Nam phần lớn vẫn dựa vào vốn tín dụng của các ngân hàng thương mại. 

Trong khi đó, bản chất của các ngân hàng cơ bản nhất vẫn là cho vay ngắn hạn, nhưng đối với bất động sản là cho vay trung và dài hạn. Cho nên, để phát triển, đa dạng hóa thị trường này là cả một câu chuyện lớn. Bên cạnh phát triển các thị trường vốn, thị trường tín dụng thì các định chế tài chính khác nhau như các loại hình quỹ phát triển, quỹ đầu tư cũng rất cần thiết.

"Gắn với câu chuyện này đòi hỏi sự giám sát, minh bạch thông tin. Nếu chúng ta không phát hiện ra những vấn đề nhen nhóm, thì sau này nó tích đọng lại, đặc biệt là vấn đề nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng. Khi đó cách xử lý, chi phí xử lý vô cùng tốn kém, vô cùng lớn và sự can thiệp của Nhà nước càng phải lớn nhiều nữa", ông Thành nhận định.

Theo vị chuyên gia này, Chính phủ cần sớm xử lý vấn đề pháp lý để mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản trở về trạng thái dòng tiền dịch chuyển bình thường.

Thứ nhất là tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng, đảm bảo dòng vốn tiếp tục vào các dự án tốt, pháp lý hoàn chỉnh. Thứ hai là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp tục phát hành được trái phiếu, đảo nợ và có dòng tiền để triển khai dự án.

Thứ ba là chuyển dịch chính sách để hướng các doanh nghiệp tập trung phát triển dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật, nhà ở thương mại giá phải chăng, nhà ở công nhân, nhà ở xã hội.

"Trong giai đoạn khó khăn này, việc vận hành trở lại thị trường là rất quan trọng nhưng đồng thời cũng nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với cả thị trường. Trong đó, việc tái cấu trúc, cải tổ thị trường từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy là rất quan trọng, ông Thành nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Hùng cũng cho rằng, bên cạnh việc chờ đợi sự tháo gỡ khó khăn từ chính phủ, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần hành động quyết liệt để tự tháo gỡ khó khăn cho chính mình. 

Theo đó, doanh nghiệp cần sớm tái cơ cấu, tập trung đầu tư các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường để có thanh khoản, có dòng tiền duy trì hoạt động. Minh chứng là thời gian vừa qua, không phải các ngân hàng không cho vay tín dụng mà tất cả các ngân hàng đều quan tâm đến những dự án đầy đủ tính pháp lý, có khả năng thanh khoản. 

"Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp lại phát triển các dòng sản phẩm cao cấp và đưa ra mức giá bán quá cao. Với các dự án như vậy, sẽ rất khó tiếp cận được vốn. Giá cao như vậy, ngân hàng cũng không dám cho vay khi khó nhìn thấy khả năng thanh khoản", ông Hùng nhấn mạnh. 

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, doanh nghiệp cần phải nâng cao trách nhiệm cùng tham gia với nhà nước, cùng với khách hàng, trái chủ để tìm giải pháp tháo gỡ những khó khăn vướng mắc. 

Đơn cử như trước bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp có thể giảm kỳ vọng lợi nhuận, giảm giá bán 45 - 50%, chiết khấu sâu cho khách hàng để dự án có thanh khoản. Bên cạnh đó, với các dự án không phù hợp, không đủ sức đầu tư tiếp, doanh nghiệp có thể chuyển nhượng, tái cơ cấu, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, lựa chọn hướng phát triển đúng đắn để sớm vượt qua khó khăn.