Bất động sản trong trạng thái 'bình thường mới'

Thị trường bất động sản không "đóng băng"

Bà nhận định như thế nào về thị trường bất động sản từ đầu năm 2020 đến nay với những ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19?

Bà Trần Thị Thu Hiền: Không thể phủ nhận những tác động tiêu cực của dịch bệnh lên thị trường bất động sản. Từ đầu năm, các dự án mở bán mới và đang mở bán có thanh khoản chậm lại do chủ đầu tư thực hiện quy định của nhà nước về giãn cách xã hội. Khách hàng cũng có tâm lý e ngại việc mua nhà trong thời điểm dịch bệnh.

Đối với các dự án đang xây dựng, bàn giao nhà cho khách hàng, tiến độ xây dựng của nhiều dự án bị ảnh hưởng bởi giai đoạn giãn cách. Điều này đã dẫn đến một thực tế là thị trường nhà ở có sẵn giao dịch lại và nhà ở cho thuê rất sôi động do đáp ứng được nhu cầu ở thực của khách hàng cần nhà ở ngay trong thời điểm này.

Tuy nhiên, cũng cần nói thêm rằng, tâm lý e ngại dịch bệnh của khách hàng trên thị trường bất động sản chỉ xuất hiện ở thời điểm đầu năm 2020 khi dịch Covid-19 mới xuất hiện. Còn hiện tại, thị trường đã dần quen với trạng thái "bình thường mới".

Mọi hoạt động trên thị trường gần như đã bình thường trở lại do cả khách hàng và chủ đầu tư đều đã có các giải pháp sống chung với dịch, vừa có ý thức phòng dịch, chăm sóc sức khoẻ của bản thân vừa duy trì hoạt động kinh doanh, đầu tư.

Như bà đã phân tích, thị trường bất động sản đang đi vào một chu kỳ suy giảm từ đầu năm. Vậy theo bà đánh giá, việc suy giảm của thị trường bất động sản hiện tại có giống và khác gì so với giai đoạn thị trường khủng hoảng năm 2010 - 2013?

Bà Trần Thị Thu Hiền: Thị trường bất động sản hiện tại và giai đoạn 2010 - 2013 có một điểm “giống” ở chữ suy giảm. Nguồn cung trên thị trường bị hạn chế tiếp cận với khách hàng như đề cập ở trên khiến làm giảm cơ hội giao dịch. Thị trường tạo lập mặt bằng giá mới với sự điều chỉnh giảm.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện tại khác rất nhiều so với giai đoạn trước đây. Theo đó, thời điểm năm 2010, thị trường gặp khủng hoảng do nhiều sản phẩm lỗi từ lỗi thiết kế, lỗi mô hình, lỗi tư duy sản phẩm cao cấp. Cung cầu khó gặp nhau do dư sản phẩm trung, cao cấp, thiếu sản phẩm cho phân khúc bình dân. Giá bất động sản bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả của người dân,

Mặt khác, lãi suất ngân hàng quá cao trong khi nhà đầu tư sử dụng nhiều vốn vay. Lãi suất điều chỉnh tăng đột ngột dẫn đến hệ luỵ thị trường yếu dần và kém thanh khoản, dư cung căn hộ lớn ở cả hai miền.

Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, thị trường có sản phẩm phong phú hơn. Các chủ đầu tư lớn đã khẳng định vị thế trên thị trường. Quy mô dự án lớn gấp nhiều lần so với 10 năm trước. Thị trường hình thành các đại dự án, những quần thể đô thị, quần thể du lịch đồng bộ hạ tầng dịch vụ.

Với bối cảnh này, yếu tố cung cầu rất được các chủ đầu tư chuyên nghiệp quan tâm sâu sắc. Các chủ đầu tư nghiên cứu đáp ứng nhu cầu của "thượng đế" kỹ lưỡng hơn và đi trước một bước trong phát triển sản phẩm. Nhiều dự án đầu tư hạ tầng công nghệ trang bị thiết bị thông minh đáp ứng được một bộ phận nhu cầu của các khách hàng có điều kiện ưa công nghệ và sẵn sàng đầu tư.

Thị trường cũng xuất hiện mô hình đầu tư chuyển dịch rõ rệt trong phân khúc nhà cho thuê từ đầu tư tự cho thuê sang cho thuê uỷ thác. Thị trường định hình dòng sản phẩm mới là bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch với số lượng lớn dự án tại các tỉnh thành phố có khả năng phát triển du lịch, nghỉ dưỡng chủ yếu vẫn hướng đến du lịch biển mà Việt Nam đặc biệt có thế mạnh.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng xuất hiện nhiều loại hình sản phẩm mới phái sinh hình thành kết hợp giữa bất động sản và cho thuê phòng khách sạn là hometel (căn hộ khách sạn), homestay (nhà ở kết hợp kinh doanh du lịch), condotel (căn hộ du lịch) khiến cho việc cho thuê phòng cạnh tranh, tạo sự trải nghiệm mới cho khách hàng. Cùng với đó là các shop (gian hàng), shophouse (nhà phố thương mại), officetel (căn hộ văn phòng) được đầu tư xây dựng cho mục đích sử dụng khác nhau.

Chính sự sự phong phú đa dạng trong các loại hình sản phẩm đã khiến cho các nhà đầu tư thuộc mọi tầng lớp tiêu dùng đều có cơ hội lựa chọn phù hợp với tài chính của mình. Điều này đã dẫn đến thị trường hiện nay không có khái niệm "đóng băng" như giai đoạn trước mà vẫn tuần hoàn.

Một yếu tố rất tích cực khác của thị trường bất động sản là Chính phủ và các bộ có liên quan đã có sự kiểm soát chặt chẽ dòng vốn ngân hàng. Việc quy định, kiểm soát tín dụng đã giúp thị trường duy trì sự phục hồi và ổn định trong thời gian dài, giúp bất động sản hình thành một thị trường giao dịch chuyên nghiệp và vững vàng hơn so với giai đoạn trước.

Mặt khác, thông tin, công nghệ thông tin và giao thức trên thị trường thông qua các ứng dụng công nghệ và kỹ thuật số google, facebook, zalo, truyền thông, báo điện tử hiện rất phát triển.

Các kênh thông tin này đã liên tục phát triển về số người dùng, tốc độ trẻ hoá, hình thành một số lượng đông đảo các nhà đầu tư thông thái, nhanh nhạy, giám sát thị trường. Họ theo dõi thông tin dự án nhanh hơn và vì vậy khi chỉ chớm có dấu hiệu bất thường họ sẽ được phát hiện sớm, giúp thị trường minh bạch hơn.

Như vậy có thể thấy, thị trường bất động sản hiện nay rất khác so với giai đoạn trước. Thị trường bất động sản đã định hình và đúng nghĩa thị trường nên việc kiểm soát rủi ro được dễ dàng hơn.

Sai lầm của nhà đầu tư khi lướt sóng

Với tình hình thị trường bất động sản hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang chờ giá bất động sản giảm để “bắt đáy”. Theo bà, thời điểm này, các nhà đầu tư đã nên xuống tiền đầu tư?

Bà Trần Thị Thu Hiền: Đây là câu hỏi sớm còn tuỳ thuộc mục đích sử dụng của nhà đầu tư.

Đầu tư luôn là sự lựa chọn, cân đối. Thị trường điều chỉnh là cơ hội giành cho mọi nhà đầu tư, người mua để ở thì đổi nhà, nâng cấp sử dụng, mua lần đầu thì mua được rẻ. Thay vì bình thường phải bỏ ra 4 tỷ mới có thể mua được nhà này thì nay chỉ cần bỏ ra 3,5 tỷ đã có thể tìm được sản phẩm phù hợp.

Đó chính là điểm "đáy" mà mỗi người tự xác định và tạo lập một mặt bằng giá mới cho thị trường.

Nhà đầu tư phải biết được mình đang đứng ở đâu và muốn gì thì mới biết là thị trường đến đáy hay chưa. Nếu còn đang hỏi về đáy của thị trường tức là họ chưa xác định rõ động cơ đầu tư, chưa định vị được sẽ đầu tư gì, muốn gì với số tiền đang có.

Bà có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư về phân khúc bất động sản để sinh lời tốt trong dài hạn?

Bà Trần Thị Thu Hiền: Bất động sản bao hàm nghĩa là không dịch chuyển và khó dịch chuyển nên nếu nhà đầu tư mua được tài sản ưng ý, đúng mục đích đầu tư tức là đã sinh lời bởi đó là tài sản phục vụ mình. 

Còn trong dài hạn, bất động sản luôn sinh lời dưới góc độ tài chính bởi nó phản ảnh lãi suất, trượt giá, lạm phát trong đó. Không có bất động sản nào mua sau ba năm, trong khu vực sinh hoạt tốt mà giá lại giảm. Nhà đầu tư cần xác định rõ động cơ đầu tư để quyết định phân khúc cho đúng. 

Thông thường các nhà đầu tư hay bị sai lầm trong xác định điểm rơi, thời kỳ thoát ra hoặc muốn sinh lời nhưng không đầu tư dài hạn. Trong khi đó, nếu "lướt" thì chỉ có những dự án bán mới với những tài sản có lợi thế thương mại đặc biệt thì luôn chắc thắng song không phải nhà đầu tư nào cũng có được cơ hội này.

Việc đầu tư một bất động sản tốt từ đầu chính là nó có khả năng sinh lời trong dài hạn vì nó giá trị ví dụ như bất động sản ven biển là hữu hạn, hoặc mua được bất động sản thương mại lúc giá tốt thì chắc chắn sinh lời trong tương lai vì chỉ cần tài sản luôn được khai thác kinh doanh là giá sẽ tăng.

Về các phân khúc bất động sản hấp dẫn nhà đầu tư, trong hơn một năm qua, các nhà đầu tư quan tâm nhiều đến shop (gian hàng) shophouse (nhà phố thương mại). Đặc biệt là cửa hàng trong các khu thương mại, thành phố đô thị lớn. 

Còn đối với các shop (cửa hàng) trong khu du lịch, hiện các nhà đầu tư đang e ngại do liên quan đến yếu tố quản lý vận hành. Tuy nhiên, vẫn có cơ hội cho các nhà đầu tư nếu lựa chọn đúng các chủ đầu tư uy tín, vị trí đắc địa.

Nói đến bất động sản nghỉ dưỡng, trước những vướng mắc về pháp lý condotel và cam kết lợi nhuận, bà có nhận định gì về dòng sản phẩm này về thực trạng phát triển và tiềm năng trong thời gian tới?

Bà Trần Thị Thu Hiền: Bất động sản nghỉ dưỡng không phải cứ gần biển là nghỉ dưỡng mà yếu tố quyết định là khả năng vận hành, thu hút khách hàng. Làm được tốt điều này, dự án mới có thể có lợi nhuận và trả được cam kết cho khách hàng.

Do đó, nhà đầu tư khi mua bất động sản nghỉ dưỡng cần đánh giá được dự án. Trong đó, một trong những yếu tố quan trọng là vị trí và quan trọng hơn cả là năng lực chủ đầu tư. Không giống như các bất động sản khác mua xong rồi thôi, khách hàng toàn quyền sử dụng, đối với bất động sản nghỉ dưỡng, chủ đầu tư sẽ là người thay khách hàng phát triển bất động sản đó. Đây là một đoạn đường dài cùng đồng hành.

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là sự sàng lọc và khẳng định vị thế của các chủ đầu tư chuyên nghiệp, làm bài bản, dài hạn.

Mặt khác, mọi người đang nói nhiều đến bất động sản hình thành trong tương lai, nhưng ngay từ thời điểm xuống mua dự án, nhà đầu tư phải mường tượng được tương lai của dự án sau này sẽ như thế nào.

Nhà đầu tư phải đánh giá được dự án có sức sống hay không, tiện ích có gì, chủ đầu tư đã làm gì cho dự án trước đó. Đánh giá đúng điều này sẽ quyết định khả năng thành công của các nhà đầu tư.

Xin cảm ơn bà!