Những thay đổi 'bước ngoặt' trong nghị quyết gỡ vướng Luật Đất đai

Mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất

Ngày 11/12, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, riêng quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại điểm b khoản 3 Điều 12 được áp dụng ngay từ thời điểm thông qua.

Trong đó, một trong những thay đổi rất lớn của nghị quyết này là vô hiệu hóa “giá đất cụ thể”. Thay vào đó, nghị quyết đã mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất cho mọi mục tiêu, cả "đầu vào" của quan hệ đất đai - khi Nhà nước thu hồi đất và "đầu ra" của quan hệ đất đai - khi Nhà nước giao đất/cho thuê đất.

Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cả tiền bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Trước đó, theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất chủ yếu được sử dụng để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân, trong khi giá đất cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính về đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư (khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê).

Tuy nhiên, Điều 7 Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai quy định, bảng giá đất sẽ được áp dụng rộng hơn, làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính đối với tất cả các chủ thể (cá nhân, doanh nghiệp) khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất và trong các trường hợp khác phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai; ngoại trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất hình thành do lấn biển, vì khu vực này không có bảng giá đất nên vẫn phải áp dụng phương pháp giá đất cụ thể.

Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí, do HĐND cấp tỉnh ban hành và áp dụng từ ngày 1/1/2026, đồng thời có thể được sửa đổi, bổ sung khi cần thiết.

Khoản 5 điều 7 của nghị quyết yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tại địa phương phải ban hành các căn cứ tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết này chậm nhất đến ngày 1/7/2026. Trong thời gian chưa có đầy đủ căn cứ để áp dụng theo nghị quyết, việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường vẫn thực hiện theo Luật Đất đai 2024.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, việc mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất (trừ trường hợp lấn biển) trong nghị quyết mới này sẽ giúp đơn giản hóa việc tính toán, tăng tính thống nhất và thuận tiện khi áp dụng; đồng thời khắc phục những khó khăn, vướng mắc kéo dài trong việc xác định giá đất cụ thể.

Nhờ đó, công tác xác định nghĩa vụ tài chính được đẩy nhanh, tạo điều kiện sớm đưa đất vào sử dụng và thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án.

Song, ở chiều ngược lại, nhiều chuyên gia trước đó đã bày tỏ sự lo ngại đối với việc thiếu công bằng và nhiều bất cập khi áp dụng bảng giá đất cho mọi trường hợp, cả "đầu vào" và đầu ra của quan hệ đất đai.

Đơn cử như việc giá đất để tính bồi thường và giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư theo nghị quyết mới được xác định theo công thức: giá trong bảng giá đất × hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Trong khi đó, trước đây, Luật Đất đai 2024 quy định, giá bồi thường = giá đất cụ thể. Giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư = bảng giá đất (không có hệ số K)

Chính vì vậy, việc chuyển từ giá đất cụ thể sang giá đất theo bảng giá × hệ số K trong một số trường hợp có thể khiến mức bồi thường thấp hơn so với phương pháp giá đất cụ thể trước đây.

Ngược lại, giá đất tái định cư có thể cao hơn do phải áp dụng hệ số K. Vì vậy, cần có chính sách hỗ trợ bổ sung để bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất, hạn chế khiếu nại.

Bên cạnh bảng giá đất một điểm mới khác trong nghị quyết là đơn giản hóa cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo đó, điều 5 nghị quyết quy định, căn cứ tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất bằng: giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K); đồng thời có khấu trừ phần chi phí xây dựng hạ tầng theo pháp luật về xây dựng.

Theo ông Tuấn, việc chuyển sang áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K, đồng thời tính thêm chi phí hạ tầng, giúp đơn giản hóa đáng kể phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính, giảm sự phụ thuộc vào quy trình xác định giá đất cụ thể thường theo phương pháp thặng dư vốn thường kéo dài và dễ phát sinh chênh lệch.

Tuy nhiên, việc bỏ quy định áp dụng giá đất cụ thể (được sử dụng liên tục từ năm 2006 đến nay) thay thế bằng bảng giá đất và hệ số K có thể làm giảm nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đặc biệt đối với các dự án đầu tư có giá trị lớn.

Bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Bên cạnh các quy định về giá đất, khoản 2 điều 3 nghị quyết đã bổ sung ba nhóm dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo đó, các nhóm dự án được bổ sung gồm: các dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong khu trung tâm tài chính quốc tế; dự án thuộc trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại.

Nhóm thứ ba được bổ sung là thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho dự án BT (dự án đối ứng), hoặc để bố trí đất thuê để tiếp tục sản xuất, kinh doanh khi doanh nghiệp bị thu hồi đất.

Theo ông Tuấn, quy định này giúp tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các dự án thương mại quy mô lớn; tăng tính khả thi cho các dự án phải thỏa thuận với nhiều hộ dân nhờ cơ chế hỗ trợ khi đạt mức đồng thuận cao; tháo gỡ vướng mắc đối với dự án BT và doanh nghiệp cần được bố trí lại đất để duy trì hoạt động khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, phạm vi mở rộng cũng đòi hỏi tăng cường minh bạch và kiểm soát rủi ro lạm dụng.

Bên cạnh đó, nghị quyết mới cũng cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường trong một số trường hợp như thu hồi đất mà phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không phải tái định cư với dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp; với các dự án nếu được trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoặc thu hồi đất trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư với dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án tái định cư tại chỗ mà việc bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính.

UBND cấp tỉnh quy định việc bố trí tạm cư , thời gian tạm cư với trường hợp thu hồi đất trước khi hoàn thành tái định cư.

Trước đó, Luật Đất đai 2024 quy định, chỉ được thu hồi đất sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt.

Chính vì vậy, quy định này tạo sự linh hoạt, rút ngắn thời gian chuẩn bị thu hồi đất trong trường hợp cấp bách hoặc khi có sự đồng thuận cao của người dân. Đồng thời vẫn có cơ chế tạm cư để bảo đảm quyền lợi người bị thu hồi đất.

Bên cạnh đó, khoản 9 điều 3 nghị quyết cũng rút ngắn một số thời hạn thủ tục thu hồi đất. Theo đó, thông báo thu hồi đất chỉ còn 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp (trước đây 180 ngày); 60 ngày đối với đất nông nghiệp (trước đây 90 ngày). Niêm yết phương án bồi thường chỉ còn 10 ngày (trước đây 30 ngày). Thời hạn tổ chức đối thoại khi người dân không đồng ý phương án bồi thường chỉ còn không quá 30 ngày (trước 60 ngày).

Điều này làm giảm đáng kể thời gian xử lý thủ tục hành chính, giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư.

Thêm ba trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu

Một điểm mới khác trong Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai là bổ sung thêm các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu giúp rút ngắn thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Theo đó, khoản 4 điều 4 nghị quyết bổ sung ba trường hợp gồm: Giao quỹ đất dùng để thanh toán cho dự án BT; giao đất, cho thuê đất cho dự án phát triển kinh tế không dùng vốn đầu tư công nhưng đã lựa chọn được nhà đầu tư, và dự án năng lượng, du lịch gắn với thương mại dịch vụ tại vùng kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Bên cạnh đó, điều kiện về quy hoạch để đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cũng được nới lỏng. Nghị quyết, quy định điều kiện về quy hoạch để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở, dự án khu đô thị chỉ cần đáp ứng một trong các loại quy hoạch sau: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết.

Điều này khác với Luật Đất đai 2024, vốn yêu cầu đấu giá dự án nhà ở phải có quy hoạch chi tiết 1/500; đấu thầu dự án có sử dụng đất phải có quy hoạch phân khu 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết.

Do đó, quy định mới giới hạn yêu cầu về quy hoạch chỉ đối với các dự án nhà ở, khu đô thị, khu dân cư nông thôn, thay vì áp dụng cho dự án sử dụng đất như trước đây.

Việc cho phép sử dụng một trong ba cấp độ quy hoạch (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết) đã nới lỏng đáng kể điều kiện, tạo sự linh hoạt trong công tác chuẩn bị đầu tư.

Nhờ vậy, quá trình triển khai đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trở nên nhanh hơn, phù hợp hơn với thực tế nhiều địa phương đang thiếu quy hoạch chi tiết ở quy mô 1/500 hoặc 1/2000.

Mặt khác, nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai cũng cho phép người sử dụng đất linh hoạt lựa chọn hình thức thuê đất.

Theo đó, khoản 2 điều 4 nghị quyết cho phép người sử dụng đất (trừ đơn vị sự nghiệp công lập hoặc đang thuê đất trả tiền hàng năm quỹ đất do cơ quan Nhà nước quản lý) được lựa chọn trả tiền thuê đất hằng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê. Quy định được áp dụng cả với dự án đã được thuê đất trước thời điểm nghị quyết có hiệu lực.

Điều này giúp khôi phục tính linh hoạt tương tự như Luật Đất đai 2013, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp lựa chọn phương án tài chính phù hợp, ông Tuấn nhìn nhận.