Những tranh luận liên quan đến quan đến Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước hiện vẫn chưa có hồi kết do những cách hiểu khác nhau về quy định vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Mới đây, Thông tư 22/2023/TT-NHNN vừa được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành đã dấy lên tâm lý hoang mang trên thị trường bất động sản.
Không ít ý kiến bày tỏ sự lo ngại nếu thông tư này có hiệu lực sẽ gây ảnh hưởng xấu đến thị trường, người mua nhà và cả các doanh nghiệp, chủ đầu tư.
Trong khi đó, ở chiều ngược lại, cũng không ít ý kiến cho rằng, quy định của Thông tư 22 sẽ không ảnh hưởng đến quan hệ vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai như một số ý kiến trên thị trường bất động sản đang lo ngại.
Điểm mấu chốt gây ra những ý kiến tranh luận trái chiều này nằm ở quy định về "khoản cho vay thế chấp nhà" được quy định tại điều 1, Thông tư 22.
Theo đó, khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà bao gồm nhà ở thương mại thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà “đã được hoàn thành để bàn giao”.
Chính quy định này đã khiến ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, Thông tư 22 sẽ ngăn chặn việc ngân hàng cho cá nhân vay mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó. Điều này tiềm ẩn nguy cơ gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản và các doanh nghiệp.
Dẫn quy định luật, ông Châu dẫn giải rằng, trường hợp cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “bảo đảm bằng bất động sản” là nhà ở thương mại đó, thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp “nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao”, tức là “nhà ở thương mại có sẵn”.
Như vậy, thông tư mới này không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao - hay còn gọi là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” - được bảo đảm thế chấp bằng chính căn nhà đó.
Cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.
Ông Châu cho rằng, khi thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024 sẽ có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và dài hạn.
Hơn nữa, việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan như: Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023...
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, nhiều ý kiến lại cho rằng, Thông tư 22 không ảnh hưởng đến quan hệ vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản chỉ ra, điều 1, Thông tư 22 quy định về "khoản cho vay thế chấp mua nhà" trong khi việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà lại được thực hiện theo quy định về "khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản"; không thực hiện theo quy định về "khoản cho vay thế chấp nhà".
Thông tư 22/2023 đã không sửa khoản 10 Điều 2 quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo".
Chính vì vậy, quy định của Thông tư 22 không ảnh hưởng đến quan hệ vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai như một số ý kiến lo ngại, ông Đỉnh nhấn mạnh.
Hơn nữa, theo ông Đỉnh, Thông tư 22 được ban hành để sửa đổi, bổ sung Thông tư số 41 quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Như vậy, bản thân Thông tư số 41 cũng như nội dung sửa đổi của Thông tư 22 chỉ hướng đến việc quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với các tổ chức tín dụng.
Nội dung Thông tư 22 sửa đổi khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41 chỉ là để phân định thế nào là khoản cho vay thế chấp nhà (với tài sản đã hình thành); không quy định với việc cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thực hiện ổn định theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.
Thông tư 26/2015 quy định cụ thể trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tại tổ chức tín dụng đối với các tài sản gồm dự án nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư; nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng mua của chủ đầu tư; nhà ở hình thành trong tương lai được người dân tự xây dựng. Cho đến nay, Thông tư 26/2015 vẫn có hiệu lực và đang được áp dụng.
Cũng theo vị chuyên gia này, một lưu ý quan trọng khi đọc văn bản quy phạm pháp luật là tên văn, phạm vi điều chỉnh của văn bản là những nội dung quan trọng cần đọc trước tiên nhằm tránh hiểu nhiều nhầm về nội dung.
Mặt khác, nhiều ý kiến cũng cho rằng, các cơ quan xây dựng luật cần ra văn bản quy phạm pháp luật rõ ràng, dễ hiểu, tránh gây ra các cách hiểu khác nhau, gây khó khăn cho công tác thực thi pháp luật và tâm lý hoang mang trên thị trường bất động sản.
Tags:
Tags:
Mặc dù vẫn còn nhiều lợi thế cạnh tranh nhưng bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ đối mặt với những thách thức rất lớn.
Nhà đầu tư đang có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm bất động sản dòng tiền và giá đang ở chân sóng tại các tỉnh “sân sau của Hà Nội”.
Thị trường bất động sản có thể hồi phục trong năm 2024 nhưng không mạnh và chỉ ở một số phân khúc nhất định.
Trong khi bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể khởi sắc, biệt thự liền kề gặp khó vì mức giá quá cao, chung cư vẫn là sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất thị trường bất động sản trong năm nay.
Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, với việc định danh môi giới bất động sản và những thách thức của thị trường hiện tại, đã đến lúc đội ngũ môi giới cần được nâng tầm, để không chỉ 'sống' được với nghề, mà còn đóng góp vào sự phát triển của thị trường chung.
Sáng ngày 17/04/2026, sự kiện trao chứng nhận đại lý chiến lược dự án Sunshine River Park (Sunshine Group) đã diễn ra tại Hà Nội, thu hút gần 500 chuyên viên kinh doanh từ những đơn vị phân phối hàng đầu.
Với mục tiêu tái cấu trúc đô thị, phát triển các cực tăng trưởng mới gắn liền với hạ tầng giao thông hiện đại, TP. Hà Nội và khu vực lân cận đang mở ra những vận hội chưa từng có cho các doanh nghiệp bất động sản.
Sự quan tâm của nhà đầu tư miền Bắc đối với bất động sản TP.HCM đang tăng mạnh, khu Tây là một trong những tâm điểm mới. Theo dữ liệu công bố tại hội thảo “Tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM: Tiềm năng và triển vọng khu vực phía Tây” ngày 19/4, khu vực này đang cùng lúc hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng, động lực công nghiệp và vùng giá khá thấp so với khu trung tâm, tạo dư địa cho một chu kỳ tăng trưởng mới.
Danh hiệu top 5 thương hiệu mạnh Asean 2026 là bước tiến quan trọng, tạo nền tảng để FUTA Land mở rộng hợp tác quốc tế, nâng cao tiêu chuẩn và định vị thương hiệu bền vững
One Capital Hospitality dự kiến sẽ dùng toàn bộ 2.500 tỷ đồng để thực hiện các thương vụ M&A lớn trong năm 2026, trong đó, đáng chú ý là kế hoạch chi hơn 1.421 tỷ đồng để mua 22,85 triệu cổ phiếu, qua đó sở hữu hơn 20% cổ phần tại Công ty CP IDS Equity Holding.
Điều doanh nghiệp tư nhân cần nhất là một khung pháp lý vững chắc, ổn định và có tính dự báo, theo đại biểu Quốc hội.
Chủ tịch MB khẳng định sẽ không tham gia lập sàn tài sản số, mà chọn vai trò cung cấp hạ tầng thanh toán và dịch vụ cho các nhà đầu tư.
Nhiều lần biến động cổ đông lớn chỉ trong 4 tháng và dự án đất vàng 277 Nguyễn Trãi trở thành vấn đề nóng của Giầy Thượng Đình tại đại hội cổ đông sắp tới.
Thị trường vốn không thiếu nhưng không còn dễ dãi, minh bạch dòng tiền đang trở thành điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp xây dựng gọi được vốn.
LPBank báo lãi trước thuế quý I/2026 đạt 2.826 tỷ đồng, duy trì tăng trưởng tín dụng, đa dạng hóa nguồn thu và kiểm soát rủi ro chủ động, an toàn.
Với chính sách miễn phí thuê và đổi pin trong ba năm của Green SM, tài xế có thể tiết kiệm 36 triệu đồng - tương đương giá một chiếc xe máy, trong khi thu nhập vẫn ổn định khoảng 9 - 15 triệu đồng/ tháng.
