Gam màu sáng tối của thị trường bất động sản 2024

Nguồn cung hạn chế, giá bán chung cư tiếp tục tăng mạnh

Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 và dự báo năm 2024 do BHS Group vừa công bố, thị trường bất động sản trong năm nay vẫn tiếp tục phải đối mặt với nhiều thách thức.

BHS Group nhận định, nền kinh tế Việt Nam đang từng bước phục hồi nhưng vẫn chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực từ bối cảnh chung kinh tế thế giới. Bên cạnh đó, áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vẫn tăng cao kỷ lục, nợ xấu trong ngân hàng còn ở mức cao.

Điểm tích cực của thị trường là Nhà nước đang nỗ lực không ngừng trong việc đưa ra các chính sách hỗ trợ nền kinh tế và thị trường bất động sản. Chính phủ đang dồn toàn lực, toàn ngành cho thúc đẩy phát triển kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Trong đó, hệ thống pháp lý đang dần được hoàn thiện với việc thông qua các luật sửa đổi. Giải ngân đầu tư công tiếp tục được đẩy nhanh. Mục tiêu tăng trưởng tín dụng, giảm lãi suất tiếp tục được thực hiện.

Với các chính sách này, theo BHS Group, một số phân khúc của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội hồi phục tốt trong năm 2024. Trong đó, điểm sáng tại phân khúc chung cư. Trong khi nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế, chung cư vẫn là sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất trên thị trường, giá bán các sản phẩm chung cư có xu hướng tiếp tục tăng lên.

Trong quý IV/2023, có gần 9.900 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 27% so với quý trước và tương đương gần 63% nguồn cung cùng kỳ năm trước. Trong quý chỉ có năm dự án mở bán mới, còn lại đa phần các giai đoạn trước nguồn cung đến từ các dự án đang hiện hữu xử lý hàng tồn.

Lượng giao dịch trong quý chỉ đạt hơn 4.100 căn, giảm 12% so với quý trước, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ hấp thụ nhìn chung qua các quý đều xấp xỉ 50% lượng nguồn cung. Trong đó, tính cả năm, Hà Nội chiếm ưu thế hơn với lượng giao dịch 10 nghìn căn, trong khi TP.HCM chỉ đạt 6 nghìn giao dịch. 

Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch này cũng một phần bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý, TP.HCM hầu như không phát sinh nhiều nguồn cung mới. Hơn nữa, giá bán các sản phẩm chung cư ở Hà Nội cũng có mức thấp hơn từ 30-50% nên có phần dễ tiếp cận khách hàng hơn.

Trong khi nguồn cung hạn chế, giá bán vẫn có xu hướng tăng mạnh từ 5 - 10% vào giai đoạn cuối năm. Giá bán sơ cấp sản phẩm chung cư ở cả hai thành phố liên tục tăng cao do nguồn cung nguồn cung khan hiếm, các dự án không ra hàng cũng không có dấu hiệu giảm giá. 

Giá vẫn đang neo ở mức cao, nhưng chủ đầu tư cũng tiếp tục giãn tiến độ thanh toán và nhiều chính sách quà tặng hấp dẫn để kích cầu.

Trung bình giá tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2, giá cao nhất lên tới 150 triệu đồng/m2 và tại TP. HCM đạt hơn 61 triệu đồng /m2, giá cao nhất tới 500 triệu đồng/m2. Nguồn cung trung cấp nằm ở các vị trí xa trung tâm, chưa thuận lợi kết nối. Nguồn cung sản phẩm bình dân có giá từ 20–30 triệu đồng/m2, đang cạn kiệt dần ở hai thành phố lớn.

Với nhu cầu nhà ở, đặc biệt ở nội đô Hà Nội và TP.HCM còn khá lớn, trong giai đoạn chờ luật mới ban hành, các dự án khó được phê duyệt để ra hàng, BHS dự báo nguồn cung mới sẽ tiếp tục bị hạn chế, các dự án mở bán trong thời gian tới đa phần là các dự án cũ tiếp tục triển khai.

Chính vì vậy, thanh khoản chung cư vẫn được duy trì ở mức khả quan và giá bán chưa có xu hướng giảm.

Nhà ở thấp tầng tiếp chiều hướng đi xuống

Theo báo cáo của BHS, thị trường nhà ở thấp tầng chưa có sự cải thiện về cả nguồn cung và thanh khoản. Trong quý IV/2023, phân khúc nhà ở thấp tầng có nhiều chiều hướng đi xuống khi tổng nguồn cung giảm 18% so với quý trước, chỉ sáu dự án mở bán mới trong quý này, tập trung ở miền Bắc, cung cấp ra thị trường 2.000 sản phẩm mới.

Tính đến hết năm, nguồn cung sơ cấp nhà ở thấp tầng đạt hơn 5.500 sản phẩm. Nguồn cung sản phẩm đất nền chiếm ưu thế với 52%. 

Trong khi đó, lượng hấp thụ trong quý IV chủ đạt khoảng hơn 1.200 giao dịch, chiếm 23% tổng nguồn cung, giảm 13% so với trước, tăng 17% so với cùng kỳ năm trước.

Trong phân khúc bất động sản thấp tầng, đất nền vẫn là sản phẩm ưu thích của khách hàng nên dễ tiêu thu hơn. Tỷ lệ tiêu thụ đất nền qua các quý đều trên chiếm 50% tổng lượng giao dịch. 

Các sản phẩm đất nền tập trung chủ yếu ở miền Nam. Các sản phẩm đất nền tiêu thụ được hiện không còn là các dự án phân lô tự phát và hút nhà đầu tư các tỉnh, mà là các sản phẩm gần trung tâm các địa phương, có sổ đỏ và chủ yếu là các khách hàng địa phương mua tích lũy tài sản.

Trong khi đó, sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố có chiều hướng giảm về cả nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Nguyên nhân đến từ việc vướng mắc pháp lý ra hàng và tổng giá trị cao dẫn đến khó tiếp cận khách hàng.

Nguồn cung sơ cấp loại sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố trong quý IV đạt hơn 2.600 sản phẩm, giảm 18% so với tổng nguồn cung của quý trước, giảm 2% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lượng giao dịch đạt 22%.

Trong quý có bốn mới mở bán, tập trung ở miền Bắc là Solasta Mansion, Himlam Thường Tín, Hoàng Huy New City, Sapa City Cloud. 

Trong khi thanh khoản ảm đạm, giá bán các sản phẩm ở khu vực miền Bắc có xu hướng tăng 10 – 15%. Miền Trung và miền Nam giữa giá ở mức ổn định.

Giá bán nhà ở thấp tầng trong quý IV ở Hà Nội, TP. HCM có mặt bằng giá cao hơn các tỉnh thành khác, lên tới 330 – 380 triệu đồng/m2. Các thành phố lớn khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Đồng Nai... vẫn giữ ở mức 110 – 150 triệu đồng/m2.

Một số dự án ở Miền Tây như An Giang, Hậu Giang giữ giá ở mức 19 - 23 triệu đồng/m2, tập trung ở sản phẩm đất nền.

Với mức giá này, BHS dự báo, đất nền vẫn là sản phẩm được ưa chuộng do mức giá rẻ, dễ dàng thanh khoản. Tuy nhiên, 2023 - 2034 là thời điểm sàng lọc các dự án đất nền, những nơi lợi dụng tin tức đầu tư để tự phân lô – tự thổi sóng sẽ khiến các nhà đầu tư dè chừng. 

Ngược lại, đất nền mang giá trị thực, nằm tại trung tâm các địa phương, có sổ đỏ và hoàn thiện hạ tầng mới là sản phẩm được khách hàng (chủ yếu là dân địa phương) tiêu thụ với mục đích tích lũy tài sản.

Trong khi đó, các sản phẩm biệt thự, liền kề không thể “đắt hàng” như giai đoạn trước do mức giá đã ở ngưỡng rất cao, trừ các sản phẩm ở nội đô/trung tâm các địa phương, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác được ngay tạo dòng tiền.

Bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể khởi sắc

Gam màu xám nhất của bức tranh thị trường bất động sản 2024 có lẽ nằm ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Đối với phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng, trong quý IV/2023, nguồn cung đạt gần 1.600 căn được đưa ra thị trường, giảm hơn 25% so với quý III và giảm gần 38% so với cùng kỳ năm trước.

Trong quý IV, nguồn cung nghỉ dưỡng cao tầng có thời hạn chiếm 55% tổng số nguồn cung ra thị trường. Lượng giao dịch trong quý chỉ đạt khoảng hơn 280 căn, tỷ lệ hấp thụ 21%. Phân khúc nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất thấp, chỉ khoảng 25,4%.

Trong khi đó, mặt bằng giá vẫn chưa có xu hướng giảm. Giá phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng năm 2023 vẫn tăng khoảng 3 - 6% so với năm 2022.

Đối với phân khúc nghỉ dưỡng thấp tầng, tỷ lệ hấp thụ trong quý IV vẫn ở mức 15,2%, giảm gần 4% so với quý trước. Tính chung cả năm 2023, nguồn cung giảm hơn 90% so với năm trước với chỉ khoảng 583 sản phẩm nghỉ dưỡng được đưa ra thị trường.

Theo BHS, đầu năm 2023, thị trường nghỉ dưỡng thấp tầng gần như đóng băng, không có dự án mở bán mới, đa phần nguồn cung đến từ hàng tồn kho cũ. Đến nửa cuối năm 2023 thị trường bắt đầu ghi nhận nguồn cung của hai dự án mở bán mới, tuy nhiên nhìn chung phân khúc này vẫn đang gặp nhiều thách thức bởi tâm lý nhà đầu tư vẫn chưa được cải thiện, tổng suất đầu tư của sản phẩm lớn.

Trải qua giai đoạn kinh tế khó khăn và nhiều vướng mắc pháp lý, nhiều dự án nghỉ dưỡng đang “nằm im”, không thể hoặc không được khai thác, kéo theo khả năng thanh khoản hầu như không có, mặc dù đã cắt lỗ. Các nhà đầu tư mất niềm tin và “khó” quay lại tiếp tục đầu tư.

Kinh tế khó khăn, pháp lý vướng mắc, khách hàng e ngại là ba nguyên nhân lớn khiến phân khúc này không thể khởi sắc ngay trong năm 2024.

Dự kiến sang quý I/2024 nguồn cung và sức cầu tăng không nhiều, các dự án đang trong tình chờ thời điểm tốt để mở bán. Theo BHS, thời điểm nhà đầu tư quay lại thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là khi pháp lý dự án được tháo gỡ, các dự án trở lại vận hành và có hiệu quả kinh doanh thực.