Lãi suất rục rịch tăng, bất động sản có lặp lại 'vết xe đổ'?

Giải mã khủng hoảng bất động sản 2022

Lãi suất đang có xu hướng tăng trở lại. Quý cuối cùng của năm 2025, mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên khi nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tăng nhẹ trên diện rộng. Tại một số ngân hàng như VIB, lãi suất kỳ hạn 12 tháng ở mức 6,5%/năm, Bac A Bank 6,5%/năm, Nam A Bank 5,7%/năm...

Thực trạng này đang đặt ra nhiều lo ngại, liệu lãi suất tăng có khiến thị trường bất động sản lặp lại cú sốc "đóng băng" như năm 2022.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thời điểm năm 2022 là giai đoạn khó quên của các nhà đầu tư bất động sản. Thị trường chịu “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed.

Thị trường bất động sản khi đó đã gần như chững lại, giao dịch lao dốc.

Nhìn nhận thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Quốc Anh nhận thấy nhiều yếu tố tương đồng. Theo đó, ở cả giai đoạn 2022 – 2023 và hiện nay, khi lãi suất tăng, lượng quan tâm bất động sản đều có dấu hiệu đi xuống. Tuy nhiên, nhiều khả năng, kịch bản đóng băng thị trường bất động sản như giai đoạn trước đó sẽ không xảy ra.

Chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES 2025 do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Quốc Anh chỉ ra sự khác biệt của hai đợt tăng lãi suất, năm 2022 và hiện tại.

Theo đó, ngoài lãi suất điều hành của FED tăng từ 0,08% vào tháng 1/2022 lên 4,33% vào tháng 12/2022 và 5,33% vào tháng 12/2023, buộc Việt Nam phải nâng lãi suất để tránh dòng vốn chảy ngược về Mỹ, đồng thời đối mặt với sức ép tỷ giá, yếu tố thứ hai tác động mạnh đến lãi suất giai đoạn 2022 là lạm phát.

Trong thời kỳ Covid-19, Mỹ và châu Âu đã bơm một lượng tiền rất lớn vào nền kinh tế. Việc nới lỏng mạnh mẽ này khiến lạm phát năm 2022 tăng vọt. Lạm phát tại châu Âu lên tới 8,8%, Mỹ ở mức 7,9%.

Mặt khác, câu chuyện của thị trường bất động sản năm 2022 không chỉ đến từ yếu tố lãi suất mà còn chịu tác động của nhiều sự kiện tiêu cực khác như việc đấu giá đất của bỏ cọc Tân Hoàng Minh, vụ việc Vạn Thịnh Phát, và việc doanh nghiệp bất động sản bị hạn chế huy động vốn, siết trái biếu bất động sản. 

Sự chồng chéo của các yếu tố này đã khiến thị trường chịu “cú sốc kép”. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột.

Trong khi đó, thị trường giai đoạn đó đang tập trung mức độ quan tâm rất lớn vào phân khúc đất nền, lên tới 81%, chung cư chỉ khoảng 25%.

Tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính của người mua nhà cũng rất cao. Theo tính toán của Batdongsan.com.vn, có tới 81% người mua sử dụng đòn bẩy từ 30% trở lên. Điều này cho thấy trước thời điểm siết lãi suất, thị trường mang đậm tính đầu cơ, trong khi người tiêu dùng lại vay mượn với tỷ trọng lớn.

Chính vì vậy, khi các thông tin tiêu cực ập đến, thị trường gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán cắt lỗ, đặc biệt là ở đất nền.

Từ quý 2/2022, giá bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu, còn tâm lý thị trường rơi xuống mức thấp nhất khi 72% người tiêu dùng tham gia khảo sát lo ngại lạm phát và 75% tin rằng lãi suất sẽ tiếp tục tăng. Hơn một phần tư nhà đầu tư buộc phải bán tháo, phần còn lại chọn đứng ngoài quan sát thị trường.

"Bóng ma" khủng hoảng khó lặp lại

Ngược lại, năm 2025, ông Quốc Anh cho rằng, bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024.

Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6-7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5-5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.

“Áp lực thị trường hiện chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động thấp khiến dòng tiền tiếp tục dịch chuyển sang bất động sản và chứng khoán”, ông phân tích. 

Ông cũng nhìn nhận, việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp.

So sánh số dư tiền gửi tại 23 ngân hàng trong quý III/2025 với quý II/2025 cho thấy 8 ngân hàng ghi nhận mức sụt giảm. Việc giảm tiền gửi buộc các ngân hàng phải nâng lãi suất huy động để bù đắp.

Về bối cảnh quốc tế, FED được dự báo hạ lãi suất từ mức 5,5% đầu năm 2024 xuống 4,5% vào cuối năm 2025. Lạm phát tại Mỹ, Việt Nam và châu Âu đều duy trì ở mức ổn định, không biến động mạnh như giai đoạn trước.

Một yếu tố đáng chú ý là mục tiêu tăng trưởng năm 2025 khá tham vọng, trong khoảng 7 – 7,5% sau khi GDP 2024 ước tăng 6,8–7%. Sức ép tăng trưởng này thúc đẩy chính sách điều hành theo hướng nới lỏng, tạo thêm dư địa hỗ trợ thị trường.

Đối với bất động sản, các số liệu về mức độ quan tâm cho thấy quý IV/2025 vẫn chưa chạm lại đỉnh của năm 2022, càng chưa thể so với năm 2021. Lượng quan tâm thị trường nhìn chung chưa phục hồi mạnh.

Về cơ cấu mức độ quan tâm đến các phân khúc bất động sản, so với bối cảnh 2022, sự khác biệt khá rõ. Theo đó, phân khúc được quan tâm nhiều nhất hiện nay là chung cư, không còn là đất nền. Đồng thời, không phải tất cả các phân khúc đều tăng lượng tìm kiếm; chủ yếu chỉ những loại hình phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư và nhà riêng.

Khảo sát hành vi người tiêu dùng được thực hiện định kỳ 6 tháng cho thấy tỷ lệ mua để ở tăng mạnh. Nếu các chu kỳ trước chỉ khoảng 53–55% người mua vì nhu cầu ở, thì đến 2025 tỷ lệ này tăng lên 64%.

Ông Quốc Anh nhìn nhận thị trường năm 2025 “bình tĩnh” hơn nhiều, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau cú sốc 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.

Theo Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi giúp tăng tính minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án.

Ông cho biết hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.

“Trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại” ông Quốc Anh nhận định.