Đằng sau đà 'hụt hơi' của An Gia

Đầu tháng 9/2025, Tập đoàn Bất động sản An Gia vừa cho ra mắt giỏ hàng cuối cùng, bao gồm những căn hộ được đánh giá là đẹp nhất của tháp Gió Đông thuộc dự án The Gió Riverside. Các căn hộ bán đi kèm với mức chiết khấu cao và chính sách ân hạn nợ gốc với kỳ vọng mang lại hiệu ứng tích cực cho hoạt động kinh doanh của An Gia.

Thông tin tích cực về tiến độ triển khai The Gió được công bố sau khi An Gia báo cáo kết quả kinh doanh quý II/2025 khả quan hơn so với cùng kỳ. Doanh thu thuần đạt 194 tỷ đồng, tăng 15%, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 82 tỷ đồng, gấp gần 55 lần so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, mức tăng trưởng cao chỉ đến từ nền so sánh của quý II/2024 quá thấp khi lợi nhuận sau thuế vỏn vẹn 1,5 tỷ đồng. Thêm nữa, doanh thu quý II năm nay chủ yếu đến từ mảng dịch vụ tư vấn, tăng mạnh lên hơn 45 tỷ đồng, cao gấp hơn 14 lần cùng kỳ, thay vì từ mảng kinh doanh bất động sản cốt lõi.

Trước đó, trong quý I/2025, bức tranh kinh doanh của An Gia cũng khá mờ nhạt khi chỉ ghi nhận lãi ròng hơn 8 tỷ đồng.

Lũy kế sáu tháng, doanh thu thuần đạt 385 tỷ đồng, giảm 74%, lợi nhuận sau thuế xuống mức 90 tỷ đồng, giảm 58% so với cùng kỳ. Qua đó, An Gia mới chỉ hoàn thành 48% mục tiêu doanh thu và 27% mục tiêu lợi nhuận năm 2025.

Trên thực tế, An Gia đã cho thấy tình hình kinh doanh kém tích cực từ năm ngoái. Kể từ quý sau I/2024, doanh thu thuần của An Gia chỉ một lần duy nhất vượt mức 200 tỷ đồng.

Thiếu vắng dự án gối đầu

Từng là doanh nghiệp bất động sản có quy mô tầm trung, nhưng An Gia cho thấy dấu hiệu "hụt hơi" nếu so sánh với các tên tuổi cùng thời như Nam Long hay Khang Điền.

Nguyên nhân chính phần lớn bởi sự phụ thuộc vào các dự án cũ còn dư không đáng kể, trong khi dự án mới nhất và lớn nhất hiện tại là The Gió vẫn đang trong giai đoạn bán hàng, chưa đủ điều kiện hạch toán.

Trong bối cảnh đó, lợi nhuận của An Gia phụ thuộc nhiều vào các mảng ngoài bất động sản như dịch vụ tư vấn và tài chính. Hoạt động tài chính mang lại từ 30 đến hơn 100 tỷ đồng mỗi quý, chủ yếu nhờ hợp tác đầu tư, điều này cũng phản ánh trong cơ cấu tài sản “bất thường” so với ngành của công ty.

Từng là doanh nghiệp có tiếng tại thị trường phía Nam với quỹ đất tồn khá lớn, nhưng hiện nay lượng hàng tồn kho và tài sản dở dang dài hạn của An Gia đã giảm xuống còn hơn 600 tỷ đồng, chỉ tương đương 10% tổng tài sản, chủ yếu đến từ dự án Signial và West Gate. Con số này sụt giảm mạnh so với mức bình quân 5.000 đến 7.000 tỷ đồng giai đoạn 2020 – 2022, và xu hướng vẫn tiếp tục đi xuống qua từng quý.

So với các doanh nghiệp cùng phân khúc, sự chênh lệch càng rõ rệt: Hodeco sở hữu lượng hàng tồn trị giá 2.800 tỷ đồng, Địa ốc SCR đạt 4.200 tỷ đồng, Năm Bảy Bảy đạt 3.900 tỷ đồng, trong khi những “ông lớn” phía Nam như Nam Long, DIC hay Khang Điền lần lượt ở mức 18.000 tỷ đồng, 9.500 tỷ đồng và 24.000 tỷ đồng.

Năm 2025 đánh dấu cột mốc quan trọng với ngành bất động sản khi loạt bộ luật mới có hiệu lực từ 1/8/2024, tạo ra thay đổi lớn trong khung pháp lý. Trước thời điểm bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026, nhiều doanh nghiệp như DIC Holdings, Khang Điền, Ecopark, Vinhomes… đẩy mạnh săn quỹ đất để chuẩn bị cho giai đoạn tới.

Khác với xu hướng này, An Gia vẫn chọn chiến lược thận trọng. Chủ tịch HĐQT Nguyễn Bá Sáng cho biết, dù nhận nhiều lời chào bán quỹ đất, công ty vẫn chờ đợi và chỉ ký kết khi hồ sơ pháp lý minh bạch, nhằm giảm rủi ro trong triển khai dự án.

Việc thiếu hụt “của để dành” này đã kìm hãm đáng kể đà tăng trưởng của An Gia, nhất là trong bối cảnh quỹ đất mới chưa có, còn các dự án "gối đầu" tại Bình Chánh như The Lá Village và West Gate 2 vẫn đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Để duy trì quy mô tài sản, An Gia gia tăng các khoản phải thu, hiện chiếm hơn 85% tổng tài sản, tương đương gần 5.500 tỷ đồng. Các khoản này chủ yếu dưới hình thức hợp đồng hợp tác đầu tư với những công ty liên quan như Gia Linh, Vĩnh Nguyên, An Gia Hưng Phát, Gia Hưng… với số tiền hàng trăm tỷ đồng. Riêng Gia Linh đang chiếm dụng tới hơn 2.750 tỷ đồng, tương đương 43,6% tổng tài sản của An Gia, với lý do phát triển dự án The Lá Village.

Cơ cấu tài chính này khiến dòng tiền kinh doanh của An Gia gặp khó. Dù lợi nhuận sau thuế sáu tháng đạt hơn 90 tỷ đồng, nhưng dòng tiền kinh doanh lại âm tới 655 tỷ đồng do tăng các khoản phải thu và giảm các khoản phải trả.

Lượng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng giảm tới 66% so với đầu năm, chỉ còn 66 tỷ đồng, mức thấp kỷ lục sau nhiều năm.

Bên cạnh đó, An Gia vẫn phải duy trì nợ vay 1.230 tỷ đồng, kéo theo chi phí tài chính lớn. Riêng chi phí lãi vay trong nửa đầu năm đã lên tới 60 tỷ đồng, nâng tổng chi phí tài chính lên 87 tỷ đồng.

Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh chững lại, kế hoạch mở rộng của An Gia cũng gặp nhiều trở ngại. Đầu năm nay, công ty thông báo dừng triển khai phương án chào bán hơn 40,6 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tương ứng tỷ lệ 25% lượng cổ phiếu đang lưu hành.

Doanh nghiệp giải thích quyết định này nhằm “đảm bảo lợi ích cổ đông do tình hình thị trường chưa phù hợp để thực hiện chào bán và đảm bảo tính khả thi của đợt phát hành”. Cùng với đó, ban lãnh đạo An Gia cũng quyết định không chia cổ tức cho năm 2024 và 2025 để tập trung nguồn lực cho tái đầu tư và phát triển dự án.

Những biến động còn thể hiện ở nhân sự thượng tầng. Trước thềm đại hội cổ đông giữa năm, An Gia công bố việc ông Louis T. Nguyen, Tổng giám đốc Công ty quản lý quỹ Saigon Asset Management, xin từ nhiệm khỏi vị trí thành viên HĐQT nhiệm kỳ 2024 – 2029 sau chỉ một năm tại vị.

Đây là kỳ họp mà cơ cấu HĐQT An Gia thay đổi mạnh, chỉ còn lại ông Nguyễn Bá Sáng – Chủ tịch HĐQT cùng hai thành viên độc lập là ông Lê Duy Bình và ông Đỗ Lê Hùng. Ngoài ra, công ty hiện khuyết vị trí tổng giám đốc sau khi ông Nguyễn Thanh Sơn rời ghế. Tạm thời, bà Nguyễn Mai Giang – chị ruột ông Sáng, Phó tổng giám đốc được giao phụ trách các công việc thuộc chức năng, nhiệm vụ của tổng giám đốc.

Triển vọng tăng trưởng

Dù còn đối mặt với nhiều thách thức trên con đường quay trở lại thời kỳ hoàng kim, một số tín hiệu tích cực tại các dự án đang và sẽ triển khai cũng góp phần tạo thêm niềm tin cho các cổ đông của An Gia cũng như giới đầu tư.

Theo đánh giá của công ty chứng khoán Vietcombank (VCBS), The Gió tiếp tục là nguồn đóng góp quan trọng cho dòng tiền An Gia trong bối cảnh dòng vốn bất động sản dịch chuyển về phía Nam nhờ giá tăng chậm hơn Hà Nội và sức hút tại các địa phương như Bình Dương. Thị trường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cải thiện rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

The Gió dự kiến mang về khoảng 8.000 tỷ đồng, tạo nguồn lực cho các dự án West Gate 2 và The Lá Village. Theo kế hoạch sáp nhập pháp nhân dự án vào Lộc Phát, từ năm 2026 An Gia sẽ được hợp nhất doanh thu và lợi nhuận từ The Gió.

Với các dự án lớn khu vực Bình Chánh, VCBS cho biết Sở Xây dựng vừa có ý kiến về quy hoạch 442 khu đất thí điểm theo Nghị quyết 171/2024, trong đó có The Lá Village và Westgate 2 tại Bình Chánh.

Hai dự án này đang chờ ý kiến chính thức từ các cơ quan liên quan, dự kiến được thông qua chủ trương phát triển sớm nhất trong quý III/2025, và cần thêm 1–3 năm để hoàn tất thủ tục, hạ tầng trước khi ra mắt.

Trong quý II, nguồn cung bất động sản phục hồi nhưng chủ yếu đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo, trong khi dự án mới vẫn hạn chế và số dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới ở mức thấp. Nhu cầu cao khiến việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý để khơi thông quỹ đất hiện hữu trở nên cấp thiết.

Về dài hạn, các dự án được đánh giá cao nhờ vị trí cửa ngõ kết nối TP.HCM với miền Tây, hưởng lợi từ hạ tầng và khu đô thị lớn đang triển khai, cùng quy mô đủ lớn để chia nhiều giai đoạn bán hàng. The Lá Village còn có lợi thế tiết giảm chi phí pháp lý, mở rộng biên lợi nhuận so với các dự án M&A quỹ đất trước đây.