Mặc dù dịch Covid-19 kéo dài đã những ảnh hưởng tiêu cực đối với nhiều ngành nghề, trong đó lĩnh vực bất động sản cũng không phải ngoại lệ, nhưng nghịch lý đang diễn ra là giá bất động sản vẫn không giảm.
Giữa lúc thị trường gặp khó thì những dự án bất động sản an toàn về pháp lý, chủ đầu tư có thương hiệu, triển khai đúng tiến độ, đang dạng về tiện ích luôn là lựa chọn của nhà đầu tưÔng Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam chỉ ra hai nguyên nhân dẫn đến hiện tượng giá bất động sản đứng yên giữa dịch Covid-19.
Đầu tiên là do yếu tố cung cầu trên thị trường. Cụ thể, nguồn cung trên thị trường bất động sản từ 2019 đã có dấu hiệu giảm nhưng nhu cầu lại tăng, thể hiện tỷ lệ hấp thụ dự án mới cao. Đến đầu năm 2020, nguồn cung trên thị trường vẫn giảm, nguyên nhân do các dự án bị mắc kẹt pháp lý, trong khi nhu cầu trên thị trường ở mức cao.
Hơn nữa, dịch Covid-19 khiến nhiều dự án buộc phải dừng thi công; giãn, lùi tiến độ khởi công nên thị trường khan hiếm dự án mới, cộng với nhu cầu luôn duy trì ở mức cao nên chủ đầu tư giữ giá bán cao.
Nguyên nhân thứ hai là giá đất không giảm, chi phí thi công, nhân công không giảm, do đó chủ đầu tư cũng không thể giảm giá sản phẩm.
Vị chuyên ra của CBRE nhận định, ở thị trường sơ cấp khó có chuyện giảm giá mạnh, thời gian tới có thể tăng nhưng biên độ tăng thấp hơn những năm trước. Còn xu hướng chung bất động sản sẽ không giảm giá, ít nhất trong sáu tháng tới một năm.
Dưới góc nhìn của một người có nghề, luôn theo sát thị trường, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng việc bất động sản không điều chỉnh giá thời gian qua nguyên nhân đầu tiên đến từ sự chuẩn bị của giới đầu tư chuyên nghiệp.
Từ cuối năm 2019, những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp đã được dự báo năm 2020 có nhiều khó khăn vì giá bất động sản đã lên cao. Từ những dự báo đó nên họ đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về cơ cấu sản phẩm đầu tư, tài chính lẫn tinh thần. Vì thế, khi dịch Covid-19 xảy ra, dù bất ngờ nhưng chính nhờ đã chuẩn bị trước đó mà họ có khả năng để duy trì, chống chọi. Đặc biệt, ông Quang nhìn nhận các nhà đầu tư không chịu áp lực lớn về dòng tiền nên không dẫn đến bán tháo sản phẩm ở diện rộng.
Còn ở góc độ doanh nghiệp đầu tư, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land nhận định, giá thị trường sơ cấp được bán ra từ chủ đầu tư vẫn tăng do nguồn cung khan hiếm, cộng với chi phí đầu vào tăng buộc giá thành tăng theo.
Bên cạnh đó, ngoài giá trị an cư và đang có nhu cầu cao tại các thành phố lớn như TP. HCM và Hà Nội, văn hóa thích lích lũy tài sản và giữ tiền trong bất động sản kiểu như của để dành ở Việt Nam khá phổ biến.
Theo bà Hương, nhà đầu tư hiện nay thận trọng hơn khi đưa ra quyết định. Tiêu chí lựa chọn vẫn là sản phẩm an toàn về pháp lý, chủ đầu tư có thương hiệu, dự án triển khai đúng tiến độ và đầy đủ tiện ích phục vụ nhu cầu an cư.
Bà Hương nhìn nhận không chỉ nhà đầu tư trong nước mà nhà đầu tư nước ngoài cũng kỳ vọng vào sự tăng trưởng của thị trường bất động sản trong dài hạn. Đây là sân chơi của những nhà đầu tư có tiềm lực, có đủ vốn nắm bắt cơ hội ngay trong giai đoạn khủng hoảng.
Thời điểm để mua bất động sản
Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đang có xu hướng giảm, các ngành nghề kinh doanh từng bước thích ứng được thời kỳ bình thường mới và dần ổn định sản xuất, các doanh nghiệp bất động sản tung ra hành loạt chương trình khuyến mãi, hỗ trợ người mua nhà.
Vì thế, ông Quang nhận định “không lúc nào dễ mua bất động sản như thời điểm này”. Đồng thời ông Quang khuyến cáo nhà đầu tư nếu đang có tiền nhàn rỗi nên mua vào một bất động sản mà mình yêu thích. "Đã yêu thích thì sẽ tìm hiểu kỹ vị trí, nắm được tầm quan trọng của bất động sản đó trong vòng 2 đến 3 năm sau", ông Quang nói.
Một thực tế đang diễn ra ở TP. HCM cũng được vị chuyên gia này đề cập đó là có nhiều người đang sống tại Quận 7, Tân Phú, Bình Thạnh… nhưng đang tìm mua một bất động sản ở trung tâm Quận 1 vì họ hiểu đây là thời điểm lựa chọn được giá tốt.
Ngoài ra, ở mảng bất động sản khai thác, thời gian qua có nhiều chủ đầu tư khách sạn ở TP. HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đà Nẵng, Nha Trang rao bán với giá khá thấp. Do đó, tùy vào khẩu vị, tiềm lực của từng chủ đầu tư có thể lựa chọn sản phẩm, loại hình phù hợp.
"Nhưng dù đầu tư vào loại hình bất động sản nào thì phần thắng cuộc luôn giành cho nhà đầu tư có chiến lược dài hạn, nắm được quy luật thị trường", ông Quang nhìn nhận.
TS Đinh Thế Hiển lại nhận thấy xu hướng mua bất động sản vùng ven của người dân TP. HCM tăng lên sau thời gian trầm lắng.
“Trước đây cũng có xu hướng mua đất vùng ven nhưng sau đó lại phải thuê người làm vườn, cuối tuần về nghỉ thì không có tiện ích trong khi tháng nào cũng phải trả tiền nhân công. Sau thời gian rầm rộ thì có nhiều người bán, rút đi nhưng bây giờ xu hướng đó lại sống lại”, ông Hiển nói và khuyến cáo nếu nhà đầu tư nào có ý định bước vào loại hình bất động sản này thì nên chọn địa điểm có nhiều người sinh sống và chờ khoảng 5 năm.
Cơ hội ở những vùng đất mới
Nếu như Bình Dương được các chuyên gia nhận định là địa phương có nhiều khu công nghiệp, thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn nhưng giá bất động sản hiện nay đã tiệm cận với TP. HCM nên cơ hội với nhà đầu tư không còn nhiều.
Trong khi đó, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng là những tỉnh giáp ranh TP. HCM, quỹ đất còn lớn, giá bất động sản thấp hơn, hạ tầng tương đối hoàn chỉnh nên còn nhiều tiềm năng và có thể coi là những vùng đất mới.
Cụ thể, theo ông Hiển, tiềm năng lớn nhất tập trung ở các khu đô thị vệ tinh xung quanh TP. HCM và những khu từ trung tâm TP. HCM hướng ra biển, nơi có cảng.
TS Đinh Thế HiểnĐơn cử, với thị trường Long An thì nên tập trung vào hai khu vực Cần Giuộc – Cần Đước và Bến Lức.
Cần Giuộc – Cần Đước nằm liền kề với cảng Hiệp Phước của TP. HCM. Cảng Hiệp Phước trước đây từng được xác định xây dựng thành cảng biển nước sâu tuy nhiên sau đó kế hoạch này không thành do độ sâu không đạt. Điều đó khiến giá bất động sản khu vực này giảm khi đang neo ở đỉnh.
Tuy nhiên, nếu làm tốt các đường sông kết nối với TP. HCM, cảng biển Hiệp Phước vẫn có thể đón được các tàu từ 5.000 – 10.000 tấn. Do đó, nếu giải quyết được yếu tố kết nối đường sông kết nối với cảng Hiệp Phước thì bất động sản nơi đây vẫn có nhiều tiềm năng.
Bến Lức là khu vực đang có nhiều dự án đô thị lớn, có dòng sông Vàm Cỏ Đông, phù hợp với loại hình khu công nghiệp đặc thù 4.0.
Thực tế từ phân tích “khu từ trung tâm TP. HCM hướng ra biển, nơi có cảng” của ông Hiển có thể thấy còn khu vực nữa phù hợp và phát triển sôi động trong thời gian qua đó là hướng từ TP. HCM - Long Thành (Đồng Nai) – Phú Mỹ - Hồ Tràm (Bà Rịa – Vũng Tàu). Đây là nơi sở hữu cảng nước sâu Cái Mép, cảng hàng không quốc tế Long Thành và cung đường vàng ven biển.
Chính vì nhận thấy tiềm năng phát triển nên khoảng hai năm trở lại đây, khu vực này ghi nhận hàng loạt dự án lớn được công bố ra thị trường.
Đơn cử như khu đô thị sinh thái thông minh Aqua City có quy mô lên đến gần 1.000ha của Novaland ở thành phố Biên Hòa. Về gần sân bay Long Thành hơn có Century City của Kim Oanh Group và Gem Sky World của Tập đoàn Đất Xanh. Đây là cặp đôi tạo nên cuộc đua song mã tại thị trường bất động sản Long Thành trong thời gian qua.
Còn về hướng cảng nước sâu Cái Mép, Thuduc House chuẩn bị công bố ra thị trường dự án Đồi Vàng Phú Mỹ có quy mô 8,6ha ở thị xã Phú Mỹ.
Tuy nhiên, dự án được nhà đầu tư quan tâm nhất ở khu vực này trong thời gian qua là tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí NovaWorld Ho Tram do Tập đoàn Novaland phát triển với quy mô 1.000ha. Dự án này được chia làm hơn 10 phân kỳ, bao gồm đa dạng các dòng sản phẩm ngôi nhà thứ hai như nhà phố, biệt thự, nhà phố thương mại.
NovaWorld Ho Tram gây ấn tượng khi khai thác thế mạnh của thiên nhiên Hồ Tràm nguyên sơ, kết hợp hài hòa giữa địa thế rừng và biển liền kề để tạo nên “điểm đến nghỉ dưỡng”.
Năm 2019, phân kỳ đầu tiên The Tropicana mang phong cách miền nhiệt đới đã giới thiệu ra thị trường và nhận được sự đón nhận tích cực từ phía khách hàng, nhà đầu tư. Các phân kỳ tiếp theo của dự án vẫn đang được Nhà phát triển Novaland nghiên cứu, phát triển và tiếp tục giới thiệu ra thị trường.
