Cần có cơ chế rõ ràng về giá đất

Trong phiên hội thảo chuyên đề tại Diễn đàn kinh tế - xã hội Việt Nam 2022, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường đã chỉ ra thực trạng nhiều người dân bị thu hồi đất không được bồi thường ngang với giá trị đất đai trên thị trường.

"Bảng giá đất của Nhà nước do địa phương cấp tỉnh quy định chỉ bằng khoảng 30-60% giá trị thị trường. Điều này đã khiến người dân bức xúc, khiếu kiện kéo dài, dai dẳng xảy ra ở nhiều nơi trên cả nước", ông Võ nói.

Vị chuyên gia này cho rằng, trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Việc không có khái niệm pháp luật rõ ràng đã khiến các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường, song cũng không xác định được ai có lỗi, ai phải chịu trách nghiệm.

Trong khi đó, chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường làm cho ngân sách bị thiệt hại, các nhà quản lý bị rơi vào vòng lao lý, người dân bị thu hồi đất bất bình, bức xúc.

Đồng quan điểm, GS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng đại học Kinh tế Quốc dân cũng cho rằng, tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản là rất lớn. Bất động sản là tài sản có giá trị lâu bền, không thể di dời sự gắn liền với đất đai.

Các yếu tố kinh tế và pháp lý đất đai luôn là cơ sở nền tảng có vai trò quyết định đối với các hoạt động phát triển, các quyền năng, giá trị kinh tế của bất động sản, có tác động trực tiếp tạo ra những biến động của thị trường. Các chính sách kinh tế đất có tác động đến bất động sản và thị trường là vô cùng rộng và phức tạp.

Tuy nhiên, theo ông Cường, cơ chế xác định giá đất trên thị trường hiện còn rất nhiều bất cập. Giá đất chưa phù hợp với giá thị trường, thấp hơn nhiều mức giá thị trường gây thất thoát nguồn lực từ đất đai.

Mặt khác, giá trị của đất luôn gắn liền với mục đích sử dụng đất. Giá trị đất đai tăng lên khi thay đổi mục đích sử dụng đất từ các hoạt động mang lại sức sinh lợi thấp sang sử dụng cho các hoạt động có sức sinh lợi cao, thực chất là giá trị địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra.

Quyết định của cơ quan quản lý có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội mới cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, có thể biến các các công trình xây dựng trên đất từ chỗ không có giá trị thành các bất động sản có giá trị cao. 

Trong khi đó, giá trj chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất và gia tăng giá trị bất động sản này lại chưa được điều tiết cụ thể đảm bảo lợi ích hài hoà giữa các bên.

Cần có cơ chế rõ ràng về giá đất

Để hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với bối cảnh mới, ông Võ cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp thành nước có thu nhập cao vào năm 2045.

Theo đó, giải pháp cần đưa ra là phải định nghĩa được "giá thị trường" theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi. 

Song, mức "giá thị trường" ở đây là mức giá nào? ông Võ đặt câu hỏi và cho rằng, không nên lầm lẫn giá đất trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ, nếu không sẽ rất khó xác định.

Theo kinh nghiệm quốc tế ở các nước phát triển, người ta chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Ta cũng nên theo cách thức thông lệ tốt như vậy để thực hiện, ông Võ kiến nghị.

Liên quan tới vấn đề này, ông Cường cũng kiến nghị, Chính phủ nên quy định giá đất hay bảng giá đất phải sát với “giá trị thị trường” của đất đai chứ không phải “giá thị trường” trong mỗi giao dịch thực tế. Bởi, “giá thị trường là điều không thể nào nắm bắt được”.

Các cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai, đăng ký và thực hiện số hoá toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản để hình thành hệ thống thông tin số thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ bất động sản. Các dữ liệu này cần cập nhật liên tục lên nền tảng số hoá, từ đó mới có nguồn dữ liệu về giá và giao dịch bất động sản để có cơ chế rõ ràng về giá đất.

Ông Cường cho rằng, cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước. Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sách để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Bên cạnh đó, việc thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra cần thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế luỹ thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán. Đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị đất đai và bất động sản chiếm dụng vượt trên mức bình quân của xã hội.

Còn theo Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc, hiện có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng chưa thật sự nhất quán, chính xác mà vẫn có một số lỗ hổng. Bộ trưởng cho rằng, sắp tới Chính phủ  phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để tìm ra phương pháp xác định một cách phù hợp nhất, chính xác, nhất quán.

"Phải xác định giá đất trước thời điểm đểm xác định giá đất không quá 6 tháng mới đảm bảo độ chính xác và sát với giá thị trường", ông Phước nhấn mạnh. 

Về cơ chế giá đất, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Trần Hồng Hà khẳng định, đây là vấn đề quan trọng, rộng lớn, phức tạp, liên quan nhiều đối tượng khác nhau. Với câu hỏi, dựa trên cơ sở nào để lựa chọn phương án thiết kế, xây dựng quy định pháp luật, ông Hà cho rằng, giá đất sẽ được xây dựng dựa trên cơ sở đảm bảo lợi ích tổng thể của đất nước, người dân, đảm bảo công bằng, bình đẳng, minh bạch.