Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có bước lội ngược dòng?

Theo dự báo từ BHS Group, trong khi biệt thự, shophouse biển sẽ vẫn là dòng sản phẩm khó thanh khoản vì giá quá cao và tổng giá trị lớn thì các căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng, có mức giá 1 - 3 tỷ đồng sẽ có khả năng được hấp thụ tốt hơn trong thời gian tới. Nguyên nhân là do trong thời gian vừa qua, Nhà nước đã có quy định rõ ràng hơn về pháp lý cho các sản phẩm condotel.

Bên cạnh đó, hiện Chính phủ đang nỗ lực đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như hạ lãi suất, sửa đổi các luật, tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. 

Dự kiến, sang quý III/2023, nguồn cung và sức cầu trên thị trường có thể sẽ hồi phục nhẹ. Hiện nhiều dự án mới đang trong tình trạng booking, chờ thời điểm tốt để mở bán khi tình hình kinh tế vĩ mô ổn định, du lịch từng bước phục hồi.

Giữ góc nhìn lạc quan hơn về phân khúc này, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nhiều khả năng sẽ có "cú lội ngược dòng" nhờ sự tháo gỡ vướng mắc về pháp lý của Chính phủ. 

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP quy định, các dự án bất động sản du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản, sẽ được chứng nhận quyền sở hữu theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Nếu nghị đinh 10/2023/NĐ-CP được thực thi hiệu quả và đi vào cuộc sống, rất có thể cuối năm 2023 sẽ chứng kiến cú lội ngược dòng của phân khúc này cả về nguồn cung, thanh khoản và giá bán, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận.

Cụ thể, về nguồn cung, nhiều dự án căn hộ nghỉ dưỡng đang rục rịch chào bán trở lại trước thông tin sắp được cấp “sổ đỏ” theo Nghị định 10. Về lực cầu, nếu như nghị định 10/2023/NĐ-CP được thực thi hiệu quả, lực cầu trong phân khúc này sẽ tăng, thậm chí đạt mức ấn tượng.

Còn đối với giá bán bất động sản nghỉ dưỡng và thanh khoản trong thời gian tới, thị trường nhiều khả năng sẽ xảy ra hai kịch bản. Ở kịch bản khả quan, khi Nghị định 10 thực sự phát huy tác dụng, giá bán phân khúc này sẽ bắt đầu đà tăng. Giao dịch trên thị trường sẽ trở lên nhộn nhịp hơn. 

Ở kịch bản còn lại, giá bán không tăng nhưng cũng sẽ không giảm mà tiếp tục đi ngang giống như giai đoạn trước đó. 

Thị trường vẫn trầm lắng trong quý II/2023

Quý II/2023, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục chứng kiến sự trầm lắng cả về nguồn cung và thanh khoản. Số liệu từ báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023 của BHS Group cho thấy, phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng trong quý II/2023 chỉ có khoảng 1.320 căn hộ nghỉ dưỡng được đưa ra thị trường, tăng nhẹ hơn 3% so với quý I nhưng giảm hơn 70% so với cùng kỳ.

Trong đó, nguồn cung nghỉ dưỡng cao tầng có thời hạn (condotel) chiếm 80% tổng số nguồn cung ra thị trường. Nguồn cung phần lớn đến từ 2 dự án là Crystal Holidays Vân Đồn và Charm Resort Hồ Tràm.

Nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng lâu dài chiếm tỷ lệ rất thấp, chỉ hơn 21% so với tổng nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng (tăng 50% so với quý I/2023), chủ yếu đến từ dự án Icon40 Quảng Ninh.

Bên cạnh nguồn cung hạn chế, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng cũng đạt rất thấp. Tính chung cả thị trường, lượng giao dịch trong quý II chỉ khoảng hơn 200 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt 24%.

Trong đó, các dự án nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài mặc dù nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư hơn so với phân khúc condotel, song tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ đạt 38%. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel, có thời hạn sở hữu rất thấp, chỉ chưa đến 10%.

Tương tự, tại phân khúc nghỉ dưỡng thấp tầng (biệt thự, shophouse biển), thị trường cũng tiếp tục trầm lắng trong quý II/2023. Cả nguồn cung và lượng giao dịch ghi nhận được đều ở mức rất thấp. Trong quý, thị trường không ghi nhận dự án nào mở bán mới, đa phần nguồn cung đến từ hàng tồn kho cũ.

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, nhìn chung trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung tiếp tục xu hướng giảm mạnh hơn 90% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân là do nhiều dự án nghỉ dưỡng đang triển khai bị gián đoạn do chủ đầu tư thiếu dòng tiền, dự án gặp vướng mắc pháp lý. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án cao cấp đóng giỏ hàng, liên tục dời thời gian mở bán do bối cảnh thị trường trầm lắng.

Trong thời gian vừa qua, sức cầu thị trường tăng nhẹ nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ thấp. Lượng giao dịch chủ yếu tời từ các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế hoặc có giá trung bình, khoảng dưới 40 triệu/m2.

Các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỷ đồng) gần như không ghi nhận giao dịch, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm “cắt lỗ” của nhà đầu tư mua trước đó. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu thị trường.

Đáng chú ý, trong bối cảnh thị trường gặp khó, giá bán bất động sản nghỉ dưỡng vẫn không có xu hướng giảm. Số liệu từ BHS cho thấy, giá bán bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục đi ngang, không tăng so với quý I/2023, nhưng cũng chưa ghi nhận xu hướng giảm.

Tại miền Bắc giá căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng dao động trong khoảng 34 – 63 triệu đồng/m2. Tại miền Trung, giá căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng trung bình dao động trong khoảng 67 triệu đồng/m2, mức giá cao nhất lên đến 153 triệu đồng/m2 tại dự án Melia Nha Trang, Khánh Hòa.

Tại miền Nam giá căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng trung bình tại Kiên Giang và Vũng Tàu lần lượt là 86 triệu đồng/m2 và 80 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng khoảng 2% so với quý I/2023.