Bội thực nguồn cung condotel, nguy cơ chủ đầu tư 'xù' cam kết lợi nhuận

Đầu tư căn hộ khách sạn (condotel) vẫn đang bùng nổ nhưng tiềm ẩn bên trong những lời cam kết hấp dẫn của chủ đầu tư về lợi nhuận hấp dẫn của hình thức đầu tư này là những rủi ro về pháp lý và kinh doanh mà nếu không tỉnh táo nhà đầu tư có thể sa lầy. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM lý giải thêm tại sao các doanh nghiệp đua nhau đầu tư condotel và những nguy cơ người mua condotel sẽ phải đối diện.

Thưa ông nhận định như thế nào về tình hình phát triển của thị trường condotel trong thời gian gần đây?

Ông Lê Hoàng Châu: Từ khoảng năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, hay còn gọi là condotel. Loại hình bất động sản này tập trung phát triển chủ yếu tại các khu vực ven biển, hải đảo. Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc là ba địa bàn đang phát triển nóng.

Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn từ 50 ha trở lên đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019 ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu.

Từ năm 2015 đến tháng 09/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội: 4.114 căn; TP. HCM: 208 căn; Đà Nẵng: 4.565 căn và các tỉnh khác: 5.823 căn); và có 10.629 căn officetel (Hà Nội: 3.726 căn; TP. HCM: 6.424 căn; và các tỉnh khác: 479 căn). 

Với thực trạng phát triển nóng như trên, condotel liệu có đang tiềm ẩn những rủi ro gì cho khách hàng, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Hiện nay, cũng đang có một nghịch lý không bình thường là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%. Trong khi ở các nước khác trên thế giới, tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel.

Điều này cho thấy, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cùng với các dự án bất động sản nhà ở cao cấp đã thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư hiện nay đang là vấn đề rất đáng quan ngại.

Mặt khác, năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán. Với sự gia tăng mạnh mẽ các căn hộ condotel trong khi lượng khách du lịch không thể tăng nhanh tương ứng cũng có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với kênh đầu tư này.

Bất chấp cảnh báo phát triển nóng, nhiều đại gia bất động sản vẫn chuộng đầu tư dự án condotel, theo ông đầu là nguyên nhân của thực trạng này?

Ông Lê Hoàng Châu: Thực tế là đầu tư dự án condotel, chủ đầu tư có rất nhiều lợi thế. Trước hết là sự ưu đãi của các địa phương. Thời gian vừa qua, nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, về thủ tục hành chính để thu hút các nhà đầu tư phát triển các dự án condotel phục vụ du lịch, góp phần phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.

Bên cạnh đó, phát triển dự án condotel, chủ đầu tư có rất nhiều lợi thế về vốn. Bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.

Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng là các nhà đầu tư thứ cấp nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai, mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì vừa thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

Thực tế nhiều khách hàng hiện nay đang bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận cao "chót vót" của các dự án condotel, họ coi đây như một hình thức đầu tư mới trên thị trường, ông có nhận xét gì về vấn đề này?

Ông Lê Hoàng Châu: Chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. 

Giá bán này cao tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP. HCM. Trong khi đó, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp; cả chi phí trang bị căn hộ; chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình;

Mặt khác, chủ đầu tư có cam kết lợi nhuận, nhưng chưa thấy đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận.

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực, cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Hiện nay một số chủ đầu tư đã cam kết về việc dự án của họ sẽ được cấp sổ đỏ để lấy thêm lòng tin và quyết tâm đầu tư của khách hàng. Theo ông điều này có phù hợp với quy định pháp luật?

Ông Lê Hoàng Châu: Gần đây, có ý kiến của một số chủ đầu tư đề xuất Bộ Tài nguyên môi trường phối hợp các bộ liên quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở cho condotel, tôi cho rằng đây là đề xuất này không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, trước hết là không phù hợp với Luật Đất đai và Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật.

Theo đó, khoản 3 điều 126 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở.

Do vậy, hiện nay việc các chủ đầu tư cam kết với khách hàng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Nhà đầu tư mua căn hộ condotel chỉ nên được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

"Đất sử dụng cho du lịch" chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng, không nên biến khu nhà ở lâu dài của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Trong khi chờ đợi sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến loại hình căn hộ này, theo ông, các cơ quan quản lý cần có những giải pháp gì để tránh rủi ro cho người mua nhà?

Ông Lê Hoàng Châu: Về vấn đề này, tôi kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn.

Đồng thời, Bộ Xây dựng cần yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận, công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; bàn bạc, thảo luận thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Xin cảm ơn ông!