Bất động sản điêu đứng vì đòn bẩy tài chính quá đà
Phương Linh
Thứ bảy, 30/09/2023 - 08:25
Thị trường bất động sản nhiều khả năng chịu áp lực giảm giá mạnh vào cuối năm 2024, đầu năm 2025, nếu các doanh nghiệp không tận dụng được khoảng thời gian gia hạn trái phiếu để tái cấu trúc và buộc phải bán rẻ, bán lỗ hàng tồn kho để tồn tại.
Các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ gia tăng. Ảnh: Hoàng Anh
Sẽ xuất hiện làn sóng bán cắt lỗ mạnh
Nhìn nhận các doanh nghiệp bất động sản hiện đang rất khó khăn, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính dự báo khả năng cao, thị trường sẽ có đợt điều chỉnh giá lớn vào cuối năm 2024, đầu năm 2025.
Tại buổi làm việc mới đây giữa Cơ quan nghiên cứu kinh tế vĩ mô Asean+3 và Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Đính cho rằng, các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ gia tăng.
Doanh nghiệpđang đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu tăng từng ngày và danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán ngày càng kéo dài thêm do chưa có khả năng thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.
Về vấn đề thanh khoản, các sản phẩm tồn kho chủ yếu là sản phẩm giá trị cao, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ và các sản phẩm này rất khó được hấp thụ, bởi nhu cầu lớn của xã hội vẫn là phân khúc có giá phù hợp như nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.
Điều này đã dẫn đến các sản phẩm tồn kho gia tăng và ảnh hưởng nghiêm trọng tới bài toán tài chính của doanh nghiệp.
Trước đó, lượng giao dịch tại thị trường bất động sản sơ cấp trong sáu tháng đầu năm 2023 đã giảm 40% so với cùng kỳ năm ngoái.
Giá bán sơ cấp được một số chủ đầu tư điều chỉnh giảm với hàng loạt các ưu đãi chiết khấu khi thanh toán nhanh, tăng thời hạn thanh toán.
Giá bán trên thị trường thứ cấp cũng giảm mạnh 30% so với đỉnh sốt đầu năm 2022. Một số khu vực xảy ra sốt ảo, không có sự phát triển về hạ tầng ghi nhận mức giảm lên tới 50-60% vẫn khó thanh khoản.
Do thanh khoản đóng băng, chủ đầu tư không có nguồn tiền nên hàng trăm dự án phải tạm dừng triển khai, hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa giải thể.
Nguyên nhân được ông Đính chỉ ra là những vướng mắc về cơ chế chính sách chưa được tháo gỡ triệt để, khiến doanh nghiệp bất động sản khó triển khai dự án. Nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng, nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp.
Bên cạnh đó, tất cả các nguồn vốn của doanh nghiệp đều đang ách tắc, từ tín dụng, trái phiếu đến vốn huy động từ khách hàng.
Việc doanh thu sụt giảm trong khi chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào, lãi suất tăng... khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.
Doanh nghiệp buộc phải thay đổi nếu muốn tồn tại
Theo ông Đính, các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao đang điêu đứng vì mất khả năng trả nợ. Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư dàn trải, huy động vốn từ dự án này để phát triển dự án khác, do đó khi gặp vấn đề về nguồn vốn, hàng loạt dự án đã phải đồng loạt tạm dừng.
Đến thời điểm hiện tại, hệ lụy dễ thấy từ việc sử dụng đòn bẩy quá cao đã cho các doanh nghiệp bất động sản “bài học” để định hướng phát triển an toàn, bền vững hơn.
Để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc hoạt động.
Đối với các khoản nợ trái phiếu, nợ tín dụng, nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải chấp nhận trả thêm tiền bằng các hình thức khác nhau trong quá trình đàm phán gia hạn trái phiếu với trái chủ để có thêm thời gian để tái cấu trúc nợ. Tuy nhiên, thời gian không nhiều, chỉ 1-2 năm.
Nhiều doanh nghiệp sẽ phải bán bớt tài sản để có nguồn tiền trả nợ. Doanh nghiệp hoàn toàn có thể “vực dậy" nếu quyết liệt tái cấu trúc nhanh hơn để giải quyết triệt để các vấn đề.
Ông Đính cho rằng, doanh nghiệp cũng cần tập trung vào phát triển các dự án đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân. Doanh nghiệp cần định hướng phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của đa số người mua nhà để hồi phục thanh khoản.
Theo báo cáo của NHNN, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng từ 1,53% lên mức 2,47% trong vòng 1 năm qua (từ tháng 6/2022 đến tháng 6/2023).
Theo báo cáo của NHNN, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng từ 1,53% lên mức 2,47% trong vòng 1 năm qua (từ tháng 6/2022 đến tháng 6/2023).
Việc tỉnh Đồng Nai tập trung phát triển tam giác công nghiệp Biên Hòa – Thống Nhất – Vĩnh Cửu đang kéo theo lượng lớn lao động đổ đến đây làm việc, sinh sống. Đây là nền tảng vững chắc giúp thị trường bất động sản khu vực này luôn là điểm nóng thu hút dòng vốn đầu tư.
Các tín hiệu “ấm” dần lên của thị trường bất động sản nói chung sau loạt chính sách gỡ nút thắt pháp lý và hạ lãi suất quyết liệt, cộng hưởng với sức bật mạnh mẽ của ngành du lịch và giải ngân đầu tư công khởi sắc, đang đưa phân khúc bất động sản ven biển nhanh chóng quay trở lại đường đua.
Sau khi ngân hàng công bố giảm mạnh lãi suất cho vay, tung ra các gói cho vay ưu đãi cùng hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy đầu tư của Chính phủ, thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu tích cực, đặc biệt là khu vực phía Tây Hà Nội.
Chung cư cao cấp và bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng đang sôi động trở lại, trong khi đó, đất nền và nhà ở gắn liền với đất vẫn tiếp tục trầm lắng.
Giữa bối cảnh phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang chạy đua bằng những vật liệu hào nhoáng, dự án Crystal Holidays Heritage Lý Sơn của Tập đoàn Everland lại hướng tới việc chắt lọc sâu sắc văn hóa bản địa, đưa tỷ lệ con người làm trung tâm và đặt mục tiêu chạm tới tiêu chuẩn phát thải ròng đầy thách thức.
Từ những giá trị thiên nhiên nguyên bản được bồi đắp qua nhiều thập kỷ, những bậc thầy kiến tạo không gian sống từ SCSY Studio và Element Design Studio đã định hình nên tinh thần “Quiet Confidence” – Kiêu hãnh thầm lặng trong bộ sưu tập Lakeside Residences, tạo nên một dấu ấn độc bản giữa miền thông reo Thanh Xuan Valley.
Tín chỉ carbon và hạn ngạch phát thải là sản phẩm tài chính tinh hoa, hội tụ những yêu cầu cao về kỹ thuật, công nghệ, pháp lý và cả tư duy hoạch định chính sách để đạt được hiệu quả như mong đợi.
Từ mức đầu tư chỉ 100 triệu đồng, chi phí sử dụng thấp đến khả năng xoay trở linh hoạt khi vận hành trong đô thị, mẫu xe điện cỡ nhỏ VF 2 đang mở ra cơ hội đưa ô tô đến gần hơn với đông đảo gia đình Việt.
Bài toán của Vĩnh Long giờ đây là kiến tạo những cực tăng trưởng mới. Trong chiến lược đó, các khu đô thị tích hợp đang được nhìn nhận như một phần của hạ tầng phát triển thay vì chỉ bổ sung nguồn cung nhà ở.
Lãi suất ngân hàng hôm nay 9/7 tiếp tục ổn định, kỳ hạn 12 tháng cao nhất 6,6%/năm. HDBank, MB Bank duy trì mức lãi suất cao, nhóm ngân hàng lớn giữ trần 6%/năm.
Thực hiện văn bản của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước liên quan đến công bố thông tin về tình hình sử dụng vốn của một số lô trái phiếu đã phát hành trong giai đoạn trước đây, ngày 8/7/2026, Gelex đã thực hiện cải chính thông tin theo đúng quy định.
Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) chính thức ra mắt tính năng “Sinh lời nhàn tênh” trên ứng dụng ngân hàng số thế hệ mới SHB SAHA, mang đến giải pháp tài chính thông minh giúp khách hàng tối ưu dòng tiền nhàn rỗi, gia tăng hiệu quả sinh lời, đồng thời vẫn bảo đảm tính linh hoạt trong chi tiêu và quản lý tài chính hằng ngày.
.jpg)
