Bất nhất cách hiểu về thế chấp vay mua nhà hình thành trong tương lai

Mới đây, Thông tư 22/2023/TT-NHNN vừa được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành đã dấy lên tâm lý hoang mang trên thị trường bất động sản. 

Không ít ý kiến bày tỏ sự lo ngại nếu thông tư này có hiệu lực sẽ gây ảnh hưởng xấu đến thị trường, người mua nhà và cả các doanh nghiệp, chủ đầu tư.

Trong khi đó, ở chiều ngược lại, cũng không ít ý kiến cho rằng, quy định của Thông tư 22 sẽ không ảnh hưởng đến quan hệ vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai như một số ý kiến trên thị trường bất động sản đang lo ngại.

Điểm mấu chốt gây ra những ý kiến tranh luận trái chiều này nằm ở quy định về "khoản cho vay thế chấp nhà" được quy định tại điều 1, Thông tư 22. 

Theo đó, khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà bao gồm nhà ở thương mại thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà “đã được hoàn thành để bàn giao”.

Chính quy định này đã khiến ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, Thông tư 22 sẽ ngăn chặn việc ngân hàng cho cá nhân vay mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó. Điều này tiềm ẩn nguy cơ gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản và các doanh nghiệp. 

Dẫn quy định luật, ông Châu dẫn giải rằng, trường hợp cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “bảo đảm bằng bất động sản” là nhà ở thương mại đó, thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp “nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao”, tức là “nhà ở thương mại có sẵn”.

Như vậy, thông tư mới này không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao - hay còn gọi là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” - được bảo đảm thế chấp bằng chính căn nhà đó. 

Cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

Ông Châu cho rằng, khi thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024 sẽ có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và dài hạn.

Hơn nữa, việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan như: Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023...

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, nhiều ý kiến lại cho rằng, Thông tư 22 không ảnh hưởng đến quan hệ vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản chỉ ra, điều 1, Thông tư 22 quy định về "khoản cho vay thế chấp mua nhà" trong khi việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà lại được thực hiện theo quy định về "khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản"; không thực hiện theo quy định về "khoản cho vay thế chấp nhà".

Thông tư 22/2023 đã không sửa khoản 10 Điều 2 quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo".

Chính vì vậy, quy định của Thông tư 22 không ảnh hưởng đến quan hệ vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai như một số ý kiến lo ngại, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Hơn nữa, theo ông Đỉnh, Thông tư 22 được ban hành để sửa đổi, bổ sung Thông tư số 41 quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Như vậy, bản thân Thông tư số 41 cũng như nội dung sửa đổi của Thông tư 22 chỉ hướng đến việc quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với các tổ chức tín dụng.

Nội dung Thông tư 22 sửa đổi khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41 chỉ là để phân định thế nào là khoản cho vay thế chấp nhà (với tài sản đã hình thành); không quy định với việc cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai. 

Việc cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thực hiện ổn định theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.

Thông tư 26/2015 quy định cụ thể trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tại tổ chức tín dụng đối với các tài sản gồm dự án nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư; nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng mua của chủ đầu tư; nhà ở hình thành trong tương lai được người dân tự xây dựng. Cho đến nay, Thông tư 26/2015 vẫn có hiệu lực và đang được áp dụng.

Cũng theo vị chuyên gia này, một lưu ý quan trọng khi đọc văn bản quy phạm pháp luật là tên văn, phạm vi điều chỉnh của văn bản là những nội dung quan trọng cần đọc trước tiên nhằm tránh hiểu nhiều nhầm về nội dung.

Mặt khác, nhiều ý kiến cũng cho rằng, các cơ quan xây dựng luật cần ra văn bản quy phạm pháp luật rõ ràng, dễ hiểu, tránh gây ra các cách hiểu khác nhau, gây khó khăn cho công tác thực thi pháp luật và tâm lý hoang mang trên thị trường bất động sản.