Sau vụ vỡ trận chi trả lợi nhuận cam kết tại Cocobay Đà Nẵng, pháp lý cho condotel một lần nữa lại trở thành chủ đề nóng được các chuyện gia, giới đầu tư bất động sản thảo luận sôi nổi cả trên các diễn đàn nghị sự và trên truyền thông.
Câu hỏi quan trọng nhất lúc này được đưa ra lại chính là việc đi tìm khái niệm condotel là gì và được quy định tại bộ luật nào?
"Đỏ mắt" tìm cơ sở pháp lý cho condotel
Chia sẻ tại hội thảo "Pháp lý cho condotel" vừa được báo Thanh Niên tổ chức tại TP. HCM sáng nay, TS. Lương Hoài Nam - thành viên Hội đồng tư vấn du lịch (TAB) cho rằng, hiện nay chỉ duy nhất Luật Du lịch có nêu khái niệm đầy đủ về condotel.
Cocobay Đà Nẵng vỡ trận gióng lên hồi chuông cảnh báo đối với cơ sở pháp lý loại hình condotelCụ thể, ông Nam cho biết ngày 17/4, (tức là trước khi xảy ra sự cố Cocobay Đà Nẵng), Hội đồng tư vấn du lịch đã có thư gửi Thủ tướng Chính phủ trình bày quan điểm của hội về loại hình condotel.
Trong quá trình soạn thảo thư gửi Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng tư vấn du lịch đã tham vấn ý kiến của các đơn vị liên quan như Hiệp hội bất động sản Việt Nam và tìm cơ sở pháp lý cho condotel trong các luật đang có hiệu lực.
Điều bất ngờ là khái niệm condotel không tìm thấy trong các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bất động sản, duy nhất điều 48 Luật Du lịch có khái niệm condotel. Cụ thể, Luật Du lịch có 2 khái niệm là biệt thự du lịch và căn hộ du lịch chứ không có khái niệm nào về căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ.
Đó cũng là lý do tại sao ngành du lịch và Hội đồng tư vấn du lịch nhận được yêu cầu của Chính phủ có ý kiến và đề xuất về condotel bởi vì không tìm thấy khái niệm ở đâu hết.
Từ đó ông Nam đề nghị, nếu muốn nói về khái niệm pháp lý condotel thì dùng đúng từ được ghi trong Luật Du lịch là căn hộ du lịch và biệt thự du lịch. Bởi vì dùng đúng ngôn từ thì Hiệp hội tư vấn du lịch mới có thể vào cuộc chia sẻ, đóng góp ý kiến.
Quan điểm của ngành du lịch với condotel là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Đó là một phân thị cơ sở lưu trú, quan trọng, cần thiết và có ích cho sự phát triển của ngành du lịch.
Tính đến hết năm 2018, trên cả nước có 15.626 cơ sở lưu trú du lịch với 353.293 buồng, trong đó buồng từ 3 sao trở lên chiếm 35,9%. Phân khúc từ 3 sao trở lên có 965 cơ sở, chiếm 6% còn từ 2 sao trở xuống chiếm 94%.
Cơ sở du lịch thì có nhiều nhưng từ 3 sao trở lên đến cao cấp còn thiếu rất nhiều. Từ đó, có thể thấy condotel đang đóng vai trò là cơ sở bổ sung để cho ngành du lịch phát triển như hiện nay và trong thời gian tới.
Condotel đang bị biến tướng?
Với phân thị condotel ông Nam cho rằng, Hội đồng tư vấn du lịch coi nó nằm giữa khách sạn, resort với Airbnb. Đây là phân thị bất động sản, cơ sở lưu trú cần thiết để phát triển ngành du lịch.
Sau vụ việc đổ bể của Cocobay Đà Nẵng trên mạng xã hội xuất hiện nhiều từ ngữ nặng nề quy kết condotel như biến tướng, lừa đảo... Tình trạng này theo ông Nam là có và phải thừa nhận ở một số dự án xảy ra tình trạng biến tướng. Cụ thể biến tướng từ sản phẩm bất động sản thành sản phẩm tài chính phái sinh, thành chứng khoán hóa bất động sản.
Condotel đang bị biến tướng từ bất động sản du lịch thành chứng khoán hoá bất động sảnNếu nó là sản phẩm bất động sản du lịch thì người mua phải quan tâm đến 4 yếu tố, đó là vị trí của có tốt không, có tiềm năng phát triển thị trường không, chất lượng xây dựng của chủ đầu tư như thế nào, giá cả và quản lý vận hành có chuyên nghiệp không?
Nhưng thực tế hiện nay trên thị trường lại không như vậy, chủ đầu tư và người mua biến condotel thành chứng khoán phái sinh hoàn toàn. Với cách tiếp cận này ông Nam cho rằng, dù chủ đầu tư có giới thiệu dự án condotel ở trên mặt trăng, sao hỏa thì vẫn có người mua và hoạt động mua bán xảy ra bình thường.
Bởi vì người mua chỉ chăm chăm với mức lợi nhuận chủ đầu tư cam kết hàng năm từ 10% đến 15%/năm, tùy từng dự án. Thậm chí người mua không hề quan tâm đến giá bán, bởi vì giá bán càng cao thì mức lợi nhuận cam kết hàng năm càng nhiều. Đó là thái độ đối với chứng khoán chứ không phải là với bất động sản.
Cho nên câu hỏi quan trọng đối với condotel với góc nhìn của một sản phẩm của bất động sản đã bị lãng quên mà chỉ tập trung vào nhìn nhận, mua bán, giao dịch như một sản phẩm chứng khoán. Ông Nam cho rằng, điều này vô cùng nguy hiểm, nó chính là cái biến tướng của condotel, làm hỏng hết câu chuyện của condotel.
Để giải quyết tình trạng này, ông Nam đề xuất chủ đầu tư cũng như người mua và những nhà làm luật phải hợp tác với nhau cùng tháo gỡ.
Ông Nam đồng ý rằng chủ đầu tư có quyền làm ra sản phẩm và bán sản phẩm, người mua có quyền mua trên tinh thần luật pháp cho phép. "Nhưng khi làm những thứ mà luật pháp không cấm, chúng ta cũng phải chấp nhận không thể đòi những thứ mà luật pháp chưa có. Phải công bằng vậy! Cứ ào ào đi làm những thứ luật pháp chưa quy định, giờ lại đòi có ngay thì làm sao có được. Cần có sự kiên nhẫn hợp tác cùng nhau ngồi lại để tháo gỡ", ông Nam nói.
Đối với ngành du lịch, trong thư gửi Thủ tướng Chính phủ ngày 17/4, Hội đồng tư vấn du lịch đã kiến nghị dựa vào hệ thống pháp luật hiện hành và coi như một bước triển khai của Luật Du lịch. Từ đó có cơ sở pháp lý cấp cho condotel, villa hay căn hộ giấy chứng nhận quyền đối với tài sản, thời hạn bằng thời hạn của dự án.
Cá nhân ông Nam và Hội đồng tư vấn du lịch không đồng ý với đề xuất của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường - cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho condotel - vì nó không có cơ sở pháp lý.
Cách giải quyết hợp tình hợp lý theo ông Nam là ban hành một loại sổ cho condotel đúng như cái tên của nó được ghi trong Luật Du lịch là căn hộ du lịch hoặc là biệt thự du lịch, thời hạn bằng thời hạn dự án. Làm theo cách này người mua và nhà phát triển dự án cũng sẽ cảm thấy hợp lý.
Khi không còn cam kết lợi nhuận từ 12% đến 15%/năm của chủ đầu tư như hiện nay thì giá condotel sẽ trở về với đúng giá trị của nó, từ đó thị trường condotel sẽ phát triển bền vững và lành mạnh.
