Chênh lệch giá chung cư ngày càng thu hẹp
Mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đang ghi nhận những diễn biến trái chiều. Trong khi mức giá tại TP. HCM đi ngang và giảm nhẹ, thì tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong ba tháng đầu năm.
Theo CBRE, tính đến cuối quý I, giá sơ cấp chung cư tại TP. HCM đạt 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì các chính sách thanh toán tương đối hấp dẫn để có thể tăng tính thanh khoản cho sản phẩm.
Trái lại, tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán lên một mặt bằng giá mới. Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm.
Với sự tăng mạnh về giá bán, mức chênh lệch giữa giá sơ cấp chung cư ở TP.HCM so với Hà Nội đã được thu hẹp đáng kể. Từ mức 35% ghi nhận vào cuối năm 2022, đến nay giá sơ cấp tại TP.HCM chỉ còn cao hơn Hà Nội khoảng 10%.
Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay. Giá chung cư thứ cấp tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.
Mức tăng trưởng mạnh ghi nhận ở hầu khắp các quận của Hà Nội, tập trung ở các quận phía Tây nơi nguồn cung hiện hữu dồi dào và dân cư đông đúc.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho rằng, sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư chính là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản.
Theo đó, việc nguồn cung tại TP. HCM tiếp tục hạn chế, thị trường biệt thự và liền kề Hà Nội chưa có nhiều diễn biến sau giai đoạn 2021-2022 bùng nổ đã thôi thúc một bộ phận các nhà đầu tư chuyển hướng sang các dự án chung cư, đặc biệt tại Hà Nội.
Giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng cao
Nguyên nhân thứ hai khiến giá chung cư Hà Nội tăng cao được bà An chỉ ra là do nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Ba tháng đầu năm 2024, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM vẫn hạn chế về nguồn cung.
Cụ thể, nguồn cung mới tại Hà Nội tập trung chủ yếu từ các dự án chung cư cao cấp ở phía Tây, đạt tổng cộng hơn 2.300 căn hộ chung cư. So với cùng kỳ năm ngoái, lượng nguồn cung căn hộ bán mới tại Hà Nội trong Quý 1/2024 đã tăng 11%.
Tuy nhiên, con số này vẫn chưa phục hồi về lại mức 3.000 – 4.000 căn mở bán mới trong quý đầu tiên của các năm 2021 và 2022.
Trong khi đó, tại TP.HCM, chỉ có khoảng 500 căn hộ chung cư được chào bán ra thị trường, phần lớn vẫn là các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã chào bán từ năm 2023. Trong đó, hơn 80 căn thuộc phân khúc cao cấp tại khu vực phía Nam thành phố.
Đây cũng là số lượng căn hộ chào bán thấp nhất trong một quý trong khoảng 15 năm trở lại đây tại TP.HCM và chỉ bằng khoảng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.
Dự kiến cả năm 2024 Hà Nội sẽ ghi nhận thêm hơn 12.000 căn hộ chung cư mở bán mới, tăng gần 20% so với năm 2023.
Nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp khiến giá sơ cấp tại Hà Nội năm 2024 vẫn sẽ neo ở mức cao và có thể tăng 10% theo năm.
Trong khi đó, mặt bằng giá bán thứ cấp chung cư sau thời gian hai năm qua có nhiều biến động được kỳ vọng dần ổn định trở lại do lượng nguồn cung mới dồi dào hơn trong các quý tới.
Tại TP.HCM, với khoảng hơn 8.000 căn chung cư dự kiến mở bán mới trong năm 2024, giá sơ cấp chung cư tại TP.HCM dự kiến tăng ít hơn Hà Nội, chỉ tăng khoảng 3% theo năm trong năm 2024.
Điều này sẽ ngày càng góp phần thu hẹp khoảng cách giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội và TP.HCM.
Trước sự tăng giá của chung cư Hà Nội, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, mức giá sẽ tiếp tục tăng cho đến khi chạm "ngưỡng chịu đựng" và khả năng chi trả của người mua nhà.
Giống như tại thị trường TP. HCM, giá chung cư Hà Nội sẽ đạt đỉnh, sau đó đi ngang. Giá căn hộ tại TP. HCM sau thời gian liên tục tăng từ năm 2017 - 2019, đến năm 2022 cũng đã chững lại và giảm nhẹ.
Theo bà Dung, mức tăng giá chung cư Hà Nội sẽ phụ thuộc vào vị trí và chất lượng của từng dự án. Với các vị trí dự án đang ở mức 70 triệu đồng/m2 sẽ có thể tiếp tục tăng đến khi đạt ngưỡng 100 - 120 triệu đồng/m2.
Các vị trí dự án đang ở mức giá 30 - 40 triệu đồng/m2 có thể tăng đến mức 50 - 60 triệu đồng/m2 tuỳ chất lượng căn hộ và uy tín chủ đầu tư.
Dấu hiệu tích cực của thị trường
Có một điều chắc chắn ở thị trường chung cư Hà Nội được các chuyên gia của CBRE chỉ là chưa có hiện tượng sốt giá ảo, do nguồn cầu trên thị trường rất lớn.
Sự gia nhập của các nhà đầu tư cùng với nguồn cầu ở thực hiện hữu đã khiến thanh khoản ở mức tích cực. Tổng số căn bán được trong quý đạt hơn 2.000 căn chung cư, tương đương mức ghi nhận được tại cùng kỳ năm ngoái.
Nhiều dự án mở bán quý này đang ghi nhận tỷ lệ thanh khoản khả quan. Đơn cử như một dự án chung cư ở quận Nam Từ Liêm mở bán mới gần 700 căn trong quý nhưng đã đạt tỷ lệ bán khoảng 80%.
Bên cạnh đó, một trong những điểm sáng lớn nhất là các dự án đang triển khai nhận đặt chỗ. Tại Hà Nội, một dự án tại khu vực phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm đạt khoảng 4.500 đặt chỗ chỉ trong một quý, vượt hơn số lượng căn hộ dự kiến chào bán ban đầu.
Nhiều dự án chung cư khác mở bán thời gian gần đây tại Hà Nội đang thu hút sự quan tâm lớn của không chỉ nhóm khách hàng phía Bắc mà còn từ khách hàng ở TP. HCM, khi mà mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội hiện được đánh giá hấp dẫn hơn TP. HCM.
Tại TP. HCM, nguồn cung mới hạn chế đã dẫn tới số lượng căn hộ tiêu thụ thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái và quý trước. Cụ thể, tổng số căn hộ chung cư bán được trong quý là khoảng hơn 600 căn, giảm 74% so với cùng kỳ, nhưng vẫn nhiều hơn so với số lượng căn hộ mới được chào bán.
Tỷ lệ hấp thụ của các dự án chào bán trong ba tháng đầu năm khoảng 80%, nhờ vào mức giá không có nhiều sự điều chỉnh so với các giai đoạn mở bán trước và mức giá được đánh giá là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực.
Tại TP.HCM, một dự án chung cư phân khúc hạng sang ở khu vực đại lộ Mai Chí Thọ, Quận 2 cũng có lượng đặt chỗ tương đối khả quan với mức giá chào bán từ 125 triệu đồng/m2 trở lên.
Một dự án nhà xây sẵn mới tại thành phố mới Bình Dương đã có lượng đặt chỗ khoảng hơn 300 căn sau một tháng nhận đặt chỗ, cùng nhiều dự án chung cư mới được ra mắt với các chính sách bán hàng hấp dẫn. Đây là các dấu hiệu cho thấy thị trường trong quý II dự kiến sẽ sôi động hơn.
Bà An dự báo, thị trường trong thời gian tới sẽ bùng nổ hơn cả về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Nguồn cung mới dồi dào hơn với vị trí tương đối tốt sẽ có khả năng thu hút dòng tiền của nhà đầu tư.
Mặt bằng giá tại thị trường thứ cấp cũng được kỳ vọng sẽ dần ổn định trở lại trong các quý tiếp theo sau thời gian tăng trưởng nóng vừa qua.
Tổng quan về thị trường năm nay, bà Dung cho rằng, những dấu hiệu phục hồi của kinh tế Việt Nam cùng với các hoạt động của chính phủ nhằm thúc đẩy việc đưa Luật Đất đai sửa đổi 2024 sớm đi vào hiệu lực đã góp phần củng cố tâm lý của cả nhà đầu tư.
Năm 2024 được đánh giá là năm bản lề để thị trường có thể chuyển tiếp sang một giai đoạn phát triển mới lành mạnh và bền vững hơn.
Các chủ thể tham gia thị trường năm 2024 sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ các chính sách mua nhà, chính sách thuê mặt bằng với nhiều ưu đãi hấp dẫn, giúp giảm thiểu chi phí đầu tư.
