Thị trường căn hộ Hà Nội kém thanh khoản

Savills Việt Nam cho biết giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung và phân khúc chung cư ở Hà Nội đang rất trầm lắng. Số lượng giao dịch căn hộ chung cư quý IV/2022 đạt 2.890 căn, giảm 20% theo quý và giảm 30% theo năm. Trong đó, số lượng giao dịch chủ yếu là căn hộ hạng B, chiếm 76% thị phần. 

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán chỉ đạt 28%. Đây là con số rất thấp so với thời điểm đầu năm 2022 và các năm trước đó. Theo đó, quý I/2022, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới của phân khúc căn hộ đạt 52%. 

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nguyên nhân dẫn đến thực trạng này là do nhiều yếu tố tác động đến thị trường bất động sản và tâm lý người mua nhà thời gian gần đây. Trước hết, việc hạn chế tín dụng vào thị trường đã gây khó khăn cho người dân khi tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà và cả các chủ đầu tư khi phát triển dự án căn hộ.

Mặt khác, nguồn cung trên thị trường căn hộ đang ngày càng khan hiếm do các vướng mắc về pháp lý cũng là lý do khiến thanh khoản giảm. Thị trường đang ngày càng ít các sản phẩm giá rẻ, phù hợp với khả năng chi trả của người mua nhà, mà tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp, hạng sang. Điều này dẫn đến nguồn cung trên thị trường vốn đã hạn chế lại không đáp ứng được nhu cầu thực của thị trường, cung cầu khó gặp nhau dẫn đến thanh khoản sụt giảm. 

Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2022 của Savills cho thấy, nguồn cung sơ cấp trong quý gồm 20.333 căn hộ, giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Thị trường không có thêm dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại.

Trong năm 2022, nguồn cung mới thấp nhất trong 8 năm vừa qua. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 83%, theo sau là căn hộ hạng A với 9%.

Đáng chú ý, kể từ khi mở bán vào cuối năm 2018 và đầu năm 2019, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đã chiếm 45% nguồn cung mới và 33% số lượng căn bán được. Điều này phản ánh về nguồn cung và cầu tiếp tục tăng ở khu vực ngoại thành.

Trong năm 2023, 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 15.800 căn hộ. 79% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B; các quận/huyện Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Gia Lâm sẽ cung cấp 57%. 

Các chủ đầu tư mong muốn quỹ đất nhà ở tại các tỉnh lân cận, nhằm ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn 2023 đến sau 2025.

Cũng theo nhận định từ Savills, mặc dù thanh khoản giảm sâu nhưng giá bán sơ cấp trên thị trường vẫn tăng mạnh, trung bình đạt 47 triệu VNĐ/m2, ổn định theo quý và tăng 15% theo năm.

Với việc các dự án mới trên thị trường ngày càng được chủ đầu tư đưa ra giá bán cao, sự chênh lệch giá bán giữa căn hộ sơ cấp và thứ cấp đã tăng mạnh kể từ năm 2018. Theo đó, giá sơ cấp trung bình đã tăng 11% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 5% mỗi năm. 

Hiện giá sơ cấp cao hơn giá thứ cấp 42% (tăng từ mức 14% trong năm 2018). Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhiều nhất ở các dự án hạng A với 52%, tiếp theo là hạng B, đạt 27% và hạng C, 25%.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, với việc đầu tư nhiều vào tiện ích, chất lượng dự án, các chủ đầu tư đang kỳ vọng rất cao vào mức giá. Tuy nhiên, mức giá sơ cấp tăng cao cũng chính là nguyên nhân khiến thanh khoản trên thị trường căn hộ giảm trong thời gian gần đây. 

Mặc dù để giảm giá bất động sản là không dễ do nguồn cung hạn chế và các yếu tố lãi suất, chi phí đầu vào tăng cao, song bà Hằng cho rằng, đây là bài toán cần phải giải nếu muốn thanh khoản của thị trường được cải thiện trong năm 2023.

Thực tế cho thấy, không chỉ nguồn cung giảm, số lượng dự án bàn giao cũng đang giảm mạnh cho thấy sự khó khăn rất lớn của thị trường về phía các doanh nghiệp. Năm 2022, 10.100 căn hộ được bàn giao tại Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh đã bàn giao tổng cộng 4.500 căn hộ. Trong giai đoạn năm 2020 đến năm 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36%/năm. 

"Nếu không có giải pháp để thúc đẩy thanh khoản, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp sẽ khó có thể vượt qua bối cảnh trầm lắng do chậm giao dịch, bà Hằng nhận định.

Tuy nhiên, bà Hằng cũng kỳ vọng năm 2023 được dự báo sẽ chứng kiến bước phục hồi mạnh mẽ của thị trường khi các yếu tố về vốn tín dụng, pháp lý được tháo gỡ. 

Hơn nữa, các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn, phát triển cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường năm 2023. Sự vào cuộc của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, đưa ra các chính sách hỗ trợ và sửa đổi luật được kỳ vọng sẽ mang tới những chuyển biến tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, khi Trung Quốc chính thức mở cửa biên giới, nhiều công ty, thương hiệu quốc tế cũng sẽ lựa chọn gia nhập thị trường Hà Nội. Đối với nhà ở, phần lớn các chủ đầu tư vẫn đang theo đuổi cơ hội đầu tư mới, hứa hẹn sẽ mang đến tiềm năng phát triển cho thị trường, bà Hằng nhận định.