Bỏ tỷ đô mua đất Thủ Thiêm, ai bạo tay hơn?

Là chủ doanh nghiệp trực tiếp đứng ra đấu giá và trả mức giá cao kỷ lục cho lô đất ở Thủ Thiêm, ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh - bị đặt nghi vấn về động cơ phía sau màn so găng đầy gay cấn mà ông giành chiến thắng sau 70 vòng đấu.

Đã xuất hiện nhiều “thuyết âm mưu” sau mức giá bình quân 2,44 tỷ đồng mà ông Dũng trả cho mỗi m2 đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm vì đây là mức giá cao kỷ lục trên thị trường bất động sản, cao hơn cả những mảnh đất vàng ở trung tâm TP. HCM vốn chỉ cách bán đảo này một con sông.

Tổng số tiền ông Dũng phải huy động trong 3 tháng tới để trả cho “chiến thắng” này cũng “đắt đỏ” chưa từng có, lên tới 24.500 tỷ đồng – tương đương với hơn 1 tỷ USD. Chính số tiền lớn như vậy đã khiến nhiều người hoài nghi về hiệu quả kinh doanh trong tương lai khi ông Dũng xây dựng 570 căn hộ trên lô đất này và chi phí đất phân bổ cho mỗi căn hộ lên tới 43 tỷ đồng.

Ai bạo tay trả giá cao nhất?

Trong số 4 lô đất, giá trị lô đất ông Dũng trả lớn gấp 4-5 lần các lô đất còn lại và nếu phân bổ theo mét vuông, mức giá lô đất này cũng gấp gần 2,5 lần mức giá cao thứ hai là 1 tỷ đồng và gấp 5,2 lần so với mức trúng đấu giá thấp nhất.

Nhưng, nếu lấy tiêu chí chi phí đất phân bổ cho mỗi căn hộ thì ông Dũng chưa phải là người trả giá cao nhất trong 4 cuộc đấu giá đầy kịch tích diễn ra cuối tuần qua ở TP. HCM với sự tham gia của nhiều gương mặt “sừng sỏ” như ông Trần Quí Thanh, nhà sáng lập tập đoàn nước giải khát Tân Hiệp Phát và đã xuất hiện ở nhiều cuộc đấu giá đất trước đây nhưng đợt này không thắng được lô đất nào.

Thực tế, lô đất mà ông Dũng trúng đấu giá có số lượng căn hộ được phép xây dựng lớn nhất, lớn hơn gấp đôi tổng số căn hộ của 3 lô đất còn lại cộng lại.

Cụ thể, lô đất 3-5 có diện tích 6.446m2 được phép xây dựng 76 căn hộ và với tổng giá trị trúng đấu giá thấp nhất trong 4 lô đất là 3.820 tỷ đồng, chi phi đất phân bổ cho mỗi căn hộ lên tới 50 tỷ đồng và là mức cao nhất. Công ty CP Dream Republic vượt qua 21 đối thủ để trúng đấu giá lô đất này sau 130 lượt trả giá.

Chi phí đất phân bổ cho mỗi căn hộ trên lô đất công ty Dream Republic và Bình Minh trúng đấu giá lên tới 50 tỷ đồng, trong khi lô đất của Ngôi Sao Việt là 43 tỷ đồng.

Cũng cao không kém là lô đất có ký hiệu 3-9. Với giá đất trung bình hơn 1 tỷ đồng/m2, đơn vị trúng đấu giá là Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh có vẻ không bạo tay bằng Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt mà ông Dũng làm đại diện. Tuy nhiên, nếu cũng xét theo tiêu chí trên, với quy hoạch chỉ xây 101 căn hộ thì chi phí đất phân bổ cho mỗi căn hộ cũng cao hơn lô đất mà ông Dũng trúng đấu giá, và lên đến 49,8 tỷ đồng mỗi căn.

Công ty Bình Minh cũng phải trải qua cuộc đấu giá đầy cam go khi phải đấu với 14 đối thủ và chỉ giành chiến thắng qua 140 lượt trả giá.

Trong số bốn đơn vị trúng đấu giá, Công ty CP Sheen Mega có lẽ được hưởng mức giá thấp nhất, khi chi phí đất phân bổ cho mỗi căn hộ là 35,4 tỷ đồng khi trả 4.000 tỷ đồng cho lô đất 8.568m2. Đây là lô đất duy nhất không có sàn thương mại mà toàn bộ là nhà ở với quy hoạch 113 căn.

Nếu tính chi phí đất trên mỗi mét vuông sàn xây dựng thì lô đất công ty Sheen Mega trúng đấu giá cũng thấp nhất, chỉ 160 triệu đồng/m2. Lô đất này chỉ được phép xây cao 4-6 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng 25.000m2.

Trong khi đó, chi phí đất phân bổ cho mỗi m2 sàn xây dựng của ba lô đất còn lại gần tương đương nhau. Lô đất công ty Ngôi Sao Việt trúng đấu giá có chi phí nhỉnh hơn ở mức 272 triệu đồng/m2 sàn xây dựng, trong khi lô đất công ty Dream Republic và Bình Mình trúng đấu giá có chi phí đất tương ứng 255 triệu đồng và 251 triệu đồng/m2 sàn xây dựng.

Giải chung một bài toán

Chi phí đất phân bổ theo mét vuông sàn xây dựng gần tương đương nhau cũng có nghĩa là các đơn vị trúng đấu giá đều có chung tầm nhìn về mặt bằng giá mới cho bất động sản Thủ Thiêm trong tương lai và phải giải bài toán về đầu ra của sản phẩm gần như có độ khó như nhau. Nếu tính cả chi phí xây dựng, phát triển dự án, lãi vay… thì giá thành căn hộ đầu ra có thể lên tới 450-500 triệu đồng/m2.

Đấu giá để giành quyền sử dụng đất đã kịch tính, cạnh tranh để tìm khách hàng cho những sản phẩm căn hộ “siêu đắt” trong tương lai cũng vì thế được dự báo sẽ gay gắt không kém, bởi phân khúc giá trên thuộc hàng “siêu sang” và cực kỳ kén khách.

Có thể tham chiếu một số dự án căn hộ đang chào bán hiện nay ở Thủ Thiêm như The Metropole và The Empire cũng chỉ có giá cao nhất 150-200 triệu đồng/m2. Đắt nhất tại TP. HCM là dự án căn hộ The Grand Marina Saigon, với giá chào khoảng 423 triệu đồng/m2.

Chi phí đất phân bổ theo mét vuông sàn gần như nhau nhưng dự án công ty Ngôi Sao Việt trúng đấu giá có những “lợi thế so sánh” hơn ba lô đất còn lại.

Lô đất có 4 mặt tiền với một mặt tiền nằm trên đại lộ lớn với tầm nhìn ra sông Sài Gòn và trung tâm thành phố. Bên cạnh đó, ngoài diện tích lớn hơn cả, lô đất này cũng có chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc vượt trội khi được phép xây tới 25 tầng, trong khi các lô còn lại chỉ cao nhất 6-10 tầng. Chính vì thế, tòa nhà được xây dựng trên lô đất này sẽ “hoành tráng” hơn những tòa lân cận.

Bên cạnh đó, diện tích sàn xây dựng của lô đất tới 90.000m2 còn lớn hơn tổng diện tích sàn của ba lô còn lại cộng lại, và cho phép chủ đầu tư tổ chức nhiều dịch vụ hơn để phục vụ cư dân, tạo ra một cộng đồng dân cư có cùng đẳng cấp và có thể gắn với thương hiệu quản lý bất động sản tên tuổi quốc tế.

Những “lợi thế” này lý giải tại sao bốn lô đất nằm cạnh nhau nhưng giá khởi điểm của lô đất này cao hơn 3-5 lần các lô còn lại và Ngôi Sao Việt chấp nhận trả mức giá cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm để giành bằng được quyền sở hữu.

Nhưng trên thực tế, Ngôi Sao Việt không phải là đơn vị duy nhất bạo tay trả giá, mà một đối thủ không phải tay vừa là Công ty CP Capital One Financial đã trả tới 23.800 tỷ đồng cho lô đất này và chỉ chịu thúc thủ khi ông Dũng “chốt hạ” bước giá cuối cùng thêm 700 tỷ đồng ở lượt trả giá thứ 70.