Bài 6: Vùng ven lên ngôi hay mầm họa khu đô thị ma?

Vòng đời "đứt gãy" của các khu đô thị ma

Sở hữu một ngôi nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM ngày càng trở thành một giấc mơ xa vời với đại đa số người dân khi quỹ đất trung tâm cạn kiệt và giá bất động sản bị đẩy lên ngưỡng phi thực tế. Trong bối cảnh đó, việc dịch chuyển ra các vùng ven để phát triển những khu đô thị vệ tinh không còn là một lựa chọn, mà đã trở thành một xu thế tất yếu.

Tuy nhiên, khi phát triển các khu đô thị tại vùng ven, "bóng ma của những 'thành phố không người' luôn là nguy cơ rình rập. Nhiều khu đô thị được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng lại thất bại trong sứ mệnh quan trọng nhất là thu hút dân cư về sinh sống. Đó không còn là viễn cảnh xa xôi mà đang hiện hữu đáng báo động tại nhiều khu đô thị vệ tinh ở vùng ven Hà Nội và TP.HCM.

“Đi thăm các dự án, thấy những nơi sáng đèn khắp các căn hộ, chúng tôi thật sự rất vui, một niềm vui không thể tả. Nhưng cũng có những dự án tối om, hoặc chỉ vài căn sáng đèn” ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) chia sẻ và nêu lên thực trạng, tại các tỉnh Đồng Nai, Long An (cũ), các dự án đất nền, nhà phố được phân lô bán hết từ lâu nhưng phần lớn vẫn chỉ là những bãi đất trống hoặc những căn nhà xây thô bỏ hoang, cỏ mọc um tùm.

Ngay cả một khu đô thị được đầu tư bài bản, cách trung tâm TP. HCM chỉ tầm 20km, với hạ tầng hoàn thiện và cảnh quan đẹp mắt, cũng đang loay hoay với bài toán bán hàng và lấp đầy.

Đáng chú ý, vấn đề về các dự án bỏ hoang đặc biệt nghiêm trọng tại các khu vực ven biển, nơi được cho là có tiềm năng du lịch và nghỉ dưỡng lớn. Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land dẫn chứng, nhiều các dự án, dãy nhà phố biển, biệt thự nghỉ dưỡng từ Phú Quốc, Đồng Nai, Bình Thuận (cũ), đến Hải Phòng, Quảng Ninh vắng bóng người.

Điều này đã dẫn đến một nghịch lý nhức nhối trên thị trường bất động sản. Nhiều gia đình, đặc biệt là các gia đình trẻ, đang chật vật tìm kiếm một mái nhà, trong khi hàng vạn căn nhà trị giá hàng chục, hàng trăm nghìn tỷ đồng lại bị bỏ trống. Sự lãng phí này không chỉ là về tiền bạc, mà còn là sự lãng phí về đất đai, nguồn lực xã hội và cơ hội phát triển bền vững của quốc gia, ông Vũ nhấn mạnh.

Vậy vì sao những dự án được đầu tư bài bản, thậm chí chỉ cách trung tâm thành phố vài chục cây số, lại thất bại trong việc quan trọng nhất là thu hút dân cư.

Ngoài nguyên nhân do giá bất động sản quá cao, vượt quá khả năng chỉ trả của người dân, ông Vũ thẳng thắn chỉ ra một thực trạng rằng, nhiều chủ đầu tư chưa phải là nhà phát triển bất động sản. Vòng đời kinh doanh của họ rất ngắn: gom đất, làm dự án, phân lô bán nền hoặc xây nhà để bán, thu tiền về, và kết thúc chu trình. Việc khu đô thị đó sau này có ai về ở hay không, vận hành ra sao, không nằm trong phạm vi trách nhiệm và mối bận tâm của họ.

Trong khi đó, một “nhà phát triển bất động sản” thực thụ phải là người kiến tạo nên một không gian sống, một cộng đồng. Họ không chỉ bán một căn nhà, mà bán cả một môi trường sống, một hệ sinh thái tiện ích và dịch vụ đi kèm.

“Có một số tập đoàn lớn làm đẹp cho cả một vùng đất, tạo ra trải nghiệm sống có thể thu hút hàng triệu người đến, nhưng cũng có chủ đầu tư chỉ gom đất, chờ đất tăng giá và bán bất động sản thu lợi nhuận”, ông Vũ nhìn nhận.

Cách làm này đã tạo ra một “vòng đời đứt gãy” của các khu đô thị: quy hoạch, xây dựng, bán hàng, nhưng bỏ trống vận hành. Trong khi đó, giai đoạn vận hành cuối cùng chính là giai đoạn quan trọng nhất để thổi hồn cho một đô thị, lại bị xem nhẹ hoặc bỏ qua hoàn toàn.

Nguyên nhân sâu xa của cách làm dự án này theo ông Vũ, là do “chủ đầu tư được vay tiền dễ quá hoặc là họ là người có tiền... nếu không bán được hàng, không có cư dân về sinh sống cũng chả sao”.

Khi dòng vốn dễ dãi và không có áp lực phải tạo ra dòng tiền từ việc vận hành, chủ đầu tư không có động lực để nỗ lực thu hút cư dân. Họ sẵn sàng “để đấy”, chờ đợi chu kỳ tăng giá tiếp theo của thị trường, biến những khu đô thị thành những tài sản đầu cơ khổng lồ thay vì những tổ ấm.

Bài toán hồi sinh các khu đô thị

Để chữa căn bệnh trầm kha này của thị trường bất động sản, ông Vũ cho rằng, cần một cuộc “đại phẫu” toàn diện, bắt đầu từ chính sách vĩ mô đến mô hình kinh doanh của từng doanh nghiệp.

Theo đó, các chính sách cần nắn dòng tiền đầu cơ trên thị trường. “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ” là câu nói được ông Vũ nhắc lại nhiều lần như một kim chỉ nam trong việc kiểm soát dòng tiền.

Và để hiện thực hóa điều này, giải pháp đầu tiên phải đến từ chính sách của nhà nước. Một trong những đề xuất mang tính cách mạng nhất của Chủ tịch Cen Land là thay đổi triệt để quy tắc huy động vốn và xây dựng dự án.

Ông đề xuất học hỏi mô hình của các nước phát triển. Doanh nghiệp được quyền huy động giá nhà hình thành trong tương lai, nhưng dù được cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải bán được 50 - 70% sản phẩm thì mới được quyền xây.

Cơ chế này vừa bảo vệ người mua nhà, vừa bảo vệ ngân hàng lẫn chủ đầu tư. Mô hình này đảm bảo chỉ những dự án có nhu cầu thực, được thị trường hấp thụ mới được hình thành, loại bỏ ngay từ đầu nguy cơ xây dựng ồ ạt rồi bỏ hoang.

Bên cạnh đó, để giải quyết tình trạng mua nhà chờ tăng giá, ông Vũ đề xuất cần có những chế tài mạnh mẽ như việc đánh thuế, xử phạt bất động sản bỏ hoang.

Nếu để trống nhà, đơn cử như một căn nhà trong sáu tháng không phát sinh mức sử dụng điện, nước tối thiểu, chứng tỏ ngôi nhà đấy để trống, cần phải có chế tài xử phạt.

Song song đó, hệ thống ngân hàng cũng cần thay đổi cách tiếp cận cho vay. Thay vì chỉ cho vay dựa trên tài sản thế chấp, ngân hàng nên cho vay dựa trên dòng tiền mà bất động sản đó có thể tạo ra.

Ông Vũ dẫn chứng câu chuyện ở Nhật Bản, hai tòa nhà giống hệt nhau, nhưng một tòa hoàn thiện nội thất đẹp, có thể cho thuê ngay được định giá 100 tỷ đồng, trong khi tòa bên cạnh để trống bên trong chỉ được định giá 10-15 tỷ đồng. Ngân hàng chỉ nên cho vay khi họ thấy bất động sản đó có khả năng đưa vào sử dụng, tạo ra dòng tiền cho cho thuê dương.

Mặt khác, một sai lầm chết người đang diễn ra khiến các đô thị không có người ở là phát triển đô thị trước khi hạ tầng kết nối theo kịp. Ông Vũ đặc biệt nhấn mạnh vai trò của việc phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Việc phát triển đường sắt cao tốc, sẽ được thiết kế để hình thành các trung tâm phát triển đô thị mới. Tuy nhiên, vấn đề là hiện nay chưa phát triển hạ tầng, thì giá đất đã quá cao, dẫn đến cư dân không về ở.

Bài học từ Trung Quốc là một lời cảnh báo đắt giá. Họ vẽ ra khu đô thị trước, nhưng nếu phát triển giao thông không tới, thì nơi đó bị biến thành thành phố, khu đô thị ma. "Việt Nam phải kiên quyết tránh đi vào vết xe đổ này", ông Vũ cảnh báo.

Bên cạnh những giải pháp để phát triển dự án mới, tránh đi theo vết xe đổ bỏ hoang, với thực tế đang diễn ra là hàng vạn căn shophouse đang để trống, giải pháp được ông Vũ đưa ra là cho phép chuyển đổi, chia nhỏ, để nhiều gia đình mua, gần giống như dạng chung cư mini... Thay vì cấp sổ đỏ cho một gia đình thì cấp sổ đỏ cho nhiều gia đình.

Cách làm như vậy sẽ giúp một căn shophouse 7-10 tỷ đồng có thể được chia thành 7-8 căn hộ nhỏ giá 1-2 tỷ đồng, vừa với túi tiền của hàng triệu gia đình đang không có nhà ở, thay vì bỏ trống gây lãng phí nguồn lực của xã hội.

Đồng quan điểm, ông Châu cũng kiến nghị, các căn hộ cao cấp lớn không bán được cũng nên cho chia nhỏ. Sự linh hoạt trong chính sách chính là chìa khóa để cứu những tài sản đang “chết lâm sàng”, đồng thời tăng cung nhà ở vừa túi tiền, giúp người dân có cơ hội sở hữu nhà ở và lấp đầy các khu đô thị.

LỜI TOÀ SOẠN
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn nghịch lý: nguồn cung dồi dào, giá nhà tăng không ngừng nhưng nhà ở vừa túi tiền - phân khúc vốn là xương sống của mọi đô thị bền vững - lại dần biến mất khỏi bản đồ phát triển.

Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức giữa tháng 10/2025, đã phơi bày sự thật: Cơn khát nhà ở không chỉ là câu chuyện của thị trường, mà là vấn đề an sinh và công bằng xã hội.

Từ các phát biểu của diễn giả và chuyên gia, tuyến bài này tái hiện bức tranh toàn cảnh về cuộc khủng hoảng nhà ở: Vì sao thị trường bị méo mó, đâu là những chính sách chưa hiệu quả, và quan trọng hơn là làm thế nào để đưa giấc mơ an cư trở về với người lao động.

Bài 1: 'Kim tự tháp ngược' và sự biến mất của nhà ở vừa túi tiền
Bài 2: Gánh nặng nhà ở và lời cảnh tỉnh về dân số vàng đang phai màu Bài 3: Tại sao khó xây nhà ở vừa túi tiền?
Bài 4: Phát triển nhà ở vừa túi tiền - Mệnh lệnh chính sách hay áp lực thị trường
Bài 5: Để giấc mơ nhà ở vừa túi tiền không còn là 'nhiệm vụ bất khả thi'