Căn hộ chung cư Hà Nội tiếp đà tăng giá

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của Savills về phân khúc căn hộ bán ở Hà Nội cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. 

Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp chung cư hiện nay đã cao hơn 53% so với quý I/2019. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cao cấp, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, giá căn hộ có xu hướng tăng từ năm 2019. 

Nguồn cung hạn chế do thủ tục pháp lý kéo dài, chậm phê duyệt dự án mới và chất lượng các dự án đang được cải thiện, giá vật liệu xây dựng tăng cao đã khiến giá căn hộ tiếp tục tăng.

Theo đó, nguồn cung mới trong quý III/2022 đạt 5.353 căn hộ, tăng 235% theo quý và 69% theo năm. Mặc dù con số này đã tăng đáng kể so với quý trước và cùng kỳ năm 2021, nhưng vẫn còn rất khiêm tốn so với nhu cầu của thị trường. 

Nguồn cung mới đến từ 7 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện tại. Trong đó, 80% là căn hộ hạng B, 13% là hạng A, và 7% là căn hộ hạng C. Nguồn cung sơ cấp gồm 21.040 căn hộ, tăng 17% theo quý và 7% theo năm. Hạng B chiếm 85% thị phần, theo sau là hạng C với 8%.

Theo ước tính, Hà Nội sẽ bố trí 1.868 ha cho phát triển nhà ở, bao gồm 1.384 ha ở đô thị và 484 ha tại nông thôn. Thành phố sẽ cần có thêm 19,69 triệu m2 căn hộ (tương đương 166.600 căn) đến năm 2025 để đáp ứng nguồn cầu. 

Tuy nhiên, sẽ chỉ có thêm 70.000 căn dự kiến được mở bán tới năm 2025. Điều này dẫn tới việc thiếu hụt giữa nguồn cung thực tế và theo chương trình phát triển nhà ở, ước tính vào khoảng 96.600 căn.

Đáng chú ý, các dự án đại đô thị tại Hà Nội chiếm một lượng lớn trong tổng nguồn cung căn hộ của thành phố. Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm tới 66% nguồn cung mới và 55% số lượng căn bán bán được của toàn thị trường trong quý III/2022. Thị trường tiếp tục cho thấy sự quan tâm đối với các dự án ngoài trung tâm.

Bên cạnh việc thiếu hụt nguồn cung, sự áp đảo của phân khúc căn hộ trung và cao cấp cùng với chất lượng các dự án đang được cải thiện cũng là nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội tiếp tục leo thang. 

Theo số liệu của Savills, giá căn hộ từ 2 đến 4 tỷ đồng hiện đang chiếm 85% nguồn cung trên thị trường. Trong khi đó, con số này tại thời điểm năm 2018 mới chỉ ở mức 15%.

Các căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 12% tổng nguồn cung, còn lại là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng.

Trong quý IV/2022, 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán 5.033 căn hộ cho thị trường. Tuy nhiên, khoảng 70% nguồn cung tương lai này là các căn hộ hạng B. Theo vị trí, các quận/huyện Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, và Gia Lâm sẽ chiếm 80%.

Theo nghiên cứu của Savills, giá chung cư tăng cao cũng là một trong những nguyên nhân khiến giao dịch chậm lại. Số lượng giao dịch trong quý III/2022 đạt 3.605 căn. Mặc dù con số này tăng 61% theo quý và 49% theo năm nhưng giao dịch căn hộ hạng B chiếm 64% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán chỉ đạt 33%.

Theo bà Hằng, việc giá chung cư trong nội đô tăng cao đã khiến các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài đang tích cực tìm kiếm quỹ đất nhà ở tại các tỉnh lân cận. 

Nguồn cung từ các tỉnh này sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 104.800 căn hộ. Sự cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng các dịch vụ tiện ích là các yếu tố then chốt để các dự án thành công.