Tiềm năng sinh lời từ đầu tư nhà xưởng cho thuê

Phương Linh Thứ ba, 11/07/2023 - 16:47

Xây nhà xưởng cho thuê có thể mang lại tỷ suất sinh lời khá cao và bền vững nhưng hình thức đầu tư này không dành cho số đông.

Xu hướng đầu tư bất động sản công nghiệp. Ảnh: Hoàng Anh

Cân nhắc khả năng sinh lời

Theo tính toán ông Lê Minh Sơn, Trưởng phòng Dịch vụ khách hàng DTJ Group, nếu như mất tới 20 năm để thu hồi vốn đầu tư từ cho thuê bất động sản thương mại khi tỷ suất cho thuê hiện chỉ từ 3 - 4%/năm thì với bất động sản công nghiệp, thời gian này chỉ khoảng 8 năm. 

Ông Sơn lấy ví dụ nhà đầu tư thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp với giá thuêtrung bình khoảng 125 USD/m2, chi phí xây dựng nhà xưởng khoảng 150 USD/m2. Để xây nhà xưởng cao 3 tầng với diện tích 10.000m2, tổng vốn đầu tư khoảng 93 tỷ đồng.

Trong trường hợp nhà đầu tư sở hữu 20% vốn tự có và 80% vốn vay ngân hàng, với giá thuê trung bình trên thị trường miền Bắc hiện nay là 4 USD/m2/tháng, sau 8 năm là nhà đầu tư có thể thu hồi vốn, thanh toán hết các khoản nợ, lãi vay phải trả và thu về lợi nhuận hơn 20 tỷ đồng. 

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group chia sẻ thêm, lợi nhuận từ việc cho thuê chung cư, nhà ở hiện chỉ đạt mức 3 - 4%/năm. 

Trong thời gian qua, các bất động sản đã có sự tăng giá mạnh mẽ do nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư. Song, vấn đề cần lưu ý là bất động sản được định giá bằng khả năng sinh lời trên đất. Nếu bất động sản tăng giá quá cao nhưng không có dòng tiền cho thuê mang lại lợi nhuận tương ứng, nghĩa là các bất động sản tăng giá phi mã đã không được định giá đúng giá trị thật.

Ông Khánh lấy ví dụ một biệt thự rộng 250m2 tại Long Biên, Hà Nội chỉ có mục đích sử dụng để ở, không kinh doanh cho thuê nhằm mang lại lợi nhuận cho người sở hữu, nhưng có giá lên đến hơn 50 tỷ đồng là điều hết sức vô lý. 

Thay vào đó, cũng số tiền này, nhà đầu tư có thể đầu tư vào các bất động sản công nghiệp, sau 8 năm hoạt động đã thu hồi vốn. Các bất động sản này không chỉ mang lại dòng tiền ổn định mà còn đóng góp lớn vào việc phát triển công nghiệp sản xuất, tạo điều kiện cho người dân có công ăn việc làm, ổn định cuộc sống, đảm bảo an sinh xã hội.

Mặt khác, hoạt động kinh doanh của bất động sản du lịch thời gian qua cũng chịu ảnh hưởng nặng nề do dịch bệnh, kinh tế suy giảm. Trong bối cảnh đó, ông Khánh nhìn nhận cơ hội đầu tư bất động sản công nghiệp hấp dẫn hơn

Đầu tư bất động sản công nghiệp cho thuê là một xu hướng mới, bởi trước đây, chỉ có những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mới có thể xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp cho thuê. Tuy nhiên, hiện nay, các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức đều có thể đầu tư vào lĩnh vực này bằng cách thuê đất trong khu công nghiệp và xây nhà xưởng để cho thuê. 

Sức hấp dẫn của loại hình đầu tư này đã thu hút các nhà đầu tư rót vốn, khiến cho nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cho thuê đang tăng nhanh. 

Theo công ty tư vấn bất động sản JLL, trong quý II vừa qua, thị trường phía Bắc chào đón nguồn cung mới lên đến 135.363m2 từ ba dự án ở Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng, nâng tổng nguồn cung nhà kho xưởng hiện đại miền Bắc lên khoảng 979.000m2. 

Khu vực phía Nam không ghi nhận nguồn cung mới trong quý vừa qua nhưng dự kiến trong nửa cuối năm sẽ đón nhận hơn 440.000m2 diện tích từ các dự án của SLP, Logos, Emergent Capital Partners và BWID. Đến cuối năm nay, quy mô thị trường sẽ tăng 1,3 lần so với hiện tại và đạt 2,2 triệu m2.

Giá cho thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình khoảng 4,7USD/m2/tháng ở cả miền Bắc và miền Nam.

Thách thức không nhỏ

Tuy nhiên, trước bối cảnh trầm lắng chung của thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế chậm lại, việc cho thuê nhà xưởng cũng không dễ.

Số liệu từ JLL cho thấy, nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn ở miền Bắc trong quý II tiếp tục xu hướng trầm lắng diễn ra từ quý trước và chưa có nhiều tín hiệu tích cực từ thị trường. Các dự án mới gia nhập thị trường trong quý này chưa ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt do hoạt động chào thuê gặp nhiều thách thức trong bối cảnh kinh tế suy thoái.

Tương tự, tại khu vực miền Nam, dự báo về sự trầm lắng của thị trường kho vận miền Nam dần được thể hiện rõ nét hơn, với mức hấp thụ thuần giảm khoảng 50.000m2, tỷ lệ trống tăng cao được ghi nhận ở các dự án tại khu vực Thủ Dầu Một, Bến Cát thuộc tỉnh Bình Dương và Long Thành thuộc Đồng Nai.

Giữa bối cảnh hoạt động thương mại xuyên biên giới trầm lắng kéo dài, hiệu quả kinh doanh thấp đã buộc các doanh nghiệp sản xuất có động thái thu hẹp quy mô kinh doanh. Điều này đã và đang tác động trực tiếp đến hiệu suất cho thuê của các bất động sản công nghiệp, đặc biệt là những cơ sở đặt tại các trung tâm sản xuất có nhóm khách thuê chính là doanh nghiệp sản xuất phục vụ thị trường xuất khẩu. 

Tuy nhiên, đánh giá về tiềm năng của phân khúc này trong thời gian tới, JLL cho rằng, thị trường đang xuất hiện làn sóng chuyển dịch nhà máy của các doanh nghiệp sản xuất như dệt may, viễn thông và quang điện công nghệ cao từ Trung Quốc sang Việt Nam để tránh các rào cản thương mại và rủi ro đứt gãy chuỗi cung ứng như đã từng xảy ra khi Trung Quốc thực hiện chính sách “Zero Covid”. 

Hưng Yên hút đầu tư vào công nghiệp phụ trợ

Trong đó, các tỉnh khu vực phía Bắc đang là những lựa chọn được ưu tiên do lợi thế vị trí và giá thuê đất cạnh tranh. Mặc dù chưa có nhiều biến động lớn rõ ràng nhưng đây có thể coi là một dấu hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản công nghiệp trong bối cảnh sản xuất và xuất khẩu vẫn đang gặp nhiều khó khăn.

Đồng quan điểm, ông Khánh cũng cho rằng, đây là lĩnh vực hứa hẹn sẽ phát triển rất mạnh mẽ khi làn sóng FDI vào Việt Nam ngày càng tăng mạnh do sự chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc.

Bên cạnh đó, ở trong nước, ngành công nghiệp cũng đang nhận được sự quan tâm rất lớn của Chính phủ. 

Ông Sơn cho biết thêm, hiện cơ hội đầu tư bất động sản công nghiệp tại Bắc Ninh không còn nhiều do phần lớn diện tích đều đã được lấp đầy, giá thuê đã tăng mạnh trong thời gian vừa qua. Trong khi đó, các khu vực "mới nổi" như Hưng Yên lại cho thấy tiềm năng rất lớn nhờ kết nối giao thông thuận tiện, hạ tầng đồng bộ, hiện đại và nhiều chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư.

Xây dựng hệ sinh thái bất động sản công nghiệp

Xây dựng hệ sinh thái bất động sản công nghiệp

Bất động sản -  1 năm
Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT DTJ Group tâm huyết xây dựng một hệ sinh thái bất động sản công nghiệp, giúp kết nối các doanh nghiệp sản xuất, hỗ trợ họ xây dựng chuỗi giá trị để cùng phát triển, vì sự tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Xây dựng hệ sinh thái bất động sản công nghiệp

Xây dựng hệ sinh thái bất động sản công nghiệp

Bất động sản -  1 năm
Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT DTJ Group tâm huyết xây dựng một hệ sinh thái bất động sản công nghiệp, giúp kết nối các doanh nghiệp sản xuất, hỗ trợ họ xây dựng chuỗi giá trị để cùng phát triển, vì sự tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Xây dựng hệ sinh thái bất động sản công nghiệp

Xây dựng hệ sinh thái bất động sản công nghiệp

Bất động sản -  1 năm

Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT DTJ Group tâm huyết xây dựng một hệ sinh thái bất động sản công nghiệp, giúp kết nối các doanh nghiệp sản xuất, hỗ trợ họ xây dựng chuỗi giá trị để cùng phát triển, vì sự tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Hưng Yên hút đầu tư vào công nghiệp phụ trợ

Hưng Yên hút đầu tư vào công nghiệp phụ trợ

Tiêu điểm -  1 năm

Với cơ sở hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện, lợi thế về giá thuê đất cạnh tranh và lực lượng lao động lớn, Hưng Yên đang ngày càng trở thành điểm đến hấp dẫn với các doanh nghiệp, nhà đầu tư ngành công nghiệp phụ trợ.

Cơ hội gia nhập chuỗi cung ứng ngành điện tử

Cơ hội gia nhập chuỗi cung ứng ngành điện tử

Tiêu điểm -  2 năm

"Chơi lớn và làm thật" là hai yếu tố quyết định khi doanh nghiệp Việt Nam muốn tham gia vào chuỗi cung ứng của các tập đoàn hàng đầu thế giới.

Sức hút lớn của bất động sản công nghiệp Bắc Trung Bộ

Sức hút lớn của bất động sản công nghiệp Bắc Trung Bộ

Bất động sản -  2 năm

Sở hữu quỹ đất lớn với giá thuê thấp hơn các khu vực khác và hệ thống giao thông ngày càng đồng bộ, các cảng biển dày đặc, khu vực Bắc Trung Bộ đang có sức hấp dẫn rất lớn đối với nhiều nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

Thị trường bất động sản phân hoá mạnh

Thị trường bất động sản phân hoá mạnh

Bất động sản -  2 ngày

Chung cư và đất nền là hai phân khúc được quan tâm nhiều nhất trên thị trường bất động sản đầu năm 2025.

Giá căn hộ chung cư Hà Nội lập đỉnh mới

Giá căn hộ chung cư Hà Nội lập đỉnh mới

Bất động sản -  3 ngày

Giá bán căn hộ chung cư Hà Nội trong quý IV/2024 đã đạt mức 75 triệu đồng/m2, mức giá cao nhất từ trước tới nay theo số liệu của Savills Việt Nam vừa công bố.

Hàng triệu người tạm gác giấc mơ an cư

Hàng triệu người tạm gác giấc mơ an cư

Bất động sản -  1 tuần

Để mua được căn hộ chung cư tại Hà Nội giá trung bình khoảng 70 triệu đồng/m2, các hộ gia đình cần có thu nhập tối thiểu từ 45 - 210 triệu đồng mỗi tháng.

Văn phòng cho thuê 'nhạy cảm' về giá

Văn phòng cho thuê 'nhạy cảm' về giá

Bất động sản -  1 tuần

Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang ngày càng trở nên'nhạy cảm' với chi phí thuê do sức ép cạnh tranh lớn từ nguồn cung.

Bất động sản nhà ở 2025 tiếp tục tăng giá

Bất động sản nhà ở 2025 tiếp tục tăng giá

Bất động sản -  3 tuần

Chung cư, biệt thự, liền kề, đất nền được dự báo sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2025 do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, đất đai tăng mạnh.

Động lực mới hút đầu tư ngành bán dẫn

Động lực mới hút đầu tư ngành bán dẫn

Tiêu điểm -  4 giờ

Mặc dù vốn đầu tư nước ngoài toàn cầu có xu hướng chững lại, ngành bán dẫn ghi nhận mức đầu tư kỷ lục và thu hút sự tham gia của nhiều tên tuổi lớn tại Việt Nam.

Bất động sản sống chất, giá tốt cho gia đình đông thành viên

Bất động sản sống chất, giá tốt cho gia đình đông thành viên

Nhịp cầu kinh doanh -  7 giờ

Giới chuyên gia nhận định, những dự án có thể dung hòa nhu cầu đa thế hệ, từ thiết kế căn hộ đến hệ thống tiện ích nội – ngoại khu, sẽ ngày càng được ưa chuộng và bền vững.

Cuộc đua sinh tồn của ngân hàng số

Cuộc đua sinh tồn của ngân hàng số

Tài chính -  8 giờ

Khả năng sinh lời đang là câu hỏi lớn nhất của các ngân hàng số tại Việt Nam, sau nhiều năm nỗ lực chứng minh về tính hiệu quả, tinh gọn và hiện đại.

Tổ hợp hóa dầu miền Nam: Ròng rã hành trình 2 thập kỷ

Tổ hợp hóa dầu miền Nam: Ròng rã hành trình 2 thập kỷ

Tiêu điểm -  9 giờ

Trong bối cảnh Tổ hợp hóa dầu miền Nam dừng hoạt động chưa hẹn ngày về, chủ đầu tư thông báo sẽ rót nửa tỷ đô để tối ưu hiệu năng, tính cạnh tranh của dự án.

Việt Nam trước 'sóng gió' thương mại Mỹ - Trung: 2018 và 2025 có gì khác?

Việt Nam trước 'sóng gió' thương mại Mỹ - Trung: 2018 và 2025 có gì khác?

Hồ sơ quản trị -  9 giờ

Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung tái diễn năm 2025 với quy mô lớn hơn. Việt Nam đứng trước cả cơ hội và thách thức khi chuỗi cung ứng toàn cầu thay đổi, tác động mạnh đến xuất khẩu và đầu tư.

Kỹ năng bán hàng thực chiến: Bí quyết tăng doanh số

Kỹ năng bán hàng thực chiến: Bí quyết tăng doanh số

Tủ sách quản trị -  10 giờ

Thành công trong bán hàng không chỉ dựa vào năng lực cá nhân mà chủ yếu nhờ xây dựng hệ thống quy trình bán hàng chuyên nghiệp.

Cơ chế đặc thù cho điện hạt nhân: Chưa cụ thể hóa chủ đầu tư

Cơ chế đặc thù cho điện hạt nhân: Chưa cụ thể hóa chủ đầu tư

Tiêu điểm -  11 giờ

Cơ chế đặc thù phục vụ triển khai dự án nhà máy điện hạt nhân Ninh Thuận chưa cụ thể hóa danh tính chủ đầu tư như Chính phủ đề xuất.