Bất động sản điêu đứng vì đòn bẩy tài chính quá đà

Phương Linh Thứ bảy, 30/09/2023 - 08:25

Thị trường bất động sản nhiều khả năng chịu áp lực giảm giá mạnh vào cuối năm 2024, đầu năm 2025, nếu các doanh nghiệp không tận dụng được khoảng thời gian gia hạn trái phiếu để tái cấu trúc và buộc phải bán rẻ, bán lỗ hàng tồn kho để tồn tại.

Các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ gia tăng. Ảnh: Hoàng Anh

Sẽ xuất hiện làn sóng bán cắt lỗ mạnh

Nhìn nhận các doanh nghiệp bất động sản hiện đang rất khó khăn, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính dự báo khả năng cao, thị trường sẽ có đợt điều chỉnh giá lớn vào cuối năm 2024, đầu năm 2025.

Tại buổi làm việc mới đây giữa Cơ quan nghiên cứu kinh tế vĩ mô Asean+3 và Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Đính cho rằng, các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ gia tăng.

Doanh nghiệpđang đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu tăng từng ngày và danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán ngày càng kéo dài thêm do chưa có khả năng thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Về vấn đề thanh khoản, các sản phẩm tồn kho chủ yếu là sản phẩm giá trị cao, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ và các sản phẩm này rất khó được hấp thụ, bởi nhu cầu lớn của xã hội vẫn là phân khúc có giá phù hợp như nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. 

Điều này đã dẫn đến các sản phẩm tồn kho gia tăng và ảnh hưởng nghiêm trọng tới bài toán tài chính của doanh nghiệp.

Trước đó, lượng giao dịch tại thị trường bất động sản sơ cấp trong sáu tháng đầu năm 2023 đã giảm 40% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Giá bán sơ cấp được một số chủ đầu tư điều chỉnh giảm với hàng loạt các ưu đãi chiết khấu khi thanh toán nhanh, tăng thời hạn thanh toán.

Giá bán trên thị trường thứ cấp cũng giảm mạnh 30% so với đỉnh sốt đầu năm 2022. Một số khu vực xảy ra sốt ảo, không có sự phát triển về hạ tầng ghi nhận mức giảm lên tới 50-60% vẫn khó thanh khoản.

Do thanh khoản đóng băng, chủ đầu tư không có nguồn tiền nên hàng trăm dự án phải tạm dừng triển khai, hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa giải thể.

Nguyên nhân được ông Đính chỉ ra là những vướng mắc về cơ chế chính sách chưa được tháo gỡ triệt để, khiến doanh nghiệp bất động sản khó triển khai dự án. Nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng, nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp.

Bên cạnh đó, tất cả các nguồn vốn của doanh nghiệp đều đang ách tắc, từ tín dụng, trái phiếu đến vốn huy động từ khách hàng. 

Việc doanh thu sụt giảm trong khi chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào, lãi suất tăng... khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án. 

Doanh nghiệp buộc phải thay đổi nếu muốn tồn tại

Theo ông Đính, các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao đang điêu đứng vì mất khả năng trả nợ. Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư dàn trải, huy động vốn từ dự án này để phát triển dự án khác, do đó khi gặp vấn đề về nguồn vốn, hàng loạt dự án đã phải đồng loạt tạm dừng.

Áp lực dòng tiền đeo bám doanh nghiệp bất động sản

Đến thời điểm hiện tại, hệ lụy dễ thấy từ việc sử dụng đòn bẩy quá cao đã cho các doanh nghiệp bất động sản “bài học” để định hướng phát triển an toàn, bền vững hơn.

Để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc hoạt động. 

Đối với các khoản nợ trái phiếu, nợ tín dụng, nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải chấp nhận trả thêm tiền bằng các hình thức khác nhau trong quá trình đàm phán gia hạn trái phiếu với trái chủ để có thêm thời gian để tái cấu trúc nợ. Tuy nhiên, thời gian không nhiều, chỉ 1-2 năm. 

Nhiều doanh nghiệp sẽ phải bán bớt tài sản để có nguồn tiền trả nợ. Doanh nghiệp hoàn toàn có thể “vực dậy" nếu quyết liệt tái cấu trúc nhanh hơn để giải quyết triệt để các vấn đề. 

Ông Đính cho rằng, doanh nghiệp cũng cần tập trung vào phát triển các dự án đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân. Doanh nghiệp cần định hướng phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của đa số người mua nhà để hồi phục thanh khoản.

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Tài chính -  1 năm
Theo báo cáo của NHNN, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng từ 1,53% lên mức 2,47% trong vòng 1 năm qua (từ tháng 6/2022 đến tháng 6/2023).
Nợ xấu bất động sản gia tăng

Nợ xấu bất động sản gia tăng

Tài chính -  1 năm
Theo báo cáo của NHNN, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng từ 1,53% lên mức 2,47% trong vòng 1 năm qua (từ tháng 6/2022 đến tháng 6/2023).
Tam giác công nghiệp kích hoạt bất động sản Đồng Nai

Tam giác công nghiệp kích hoạt bất động sản Đồng Nai

Bất động sản -  1 năm

Việc tỉnh Đồng Nai tập trung phát triển tam giác công nghiệp Biên Hòa – Thống Nhất – Vĩnh Cửu đang kéo theo lượng lớn lao động đổ đến đây làm việc, sinh sống. Đây là nền tảng vững chắc giúp thị trường bất động sản khu vực này luôn là điểm nóng thu hút dòng vốn đầu tư.

Triển vọng thị trường bất động sản ven biển cuối năm 2023

Triển vọng thị trường bất động sản ven biển cuối năm 2023

Bất động sản -  1 năm

Các tín hiệu “ấm” dần lên của thị trường bất động sản nói chung sau loạt chính sách gỡ nút thắt pháp lý và hạ lãi suất quyết liệt, cộng hưởng với sức bật mạnh mẽ của ngành du lịch và giải ngân đầu tư công khởi sắc, đang đưa phân khúc bất động sản ven biển nhanh chóng quay trở lại đường đua.

Bất động sản phía Tây Thủ đô 'hồi sinh' mạnh mẽ sau loạt chính sách gỡ khó

Bất động sản phía Tây Thủ đô 'hồi sinh' mạnh mẽ sau loạt chính sách gỡ khó

Bất động sản -  1 năm

Sau khi ngân hàng công bố giảm mạnh lãi suất cho vay, tung ra các gói cho vay ưu đãi cùng hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy đầu tư của Chính phủ, thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu tích cực, đặc biệt là khu vực phía Tây Hà Nội.

Diễn biến trái chiều của bất động sản Hải Phòng

Diễn biến trái chiều của bất động sản Hải Phòng

Bất động sản -  1 năm

Chung cư cao cấp và bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng đang sôi động trở lại, trong khi đó, đất nền và nhà ở gắn liền với đất vẫn tiếp tục trầm lắng.

Chung cư Hà Nội tràn nguồn cung giá cao, áp lực bán hàng ngày càng lớn

Chung cư Hà Nội tràn nguồn cung giá cao, áp lực bán hàng ngày càng lớn

Bất động sản -  1 ngày

Thị trường chung cư Hà Nội đón làn sóng nguồn cung mới với giá bán cao, khiến nhiều chủ đầu tư đối mặt áp lực lớn trong việc tiêu thụ sản phẩm.

Men say đô thị ở Bắc Ninh: Hưng phấn hay bong bóng?

Men say đô thị ở Bắc Ninh: Hưng phấn hay bong bóng?

Bất động sản -  2 ngày

Bắc Ninh đang chứng kiến làn sóng đầu tư đô thị hàng chục nghìn tỷ đồng. Nhưng liệu đó là dấu hiệu tăng trưởng hay nguy cơ bội cung, bong bóng thị trường?

Bất động sản Đà Nẵng: Nghỉ dưỡng hạ nhiệt, chung cư soán ngôi

Bất động sản Đà Nẵng: Nghỉ dưỡng hạ nhiệt, chung cư soán ngôi

Bất động sản -  3 ngày

Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển tại Đà Nẵng đang ở giai đoạn trầm lắng sau thời gian tăng trưởng nóng, trong khi chung cư sở hữu lâu dài lại trở thành lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư.

Vì sao InterContinental chọn Vịnh Hạ Long – viên ngọc mới của châu Á

Vì sao InterContinental chọn Vịnh Hạ Long – viên ngọc mới của châu Á

Bất động sản -  3 ngày

InterContinental Halong Bay, khu nghỉ dưỡng hạng sang mới nhất thuộc thương hiệu khách sạn cao cấp hàng đầu thế giới, đang được kỳ vọng sẽ thiết lập chuẩn mực mới cho du lịch nghỉ dưỡng miền Bắc. Nhưng điều gì khiến một thương hiệu toàn cầu như InterContinental lựa chọn Hạ Long?

Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản

Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản

Bất động sản -  4 ngày

Khi nguồn cung tăng tốc, bài toán ai sẽ bán và bán được hàng đang tái định hình lại vai trò chiến lược của các sàn môi giới bất động sản trên thị trường.

Kinh tế học hài hước

Kinh tế học hài hước

Tủ sách quản trị -  10 giờ

Kinh tế học hài hước mở ra tư duy phân tích dữ liệu phi truyền thống, thiết kế động lực và chiến lược linh hoạt cho nhà quản trị doanh nghiệp.

PVFCCo bắt tay chiến lược PVOil

PVFCCo bắt tay chiến lược PVOil

Nhịp cầu kinh doanh -  10 giờ

PVFCCo – Phú Mỹ và PVOil sẽ hợp tác toàn diện, đa lĩnh vực nhằm tối ưu hiệu quả khai thác hệ sinh thái hạ tầng và năng lực của hai bên.

MobiFone có tân chủ tịch là Giám đốc Công an Bến Tre

MobiFone có tân chủ tịch là Giám đốc Công an Bến Tre

Hồ sơ quản trị -  10 giờ

Tân chủ tịch MobiFone tốt nghiệp Đại học Bách khoa Hà Nội, từng có nhiều năm công tác trong lĩnh vực an ninh mạng và phòng chống tội phạm công nghệ cao.

Cơ hội nhận tài trợ 1 triệu USD cho các startup AI

Cơ hội nhận tài trợ 1 triệu USD cho các startup AI

Nhịp cầu kinh doanh -  13 giờ

Giờ đây, các startup AI sẽ có cơ hội được hướng dẫn kỹ thuật, cố vấn chuyên môn, hỗ trợ tiếp cận thị trường khi tham gia AWS Generative AI Accelerator 2025.

Vụ Nestlé Việt Nam quảng cáo sữa Milo: Liệu có đang lừa dối khách hàng?

Vụ Nestlé Việt Nam quảng cáo sữa Milo: Liệu có đang lừa dối khách hàng?

Doanh nghiệp -  16 giờ

Nestlé Việt Nam đã có hành vi đưa các thông tin sai lệch, không chính xác trên nhãn bao bì khi quảng cáo sữa Milo.

Sau cú trượt dài, LDG còn cơ hội nào để hồi sinh?

Sau cú trượt dài, LDG còn cơ hội nào để hồi sinh?

Doanh nghiệp -  18 giờ

Việc kiện toàn bộ máy lãnh đạo, cùng với chiến lược tập trung vào 11 dự án tại nhiều tỉnh thành, liệu có đủ để giúp Đầu tư LDG hồi sinh sau giai đoạn lao dốc?

Trungnam Group đầu tư khu công nghiệp Cà Ná

Trungnam Group đầu tư khu công nghiệp Cà Ná

Tiêu điểm -  23 giờ

Công ty CP Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Trung Nam Cà Ná - thành viên của Trungnam Group - đã trở thành chủ đầu tư dự án khu công nghiệp Cà Ná – giai đoạn 1.