Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, giá chung cư Hà Nội đang ở ngưỡng rất cao. Mức giá chung cư sơ cấp trung bình của thị trường đang ở mức 58 triệu đồng/m2, đây là mức giá này đại diện cho căn hộ trung cấp.
Trong khi căn hộ hạng A không có quá nhiều biến động trong thời gian vừa qua, căn hộ hạng B ghi nhận mức giá tăng mạnh mẽ nhất, làm thay đổi cục diện về cơ cấu sản phẩm trên thị trường bất động sản.
Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2023 của Savills cho thấy, các căn hộ có giá từ 51-70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng căn bán được.
Nếu như năm 2019, giá căn hộ trên 4 tỷ đồng chỉ chiếm 3%, thì năm 2023, số lượng căn hộ này đã chiếm tới 42% số căn bán được. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.
Lý do khiến giá căn hộ chung cư Hà Nội liên tục tăng mạnh trong 20 quý liên tiếp được bà Hằng chỉ ra là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng cao, cơ sở hạ tầng phát triển kéo giá bất động sản.
Bên cạnh đó, các vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung căn hộ tiếp tục ách tắc. Trong năm 2023, nguồn cung căn hộ mới ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm với hơn 10 nghìn căn. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 84% nguồn cung.
Trong quý IV/2023, nguồn cung mới tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Đáng chú ý, đa số nguồn cung này đều đến từ các dự án đại đô thị phía Đông và Tây Hà Nội.
Các giai đoạn tiếp theo của bốn dự án hiện tại đã cung cấp hơn 2.000 căn hộ ra thị trường, chiếm 79% thị phần, 21% còn lại đến từ bốn dự án mới là Skyline West Lake, Epic Tower, CT4 Yên Nghĩa và The Wisteria. Nguồn cung sơ cấp đạt gần 12.000 căn giảm 40% theo quý và 41% theo năm.
Kể từ khi ra mắt vào cuối năm 2018 và đầu năm 2019, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đã cung cấp 46% nguồn cung mới và 33% số lượng căn bán được. Những dự án này đã đầu tư rất lớn vào tiện ích nội khu để bù đắp cho yếu tố vị trí.
Bên cạnh nguồn cung khan khiếm, các chủ đầu tư dự án trên thị trường đã liên tục đầu tư mạnh vào chất lượng sản phẩm, cùng với sự xuất hiện của các đơn vị phát triển dự án nước ngoài khiến giá căn hộ liên tục bị đẩy lên cao.
Mặc dù mức giá không ngừng tăng cao, song do thiếu vắng nguồn cung và nhu cầu ở thực rất lớn, theo bà Hằng, tình hình thanh khoản vẫn rất khả quan. Trong quý IV, số lượng căn bán được đạt 3.000 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Hạng B chiếm 84% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%.
Dự báo triển vọng thị trường bất động sản năm 2024, bà Hằng cho rằng, nhiều khả năng nguồn cung mới vẫn không có nhiều cải thiện.
"Khi Luật Đất đai được thông qua, nhiều ý kiến cho rằng, nguồn cung trên thị trường sẽ được cải thiện ngay, tuy nhiên, điều này là không hẳn", bà Hằng nhận định và cho rằng, thị trường cần thời gian để ngấm chính sách. Năm 2024, nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm, đặc biệt là nguồn cung căn hộ vừa túi tiền.
Trong năm 2024, 15 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ cung cấp 12.000 căn hộ ra thị trường. Hạng B sẽ chiếm 79% thị phần; các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông sẽ cung cấp 87% thị phần.
Trong bối cảnh giá căn hộ liên tục tăng cao, vị chuyên gia này cho rằng, người mua nhà có thể lựa chọn các căn hộ đã qua sử dụng trên thị trường thứ cấp với mức giá mềm hơn.
Ngoài ra, khách hàng cũng có thể tìm kiếm căn hộ ở khu vực ngoại thành. Sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội.
Với cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện và nhà ở giá cả phải chăng hơn, các dự án này được dự báo sẽ có thanh khoản khả quan trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục khan hiếm.
