Giá bất động sản khó có thể giảm thêm

Một giai đoạn thị trường mới đang bắt đầu?

Bốn khó khăn của thị trường bất động sản được ông Tuyển chỉ ra là là nguồn cung, nguồn cầu, giá và thanh khoản. Trong đó, về phía nguồn cung, những vướng mắc pháp lý đang là điểm nghẽn rất lớn của thị trường bất động sản. 

Vị lãnh đạo doanh nghiệp này chỉ ra rằng, để phát triển một dự án, chủ đầu tư phải mất vài năm để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng xong mới đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Nhiều dự án bị chậm trễ hoặc thậm chí chết yểu từ khi chưa khai sinh.

Mặt khác, một số địa phương còn chưa có quy hoạch chung, vì vậy để có thể làm quy hoạch chi tiết sẽ phải mất thêm nhiều năm chờ nữa. Gần đây, việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng trở nên phổ biến ở các tỉnh, nhưng hầu hết là dự án quy mô nhỏ, thanh khoản nhanh, không bổ sung nhiều vào nguồn cung.

Vấn đề thứ hai, về phía nguồn cầu, nguồn cầu trên thị trường thời gian vừa qua chững lại do những động thái gần đây liên quan đến việc hạn chế tín dụng, lãi suất tăng cao.

Thứ ba về giá, trước khi rơi vào trầm lắng, giá bất động sản đã ở mức rất cao, nhiều nơi sốt nóng. Và thứ tư là vấn đề về thanh khoản đóng băng. Nhiều phân khúc gặp khó về vấn đề thanh khoản.

Với bốn vướng mắc của thị trường bất động sản này, theo ông Tuyển, khó khăn về nguồn cung, nguồn cầu và giá hiện đã được giải quyết. cụ thể, về phía nguồn cung, Chính phủ đang tích cực trình Quốc hội sửa đổi nhiều hành lang pháp lý quan trọng liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, Nghị định 10/2023 vừa ra đời cũng tạo hành lang pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này sẽ tạo ra nhiều điều hấp dẫn bất ngờ cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian tới.

Về phía nguồn cầu, ông Tuyển nhìn nhận, lãi suất trong gần một tháng qua đã đã liên tục giảm, room tín dụng hiện tại cũng không phải vấn đề lớn của thị trường. Thời gian trước đó, nguồn cầu trên thị trường chỉ chững lại một chút do những động thái liên quan đến việc hạn chế tín dụng. Hiện nay khi điểm mấu chốt này được thông thì nguồn cầu sẽ lại tăng nhanh chóng.

Còn về giá, theo ông Tuyển: "Giá bất động sản hiện đã xác lập được mặt bằng giá cắt lỗ của các dự án/sản phẩm. Có lẽ không thể giảm sâu hơn được nữa. Thời gian vừa qua, những chủ đầu tư nào đã chiết khấu thì đã chiết khấu rồi. Những người nào bán cắt lỗ thì đã đưa ra giá bán rồi. Những dự án mới thì giá không thể rẻ hơn. Trong khi đó, lãi suất đã hạ. Tiền của một lớp nhà đầu tư mới đã bắt đầu rục rịch tìm bến đỗ. Chính vì vậy, giá bất động sản khó có thể giảm tiếp (trừ những trường hợp đặc biệt, không phải là xu hướng của thị trường). 

Đây là những tín hiệu rất rõ cho một giai đoạn thị trường mới, với “lớp nhà đầu tư mới”, sản phẩm mới, kết thúc thời gian đóng băng tạm thời của thị trường bất động sản".

Giá bất động sản khó có thể giảm thêm

Lý giải nguyên nhân khiến giá bất động sản không thể giảm thêm, ông Tuyển cho rằng,  các nhà đầu tư thời gian vừa qua đều có tiềm lực tài chính tốt. Họ đã chuẩn bị một tâm thế “giữ tài sản” lâu dài.

Các nhà đầu tư sẽ trấn tĩnh lại khi thấy thị trường không thể giảm giá. Họ sẽ tiếp tục cân nhắc giữ lại hàng hoặc mua tiếp. Còn các nhà đầu cơ sẽ ít xuất hiện hơn trên thị trường, nhưng họ luôn là con cáo nhanh nhạy có thể lao ra thị trường bất cứ khi nào.

Bên cạnh đó, chính sách bán của các chủ đầu tư thời gian vừa qua đều tạo điều kiện ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất 2 năm, thậm chí 3 năm cho khách. Vì vậy, không có lý do gì khiến khách hàng phải bán ra khi không chịu áp lực gì về tài chính.

Ngoài ra, giá vật liệu tăng khá cao, việc tính tiền sử dụng đất hiện nay dựa trên hệ số giá thị trường, sắp tới nhà nước sẽ bỏ khung giá đất, dẫn tới việc giải phóng mặt bằng trở nên đắt đỏ... tất cả những yếu tố này là thành phần chính tạo lên giá thành khiến, giá bán không thể giảm!

"Cung ít, cầu cao, thị trường không có yếu tố làm giá thành, giá nhà đất muốn giảm cũng chẳng giảm được", ông Tuyển nhấn mạnh và cho rằng, về giá, nhiều người chờ đợi kịch bản các nhà đầu tư sẽ hoảng loạn bán ra và giá sẽ giảm, song kịch bản này sẽ không xảy ra. Nhà đầu tư khó mua được bất động sản nếu chờ đợi giá giảm sâu.

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, quý I/2023 vừa qua mặc dù thị trường bất động sản trấm lắng nhưng giá bán trung bình tại các dự án phần lớn không thay đổi so với quý trước.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán nhiều dự án giảm 15%-20% do hết thời gian ân hạn nợ gốc, nhiều khách hàng không còn đủ tài chính để giữ hàng đành chấp nhận cắt lỗ. Khả năng tài chính của phần lớn khách hàng đang gặp khó khăn do tình hình kinh tế chung.

Theo Hội Môi giới dự báo, trong quý II/2023, chỉ số giá bất động sản có thể đi ngang do tâm lý của người mua ổn định hơn. Thậm chí, nếu lạm phát đi xuống và mặt bằng lãi suất giảm, nguồn hàng được cải thiện, giá sẽ có xu hướng tăng nhẹ.

Đặc biệt, với phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc bình dân, trung cấp ở các thành phố lớn sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.

Cùng với độ ngấm của các chính sách, động thái tích cực từ việc giảm lãi suất của các ngân hàng cùng với niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư dần được khôi phục, giao dịch bất động sản trong quý II sẽ có chuyển biến tích cực.