Vướng mắc về pháp lý và giá đất liên tục tăng cao trong khi nhu cầu lớn là những nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp không mặn mà với việc làm nhà ở vừa túi tiền.
Nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền khan hiếm tại các đô thị lớn. Ảnh: Hoàng Anh.
Mê cung pháp lý và gánh nặng chi phí
Không phải ngẫu nhiên, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền liên tục biến mất trên thị trường bất động sản vài năm gần đây. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã chỉ ra một thực tế rõ ràng trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Theo đó, mọi quyết định đều xoay quanh bài toán về doanh thu và lợi nhuận.
Trên bàn tính của các nhà phát triển bất động sản, phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang cho thấy một kết quả không mấy hấp dẫn. Giữa bối cảnh cả thị trường đang có chung một "tham số" giá đất, chi phí phát triển dự án không ngừng tăng cao, thủ tục pháp lý còn nhiều vướng mắc, một bên là phân khúc cao cấp với biên lợi nhuận cao, tệp khách hàng sẵn sàng chi trả và thanh khoản tốt; một bên là phân khúc giá rẻ với lợi nhuận mỏng, sự lựa chọn dường như đã quá rõ ràng.
Hàng loạt những nút thắt lớn đang khiến các doanh nghiệp không mấy mặn mà khi tham gia vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Trước hết là những vướng mắc trong thủ tục pháp lý khiến nguồn cung nhà ở bị "bóp nghẹt".
Theo một báo cáo mới đây về thị trường nhà ở của Công ty CP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS), quỹ đất sạch, đất đã giải phóng mặt bằng, đủ điều kiện pháp lý để xây dựng rất khan hiếm tại các đô thị lớn. Thủ tục giải phóng mặt bằng và chuyển đổi mục đích đất đai kéo dài nhiều năm làm trì hoãn việc tạo ra các dự án nhà ở mới.
Nhiều dự án bất động sản bị “đắp chiếu” do vướng mắc pháp lý chậm được tháo gỡ. Ước tính đến giữa năm 2025, cả nước có khoảng 2.000 dự án bị đình trệ vì các rào cản về thủ tục và quy định chồng chéo. Điều này đồng nghĩa với hàng trăm nghìn căn hộ, lô đất tiềm năng bị “treo”, không thể đưa vào thị trường, góp phần làm cung không đáp ứng kịp cầu.
Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group chia sẻ tại Tòa đàm: 'Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới' do TheLEADER tổ chức. Ảnh: Hoàng Anh.
Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group lý giải thực trạng này là do "hành lang pháp lý chưa được đồng bộ" và "các luật vẫn còn xung đột với nhau". Chính sự xung đột này, đã tạo ra sự chậm trễ trong thủ tục đầu tư và "chi phí ẩn" trong phát triển dự án rất lớn.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest đưa ra một ví dụ thực tế đáng báo động, "trước kia chỉ mất một tháng để hoàn tất thủ tục, nay kéo dài tới sáu tháng vẫn chưa xong".
Ông thẳng thắn chỉ ra rằng, hiệu suất hoạt động của bộ máy quản lý đang là điểm nghẽn lớn, đặc biệt là ở cấp cơ sở, nơi thiếu nhân lực và năng lực thực thi hạn chế. Tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ đã dẫn đến thời gian phê duyệt dự án kéo dài. Hệ quả là chi phí vốn phát sinh vì doanh nghiệp phải vay ngân hàng, mỗi ngày dự án bị "ngâm" là mỗi ngày chi phí lãi vay tăng lên.
Một chi phí khác cũng đang tăng đột biến là chi phí tiền sử dụng đất. Nếu pháp lý là rào cản thời gian, thì chi phí đất đai là gánh nặng tài chính lớn nhất. Ông Hiệp tiết lộ, chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng cao nhất, khoảng 30% với dự án thông thường và con số này đang ngày càng tăng mạnh. Ông dẫn chứng một dự án của doanh nghiệp có quyết định giá đất tăng tới 30% chỉ trong sáu tháng.
Vậy tại sao giá đất tăng phi mã? Các chuyên gia chỉ ra hai nguyên nhân chính là cơ chế đấu giá và phương pháp tính tiền sử dụng đất.
Theo ông Đính, các phiên đấu giá đất đang vô tình trở thành sàn diễn "đẩy giá" của giới đầu cơ.
Báo cáo của SHS cũng chỉ ra thực trạng cơ chế phân bổ đất qua đấu giá đã đẩy giá đất lên cao. Ở nhiều địa phương, quỹ đất để phát triển dự án mới phần lớn được đưa ra đấu giá công khai. Tuy nhiên, các phiên đấu giá thường chứng kiến mức giá trúng rất cao so với giá khởi điểm, tạo mặt bằng giá mới đắt đỏ.
Chẳng hạn, trong một phiên đấu giá đất ven Hà Nội năm 2024, giá trúng cao nhất lên tới 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Lô đất đấu giá ở Hoài Đức thậm chí được đẩy lên 133 triệu đồng/m2 từ mức khởi điểm chỉ 7,3 triệu đồng.
Sau đó, nhiều nhà đầu cơ trúng đấu giá đã bỏ cọc, để lại các khu đất hoang hóa không được sử dụng. Các phiên đấu giá này tạo ra một mặt bằng giá "ảo", nhưng lại được dùng làm "tham chiếu" để định giá cho các khu vực xung quanh và cho các dự án thương mại khác.
Chính vì vậy, giá đất khu vực xung quanh được đẩy lên cao. "Ở nhiều địa phương, bảng giá đất được ban hành ở mức khiến chúng tôi giật mình”, ông Đính nhấn mạnh và đặt ra câu hỏi, liệu các cơ quan quản lý đang tập trung vào việc tăng thu từ đất, thay vì tạo điều kiện cho phát triển kinh tế và hỗ trợ nhà đầu tư phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.
Mặt khác, cách thức xác định giá đất cũng là một vấn đề rất lớn. Ông Quyền ví von rằng, các doanh nghiệp đang "bóc túi mù" khi định giá đất dự án, bởi "mỗi lần trình hội đồng thì lại cho ra một mức giá khác". Sự không chắc chắn và phức tạp trong cách tính tiền sử dụng đất không chỉ làm tăng chi phí mà còn kéo dài thời gian làm thủ tục, tiếp tục cộng thêm chi phí vốn cho doanh nghiệp, khiến giá bán leo thang.
Trong bối cảnh chi phí phát triển dự án leo thang, rõ ràng việc đầu tư phát triển nhà ở cao cấp mang lại lợi nhuận hơn nhiều so với việc phát triển nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền.
Báo cáo kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận mức lợi nhuận sau thuế "khủng" khi tập trung phân khúc cao cấp.
Cơn khát từ nguồn cầu: "Miếng bánh béo bở" của nhà cao cấp
Khi có quá nhiều các yếu tố cản trở nguồn cung, việc nguồn cầu rất lớn đã trở thành một "tấm lá chắn" hữu hiệu cho nhà ở giá cao. Báo cáo của SHS đã chỉ ra một trong những nguyên nhân quan trọng đẩy giá nhà ở lên cao là do nguồn cầu quá lớn.
Theo đó, khác hoàn toàn so với các quốc gia phát triển tại Châu Âu hay Châu Mỹ, ở Việt Nam, nhu cầu về nhà ở không chỉ đơn thuần là cần một nơi để ở, nó là tổng hòa phức tạp của ba yếu tố: đô thị hóa, văn hóa sở hữu và dòng vốn đầu cơ.
Yếu tố cơ bản nhất chính là quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ. Báo cáo "Giá nhà và giá đời" của SHS cho thấy một thực tế không thể phủ nhận, phần lớn nhu cầu nhà ở mới đang tập trung ở một số ít đô thị và khu công nghiệp trọng điểm.
Riêng Hà Nội và TP. HCM đã chiếm khoảng 2/3 tổng nhu cầu nhà ở mới của cả nước. Dòng người ồ ạt đổ về các trung tâm kinh tế để tìm kiếm cơ hội việc làm và cuộc sống tốt hơn đã tạo ra một lực cầu cơ học khổng lồ, liên tục và luôn nóng.
Theo World Bank, tỷ lệ dân số sống ở đô thị tại Việt Nam dự kiến đạt 50% vào năm 2040. Điều này đồng nghĩa với việc hàng triệu người sẽ cần nhà ở tại các thành phố trong những năm tới. Khi một lượng cầu khổng lồ dồn nén vào một không gian đô thị có hạn, áp lực lên giá nhà tại các khu vực nội đô và vùng ven là điều tất yếu.
Nếu đô thị hóa là lực đẩy cơ học, thì yếu tố văn hóa - xã hội chính là lực đẩy tâm lý, khiến "cơn khát" nhà ở tại Việt Nam trở nên mãnh liệt.
Tại các quốc gia Á Đông, ý niệm "an cư lạc nghiệp" đã bám rễ sâu trong tâm thức. Một mái nhà ổn định không chỉ là nơi trú ngụ, mà còn là nền tảng để lập thân, lập gia đình, và quan trọng hơn, nó là thước đo của sự thành đạt và địa vị xã hội.
Nắm trong tay một ngôi nhà đồng nghĩa với việc có sự an toàn cả về kinh tế lẫn tinh thần. Trong bối cảnh các kênh đầu tư tài chính hiện đại như chứng khoán, quỹ đầu tư... vẫn chưa tạo được sự tin cậy tuyệt đối với người dân, việc tích lũy bất động sản càng được xem là "bến đỗ" an toàn, một "nơi giữ tiền" đáng tin cậy và là tài sản để lại cho con cháu.
Hệ quả là các quốc gia Á Đông có tỷ lệ sở hữu nhà ở rất cao. Trung Quốc có gần 90% hộ gia đình sở hữu nhà; Việt Nam cũng ở mức xấp xỉ 90%.
Ngược lại, ở nhiều quốc gia phương Tây, nhà ở chủ yếu được nhìn nhận như một nhu cầu thiết yếu. Người trẻ Mỹ, Anh hay châu Âu sẵn sàng thuê nhà dài hạn. Tại Đức, tỷ lệ sở hữu nhà chỉ khoảng 47%, và ở Thụy Sĩ là 42%,nghĩa là hơn một nửa dân số chấp nhận sống trong nhà thuê mà không bị xem là thất bại.
Bên cạnh nhu cầu về nhà ở chính là nhu cầu đầu tư. Chính tâm lý "giữ đất" và kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai, cộng hưởng với văn hóa phải sở hữu nhà, đã khiến nhiều người sẵn sàng mua và nắm giữ bất động sản lâu dài, ngay cả khi không có nhu cầu ở thực.
Thị trường bất động sản đang bị tác động mạnh bởi lực cầu từ đầu tư và đầu cơ. Ông Đính đã thẳng thắn chỉ ra rằng, lượng giao dịch trên thị trường có xu hướng tăng, song phần lớn vẫn đến từ nhu cầu đầu tư.
Nghiêm trọng hơn, hoạt động đầu cơ và lũng đoạn thị trường đã và đang diễn ra với dấu hiệu khá rõ ràng, trong khi nhà nước lại thiếu các công cụ điều tiết hiệu quả đang khiến giá nhà bị đẩy lên cao.
TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, cũng liệt kê "tình trạng thổi giá, đầu cơ vẫn diễn ra" là một trong sáu yếu tố chính đẩy giá nhà.
Người dân Việt Nam phần lớn luôn có tâm lý ưa tích trữ đất đai và kỳ vọng lãi vốn trong văn hóa đầu tư. Nhiều người dân coi bất động sản là kênh tích lũy tài sản an toàn, dài hạn, một “nơi giữ tiền” đáng tin cậy hơn so với kênh đầu tư tài chính biến động. Khi nguồn cầu lớn, các chủ đầu tư càng có thêm lý do phát triển nhà ở cao cấp, thay vì tập trung vào nhà ở giá rẻ.
Trước thực trạng trên, ông Đính cho rằng, cần một giải pháp đồng bộ để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.
Với cơ quan quản lý nhà nước, ông Đính kiến nghị khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, thúc đẩy triển khai trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý, hướng tới minh bạch giao dịch trên thị trường.
Đặc biệt, để thị trường phát triển ổn định theo hướng lành mạnh và bền vững, giải pháp quan trọng nhất là mở rộng nguồn cung. Song song với việc tiếp tục đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, thúc đẩy nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội tại các đô thị lớn, Chính phủ cần sớm thực hiện các giải pháp thu hút và triển khai loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp.
Để đạt mục tiêu tăng cung, các cơ quan quản lý cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản, ban hành kịp thời và đầy đủ, chi tiết các hướng dẫn thực hiện các luật, nghị quyết vừa qua để cán bộ yên tâm thực thi.
Đồng thời, Chính phủ cần có giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính như thị trường trải phiếu doanh nghiệp, sớm thành lập quỹ nhà ở quốc gia, quỹ đầu tư tín thác bất động sản.
Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, metro, cao tốc cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ để mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp phát triển dự án, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp hơn.
Để không làm tăng chi phí phát triển dự án, tạo dư địa giảm giá nhà, ông Đính đề xuất bãi bỏ hoàn toàn quy định thu thêm 5,4% mỗi năm trong thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024. Đồng thời, Chính phủ cần sớm đưa ra giải pháp xác định tiền sử dụng đất phù hợp hơn, tránh tạo áp lực tăng giá nhà ở và giảm sức hút đầu tư, sản xuất kinh doanh.
Với chủ đầu tư dự án, ông Đính kiến nghị, các doanh nghiệp cần tiếp tục tái cấu trúc, cơ cấu lại danh mục đầu tư theo hướng tập trung vào các phân khúc là thế mạnh của doanh nghiệp hoặc các phân khúc có nhu cầu lớn như nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.
Nếu không có những giải pháp đồng bộ và quyết liệt, giấc mơ an cư của hàng triệu người dân sẽ khó trở thành hiện thực, và sự bất bình đẳng về cơ hội sở hữu nhà ở sẽ ngày càng khoét sâu thêm những vấn đề xã hội.
Đón đọc Bài 4:
Phát triển nhà ở vừa túi tiền: Mệnh lệnh từ chính sách hay áp lực thị trường
LỜI TOÀ SOẠN
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn nghịch lý: nguồn cung dồi dào, giá nhà tăng không ngừng nhưng nhà ở vừa túi tiền - phân khúc vốn là xương sống của mọi đô thị bền vững - lại dần biến mất khỏi bản đồ phát triển.
Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức giữa tháng 10/2025, đã phơi bày sự thật: Cơn khát nhà ở không chỉ là câu chuyện của thị trường, mà là vấn đề an sinh và công bằng xã hội.
Từ các phát biểu của diễn giả và chuyên gia, tuyến bài này tái hiện bức tranh toàn cảnh về cuộc khủng hoảng nhà ở: Vì sao thị trường bị méo mó, đâu là những chính sách chưa hiệu quả, và quan trọng hơn là làm thế nào để đưa giấc mơ an cư trở về với người lao động.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển dòng tiền rõ rệt giữa Hà Nội và TP.HCM. Trong khi phân khúc chung cư tại Thủ đô tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ấn tượng, nhiều nhà đầu tư Hà Nội lại "ồ ạt" chuyển hướng về TP.HCM mở rộng với cơ hội sinh lời cao.
Văn Phú kiên định kiến tạo không gian hài hòa giữa các yếu tố con người, môi trường và không gian cho cư dân trong chiến lược phát triển các dự án trọng điểm tại thị trường phía Nam.
Thông tin Sunshine Group “bắt tay” BWH Hotels - tập đoàn quản lý khách sạn danh tiếng toàn cầu - để đưa tiêu chuẩn vận hành WorldHotels vào hai dự án Noble Crystal Long Bien và Noble Palace Tay Thang Long đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường bất động sản hạng sang tại Hà Nội.
Vướng mắc về pháp lý và giá đất liên tục tăng cao trong khi nhu cầu lớn là những nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp không mặn mà với việc làm nhà ở vừa túi tiền.
Hyosung Vina báo lỗ 1.885 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2025, nâng tổng lỗ lũy kế lên hơn 19.200 tỷ đồng, khiến đơn vị kiểm toán cảnh báo rủi ro về khả năng hoạt động.
Bứt phá với kết quả kinh doanh tăng trưởng ấn tượng trong 9 tháng đầu năm, lợi nhuận trước thuế SHB đạt 12.235 tỷ đồng, cao hơn 36% so với cùng kỳ. Ngân hàng tiếp tục lên kế hoạch tăng vốn mở rộng hoạt động kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh để tạo đà tăng tốc cùng nền kinh tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển dòng tiền rõ rệt giữa Hà Nội và TP.HCM. Trong khi phân khúc chung cư tại Thủ đô tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ấn tượng, nhiều nhà đầu tư Hà Nội lại "ồ ạt" chuyển hướng về TP.HCM mở rộng với cơ hội sinh lời cao.
An toàn tâm lý là động lực nuôi dưỡng sự chính trực, đổi mới và bao dung, từ đó làm nên khác biệt của một tổ chức thật sự phát triển, trong kỷ nguyên AI.
Văn Phú kiên định kiến tạo không gian hài hòa giữa các yếu tố con người, môi trường và không gian cho cư dân trong chiến lược phát triển các dự án trọng điểm tại thị trường phía Nam.
