Trầm lắng kéo dài
Mặc dù đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực từ cuối quý I/2023, song thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự thoát ra khỏi khó khăn. Báo cáo tình hình thị trường quý I/2023 vừa được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh, thị trường tiếp tục trạng thái trầm lắng, chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng.
Các khó khăn của thị trường được thể hiện ở tất cả khía cạnh, nguồn cung, nguồn cầu, thanh khoản... Về nguồn cung, nguồn cung trên thị trường chưa có sự cải thiện. Hầu hết các dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chưa được cấp giấy phép mở bán chính thức.
Nguồn cung mới từ các dự án phát triển tại Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng đang thiếu hụt nghiêm trọng. Một số ít hiếm hoi chủ đầu tư có hàng nhưng chưa sẵn sàng mở bán vì tâm lý e ngại thị trường chưa tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quả bán hàng. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó mở bán các giai đoạn tiếp theo. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa được cải thiện.
Trong quý I/2023, nguồn cung trên thị trường đạt khoảng hơn 25.000 sản phẩm ở tất cả các phân khúc. Cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 50% tổng lượng cung nhà ở cả nước.
Đáng chú ý, nguồn cung sơ cấp phân bổ không đồng đều, hầu như chỉ tập trung vào giai đoạn kế tiếp của một vài dự án có quy mô lớn. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu vực Tây Nam Bộ, chiếm gần 40% tổng nguồn cung nhà ở cả nước. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chiếm lần lượt 29,9% và 30,3% tổng nguồn cung căn hộ chung cư trên cả nước.
Về nguồn cầu, nhu cầu mua nhà ở và đầu tư cũng giảm mạnh do thu nhập người dân bị ảnh hưởng. Trong khi đó, nguồn cung trên thị trường chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá quá cao so với khả năng tài chính của người dân.
Nhiều chủ đầu tư chiết khấu cao dành cho các khách hàng thanh toán sớm đến 90% giá trị hợp đồng nhằm tạo ra kênh huy động vốn từ phía khách hàng trong bối cảnh dòng tiền gặp khó.
Tuy nhiên tỷ lệ giao dịch trên thị trường vẫn chưa được cải thiện. Nguyên nhân cụ thể là do khả năng tài chính của phần lớn khách hàng đang gặp khó khăn do tình hình kinh tế. Bên cạnh đó, nhiều khách hàng vẫn còn tâm lý “bắt đáy”, chờ giá tiếp tục giảm. Niềm tin của khách hàng vào thị trường bất động sản chưa được phục hồi hoàn toàn. Nhiều khách hàng sợ ký hợp đồng, nhưng các chủ đầu tư không đủ khả năng để hoàn thiện dự án và thực hiện bàn giao đúng tiến độ.
Kết quả là tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường quý I năm 2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, bằng 50% cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, hơn 72% lượng giao dịch là căn hộ chung cư. Các căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thực, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp.
Trong khi đó, các sản phẩm biệt thự, shophouse, nhà phố, đất nền dự án ven đô ở nhiều địa phương gần như không có giao dịch do giá cao, niềm tin của khách hàng vẫn còn thấp, cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội tăng cao, việc mua đi bán lại bất động sản để thu lợi hay cho thuê trở nên rủi ro hơn.
Số liệu thống kê từ báo cáo tài chính quý IV/2022 của các doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất (tại ngày 7/2/2023) theo phân loại của Công ty chứng khoán Bản Việt (VCSC) cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho ròng đạt gần 386.000 tỷ đồng, tăng 45% so với cuối năm 2021.
Theo dự báo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đến hết quý I/2023, giá trị hàng tồn kho vẫn ở mức tương đương thời điểm trên. Lượng hàng tồn kho chủ yếu nằm ở phân khúc siêu sang, căn hộ du lịch, các dự án bất động sản được đầu tư xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản việt Nam cũng cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản, môi giới, khách hàng, nhà đầu tư đang cùng nhau “ấn nút chờ”. Toàn bộ thị trường “nín thở”, luôn trong trạng thái “nghe ngóng”, “chờ đợi” những chính sách mới. Chính điều này đã khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng kéo dài, chưa thể phục hồi.
Mới đây, Chính phủ đã có hàng loạt các giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản như nghị định 08/2023/NĐ-CP, nghị quyết 33/NQ-CP, thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, cùng với đó là các động thái giảm lãi suất của các ngân hàng đang góp phần đẩy nhanh tiến trình đảo chiều của thị trường.
Tuy nhiên, theo Hội Môi giới bất động sản việt Nam, các chính sách này cần thời gian để ngấm dần vào thị trường, cộng thêm đó là sự nỗ lực, đồng hành từ các phía để thị trường sẵn sàng bước vào chu trình “rã đông”. Chu trình này là “rã đông” tự nhiên, cần thời gian và sẽ diễn ra từ từ.
Mọi yếu tố cần sẵn sàng cho chu trình “rã đông” thị trường bất động sản
Hội Môi giới bất động sản việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng, cũng là nút thắt quan trọng nhất. Đó là điều chỉnh các quy định pháp luật, để có thể phê duyệt hàng ngàn dự án đầu tư, phát triển đang án binh bất động đợi luật mới.
Chính vì vậy, hiệp hội kiến nghị Chính phủ đẩy mạnh và nhanh hơn việc ban hành các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn cho các dự án đầu tư, giám sát thực hiện, theo dõi thức đẩy thực hiện văn bản đã ban hành được thực thi hiệu quả.
Các cơ quan quản lý cần sớm sửa đổi, ban hành các nghị định, thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội để tháo gỡ cho các dự án đầu tư trên cả nước được tiếp tục triển khai, khơi thông mọi hoạt động phát triển kinh tế, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ.
Chính phủ cần xây dựng quy trình phê duyệt thủ tục chuẩn bị đầu tư cũng như giám sát quá trình thực thi của các địa phương và có chế tài xử lý các địa phương không thực thi hết trách nhiệm.
Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần có giải pháp thu thập, tổng hợp khai thác thông tin dữ liệu thị trường để điều tiết quan hệ cung – cầu, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.
Mặt khác, hiện nay, các doanh nghiệp có dự án bị ách tắc rất nhiều, thời gian khó khăn kéo dài chắc chắn sẽ khiến doanh nghiệp bị hụt hơi, khủng hoảng, đối mặt với phá sản. Do đó, Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ như giãn, hoãn các khoản nợ vay, thuế và một số nghĩa vụ của doanh nghiệp.
Trường hợp các doanh nghiệp không thể tiếp tục triển khai dự án, phải bán dự án, Chính phủ cần có những chính sách hỗ trợ, nới lỏng điều kiện để tạo cơ hội cho doanh nghiệp được tái cơ cấu, chuyển nhượng dự án, đồng thời Nhà nước cần có biện pháp để kiểm soát hoạt động này.
Với chủ đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án, Hội Môi giới bất động sản việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp cần tiếp tục thực hiện các giải pháp tái cấu trúc doanh nghiệp, lựa chọn phân khúc phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của người dân, tập trung nguồn lực cho các dự án đã hoàn thiện về pháp lý, ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số....
Doanh nghiệp cần chủ động rà soát, nghiên cứu áp dụng các giải pháp gỡ rối của Chính phủ mới ban hành, xem xét, cân đối lại giá bán, ưu tiên tính thanh khoản, tạo dòng tiền hơn là đặt mục tiêu “lãi cao”, tìm kiếm thêm các kênh huy động vốn, tự căn chỉnh để phù hợp với tiềm lực của doanh nghiệp.
Với các sàn giao dịch bất động sản cần tiếp tục tái cấu trúc doanh nghiệp, ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số, tập trung nâng cao tính chuyên nghiệp và uy tín, bám sát tình hình thị trường để có những điều chỉnh kịp thời.
Đặc biệt, các sàn giao dịch cần ttránh tình trạng cho nhân viên nghỉ nhiều dẫn đến việc khi thị trường ấm lên lại không đủ nguồn lực triển khai hoạt động kinh doanh. Đồng thời, các đơn vị môi giới cần có biện pháp động viên, trấn an, hỗ trợ đội ngũ nhân sự “cứng” để đảm bảo giữ được đội ngũ nòng cốt, chuẩn bị cho giai đoạn thị trường sắp tới.
Tuy còn khó khăn nhưng, theo Hội Môi giới bất động sản việt Nam, với sự quan tâm, sát sao từ phía Chính phủ, các cơ quan, sở ngành, cộng thêm sự nỗ lực, chủ động vượt khó của các doanh nghiệp, thị trường có hi vọng sẽ dần khả quan hơn.
