Với Nghị quyết 18, đầu tư bất động sản không còn dễ ăn

Là nhà tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân với kinh nghiệm nhiều năm trên thị trường, ông Trần Minh cho rằng, với Nghị quyết 18 của Chính phủ, việc "kiếm tiền" từ bất động sản sẽ không còn "dễ dàng" với các nhà đầu tư và đầu cơ như giai đoạn trước.

Thậm chí, theo ông Minh, 70% cơ hội đầu tư sẽ mất đi nếu Nghị quyết 18-NQ/TW đi vào thực tế trong thời gian tới.

Vị chuyên gia này đưa ra năm lý do để giải thích cho nhận định của mình. Thứ nhất liên quan đến các định hướng về biện pháp tăng cường quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản, hạn chế phân lô bán nền.

Ông Minh đánh giá, phân lô bán nền vốn là cách làm giàu nhanh nhất của giới đầu tư khi mua diện tích đất lớn, sau đó chuyển đổi mục đích và phân lô bán nền. Tuy nhiên, với định hướng của Nghị quyết 18, hoạt động đầu tư trên đất này sẽ bị siết chặt.

Thứ hai, việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Với quy định này, các nhà đầu tư cũng "hết thời" đầu cơ theo sóng đấu giá, hay ôm đất chờ đền bù giải phóng mặt bằng.

Thứ ba là thu thuế bất động sản, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán tiền sử dụng đất, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua ngân hàng, không dùng tiền mặt.

Bất động sản vốn là kênh trú ẩn tài sản, thậm chí "rửa tiền" của nhiều "đại gia", họ bỏ rất nhiều tiền vào đất, do đó, nếu mọi giao dịch đều qua ngân hàng, công khai, minh bạch, sẽ hạn chế rất nhiều người giàu đổ tiền vào bất động sản. Bất động sản cao cấp, hạng sang cũng bị ảnh hưởng đáng kể về thanh khoản.

Thứ tư là minh bạch thông tin quy hoạch, dự án. Thời gian vừa qua, rất nhiều các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản đã thắng lớn do nắm được trước các thông tin về quy hoạch, hạ tầng, hay sự xuất hiện của các dự án lớn. Họ đi gom đất giá rẻ ở các địa phương và đợi công bố thông tin về quy hoạch, kéo giá bất động sản tăng cao để thu về khoản lợi nhuận lớn.

Song với định hướng mới của Nghị quyết 18, các nhà đầu tư này sẽ không dễ sinh lời lớn từ đầu cơ đất đai.

Không chỉ với các nhà đầu tư cá nhân, ông Minh còn cho rằng, các doanh nghiệp chủ đầu tư bất động sản cũng sẽ không còn "lãi đậm" như giai đoạn trước do được hưởng lợi từ sự chênh lệch địa tô, thu gom đất giá rẻ, sau đó chuyển mục đích sử dụng và phát triển dự án bất động sản.

Thời gian sắp tới khi bỏ khung giá đất, xác định giá theo giá thị trường, giá đền bù giải phóng mặt bằng sẽ tăng mạnh, kéo theo đó là giá bán bất động sản tăng. Các chủ đầu tư buộc phải cân đối lại giá bán bất động sản ra thị trường. Trong khi đó, hiện giá bất động sản đã tăng rất cao, việc tiếp tục tăng giá sẽ khiến thị trường chậm thanh khoản, kéo dài thời gian quay vòng vốn và phát triển dự án.

Đứng dưới góc độ các nhà đầu tư, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, về nguyên lý đầu tư bất động sản, phân khúc nào sinh lợi nhuận nhiều thì sẽ thu hút các nhà đầu tư tham gia.

Trước đây, các nhà đầu tư thường ưa thích mua đất nền, ăn theo sóng hạ tầng bởi các bất động sản này thường chỉ mua đi bán lại, nhà đầu tư không phải xây dựng trên đất hay vận hành kinh doanh, cho thuê. Thực tế cũng cho thấy, biên độ tăng giá của đất nền khá lớn nếu vào đúng thời điểm có "sóng" của thị trường.

Tuy nhiên, các định hướng mới của Nghị quyết 18 sẽ hạn chế đáng kể hoạt động đầu tư, hay nói đúng hơn là đầu cơ trên thị trường bất động sản. Điều này sẽ giúp làm lành mạnh hoá thị trường, hạn chế các rủi ro cho các nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, lao vào các cơn sốt đất ảo khiến bị mất vốn, chôn vốn trong suốt một thời gian dài.

Nhà đầu tư bất động sản cần thay đổi chiến lược

Với những thay đổi lớn của thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Đính cho rằng, ngay từ bây giờ, các nhà đầu tư bất động sản cần phải thay đổi chiến lược đầu tư cho phù hợp.

Thay vì đầu cơ vào đất, mua đất nền để đợi tăng giá, các nhà đầu tư cần thay đổi chiến lược kinh doanh theo hướng dài hạn, tập trung vào khai thác tiềm năng, giá trị của đất đai thông qua đầu tư vào bất động sản trên đất.

Theo ông Đính, các bất động sản dòng tiền, có khả năng khai thác kinh doanh cho thuê, như bất động sản nghỉ dưỡng ở các điểm đến du lịch hấp dẫn, bất động sản cho thuê tại các thành phố lớn, nhà phố... sẽ là các phân khúc hấp dẫn đầu tư.

Đây chính là hoạt động đầu tư bất động sản mang tính bền vững được khuyến khích. Trái với việc đầu cơ vào đất để lướt sóng, rồi bỏ hoang, gây lãng phí đất đai, hoạt động đầu tư trên đất, khai thác kinh doanh bất động sản trên đất không chỉ mang lại lợi nhuận lâu dài, bền vững cho nhà đầu tư mà còn cho cả xã hội, góp phần phát triển kinh tế, thay đổi bộ mặt đô thị.

Cũng theo vị chuyên gia này, thời điểm hiện tại đang là giai đoạn rất khó khăn đối với thị trường bất động sản. Nhiều chính sách vĩ mô hiện nay như kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản, những vướng mắc pháp lý, phê duyệt thủ tục đang hạn chế sự phát triển của thị trường, giá bất động sản tăng vọt, trong khi thanh khoản đang có sự chững lại rõ rệt.

Thị trường bất động sản đang tăng giá mạnh, thậm chí "có tính ảo" trong giá bán ở một số phân khúc do sự đầu cơ thao túng, làm giá. Các nhà đầu tư vẫn đang kỳ vọng giá bất động sản sẽ vẫn tăng cao thêm nữa và chờ đợi.

Tuy nhiên, với thực tế hiện nay, thị trường chắc chắn sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh bởi mức giá đang ở trên ngưỡng giá trị thật, tính thanh khoản rất chậm. Có thể giá bất động sản sẽ không xuống, về nguyên lý, giá sẽ vẫn tăng theo thời gian, song thị trường cần thời gian dài để các yếu tố về hạ tầng, lãi suất, thu nhập của người dân, tăng trưởng kinh tế tăng theo kịp mức giá hiện tai.

Trong thời gian này, các nhà đầu tư có thể bị đọng vốn do dự án không có thanh khoản, kéo theo đó rủi ro tín dụng nếu sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn từ ngân hàng. Ông Đính cho rằng, đây sẽ là bài học lớn với các nhà đầu cơ vào thị trường ở giai đoạn trước.

Trong khi đó, với các bất động sản có thể khai thác kinh doanh trên đất, nhà đầu tư vẫn có thể thu về dòng tiền hàng tháng. Chính vì vậy, mặc dù hoạt động đầu tư bất động sản ở một khía cạnh nào đó sẽ bị hạn chế do Nghị quyết 18 của Chính phủ, song đó là sự chấn chỉnh cần thiết đối với các nhà đầu cơ. Về lâu dài, đây sẽ là chính sách giúp hoạt động đầu tư bất động sản được công khai minh bạch và thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Còn về phía doanh nghiệp, ông Đính không phủ nhận việc bỏ khung giá đất, giá đất giải phóng mặt bằng được tính theo giá thị trường có thể khiến chi phí phát triển dự án của doanh nghiệp tăng cao, làm tăng giá bất động sản.

Song đây cũng là thuận lợi lớn với các chủ đầu tư, giúp tháo gỡ điểm nghẽn về đền bù giải phóng mặt bằng hiện đang bế tắc. Nhiều dự án mất đến 10 - 20 năm chưa thể giải phóng mặt bằng do mâu thuẫn với người dân khi áp mức giá theo khung giá nhà nước, thấp hơn nhiều giá thị trường.

Nếu bỏ khung giá đất, đây sẽ là cơ hội để các dự án tự thương lượng với người dân về giá đền bù. Từ đó, doanh nghiệp cũng tính toán được chi phí đầu tư, giá bán, lợi nhuận để cân nhắc xem có nên phát triển dự án hay không.

Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp rút ngắn thời gian và có được hiệu quả cao hơn trong phát triển dự án bất động sản, sớm đưa dự án ra thị trường, ông Đính nhận định.