Cần một quy hoạch dài hạn cho 'thành phố sân bay'

Mặc dù dự án sân bay quốc tế Long Thành chưa được khởi công nhưng với kế hoạch đầy tham vọng được bàn thảo trong các chương trình nghị sự từ Trung ương đến địa phương trong thời gian qua đã thu hút sự quan tâm rất lớn của giới đầu tư bất động sản.

Theo quy hoạch, sân bay quốc tế Long Thành nằm tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, có quy mô 5.000ha, công suất 100 triệu hành khách và 5 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Khi đi vào hoạt động, sân bay sẽ trở thành trung tâm của “thành phố sân bay” và là tâm điểm kết nối giao thương của cả khu vực Đông Nam Bộ. 

Qua quan sát, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận giá đất tại Long Thành đã tăng phi mã trong mấy năm trở lại đây mặc dù chưa rõ bao giờ sân bay sẽ hoàn thành. Nhiều sàn giao dịch, nhân viên môi giới đã đổ về Long Thành nhằm tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Giá đất Long Thành từ năm 2018 đến 2019 đã tăng gấp đôi. Giá đất năm 2018 khoảng 8 - 15 triệu đồng/m2 đây đã là mức rất cao so với giai đoạn trước. Song đến năm 2019, giá đất thậm chí còn tăng vọt lên mức 30 triệu đồng/m2. Năm nay, dù bị ảnh hưởng từ Covid-19 nhưng giá đất Long Thành vẫn ghi nhận sự tiếp tục tăng so với năm 2019. 

Sự quan tâm của nhà đầu tư đối với bất động sản Long Thành cũng có sự gia tăng đột biến trong hai năm qua, theo thống kê của trang thông tin Batdongsan.com.vn được Phó tổng giám đốc Nguyễn Quốc Anh tiết lộ tại tọa đàm: “Bất động sản Long Thành cất cánh cùng sân bay” do tạp chí Reatimes tổ chức.

Có 5.000 tin về Long Thành đăng trên batdongsan.com.vn vào tháng 10/2018 nhưng con số này đã tăng gấp đôi lên cùng kỳ năm sau. Lượng truy cập của khách hàng tìm kiếm các bất động sản ở Long Thành cũng rất cao, trung bình từ 8.000 - 10.000 lượt/ngày.

Ông Quốc Anh cho biết, mặc dù thời gian qua do ảnh hưởng của Covid-19 nhưng sự quan tâm của các nhà đầu tư đối với bất động sản Long Thành vẫn giữ ở mức ổn định, sụt giảm không đáng kể.

Ông Đính cho rằng, Long Thành có sức hút đối với giới đầu tư là do quy hoạch xây dựng sân bay. Trong tương lai không xa, nhu cầu sở hữu nhà đất để phát triển thương mại - dịch vụ và các loại hình kinh doanh tại đây sẽ tăng vọt. 

Theo tính toán của TS. Lê Xuân Nghĩa, nếu hoàn thiện xong sân bay thì ít nhất sẽ có 2 vạn người lao động phục vụ cho cả sân bay, cơ sở hạ tầng xung quanh và hậu cần, kéo thêm gia đình họ là khoảng 4 - 5 vạn người. Do đó, ngay khi sân bay Long Thành vận hành đi vào hoạt động sẽ cần một số lượng rất lớn nhu cầu về nhà ở, thương mại dịch vụ.

Một lý do khác theo ông Đính là trong nhiều năm qua, huyện Long Thành được biết đến với nhiều ưu thế nổi bật cùng tiềm năng, sức bật lớn trong mọi mặt từ kinh tế, hạ tầng, đô thị, giao thông kết nối. 

Dự án sân bay Long Thành nằm cách trung tâm TP. HCM 60km về phía Đông và đây là cửa ngõ giao thương quan trọng với các nút giao thông lớn như: TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Bến Lức - Long Thành, Dầu Giây - Đà Lạt, Dầu Giây - Phan Thiết, Biên Hòa - Vũng Tàu, đường vành đai 3 và 4…. Với hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện, Long Thành dễ dàng kết nối giao thông với TP. HCM và các đô thị lớn của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Vì vậy, dự án sân bay quốc tế Long Thành được xem là đòn bẩy tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản của khu vực.

Thêm một nguyên nhân khác là do TP.HCM đề xuất phát triển thành phố Thủ Đức và nếu ý tưởng này được phê duyệt thì đây chính là thành phố về tài chính, đào tạo ra lao động chất lượng cao. Tham vọng của đề án là khu vực này sẽ mang đến giá trị GDP rất lớn, ưu tiên phát triển các trung tâm tài chính, sáng tạo, công nghệ và sẽ thu hút hàng triệu lao động chất lượng cao có thu nhập cao, nhu cầu chất lượng sống cao. 

Trong khi đó, nếu phát triển nhà ở cho nhóm lao động này tại TP. HCM thì sẽ rất khó vì không còn quỹ đất. Đây chính là cơ hội cho các vùng giao thoa như Bình Dương, Đồng Nai. Vì thế, không chỉ bất động sản Long Thành mà cả khu vực phía Đông Nam bộ đang có hiện tượng tăng giá.

Mặc dù giá đã tăng mạnh nhưng theo khảo sát của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, giá đất tại Long Thành vẫn ở mức tương đối thấp, nhiều khu vực chỉ từ 20-30 triệu đồng/m2. Với sự phát triển nhanh về cơ sở hạ tầng như hiện tại của địa phương, nhiều chuyên gia dự đoán, mức giá đất khu vực cận sân bay có thể sẽ tăng nhanh. Vì vậy, đối với các nhà đầu tư, đất nền Long Thành đang trở thành kênh đầu tư hấp dẫn. 

Bên cạnh đó, ông Đính cũng cho rằng, sức hút của bất động sản Long Thành không phải chỉ đến từ kế hoạch xây dựng sân bay mà do dự sự khan hiếm nguồn hàng. Nguồn cung bất động sản từ TP. HCM thời gian gần đây rất ít trong khi giá bất động sản đang tăng rất mạnh và có sự tăng ảo. Do đó, các nhà đầu tư đang có xu hướng đến các vùng đất mới để tìm kiếm cơ hội và Long Thành là một điểm đến hấp dẫn.

Cần tầm nhìn dài hạn

Ghi nhận sức hút của bất động sản Long Thành và khẳng định ở Việt Nam nếu có một đô thị nào mới và lớn trong 50 năm nữa thì chỉ có thể là Long Thành vì không còn nơi nào còn đất, có vị trí đẹp và nhiều thuận lợi về hạ tầng, vị trí, song theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Long Thành cần thời gian dài để phát triển.

Vị chuyên gia này cho rằng, Long Thành là một thành phố của nhiều tiềm năng song lại đặt ở trong khu vực phát triển nông nghiệp. Nên chăng, Chính phủ, Trung ương cần có những quy hoạch dài hạn cho khu vực này. 

Các nhà đầu tư về khu vực này cũng cần có tầm nhìn dài hạn và quỹ vốn lớn để sẵn sàng phát triển trong thời gian dài vì có thể sẽ phải tự quy hoạch đầu tư hạ tầng, mở thêm các đường, trường, trạm.

Ở khía cạnh khác, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, câu chuyện phát triển thành phố sân bay của Long Thành mặc dù rất hấp dẫn nhưng thực tế, mô hình này không có tiền lệ ở Việt Nam. Tất cả các sân bay đã xây dựng tại Việt Nam hiện nay chưa hề có thành phố sân bay. Tiềm năng, cơ hội của Long Thành là rất lớn, nhưng theo ông Ánh, đây là mô hình hoàn toàn mới nên sẽ cần nhiều yếu tố đi kèm, xây dựng để có thể phát triển.

Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành, nguyên Viện trưởng Viên nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng cho rằng, xây dựng sân bay và phát triển thành phố sân bay Long Thành là một bài toán rất lớn, đòi hỏi sự vào cuộc của các bộ ban ngành liên quan, và các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, vấn đề quy hoạch cần rõ ràng, minh bạch.

Theo ông Thành, quy hoạch thành phố sân bay vẫn là vấn đề lớn. Sau đó còn rất nhiều vấn đề liên quan khác như sự tham gia của các tập đoàn, doanh nghiệp đến đầu tư, rồi vấn đề dịch chuyển dân cư, vấn đề năng lực quản lý của bộ máy địa phương gắn với kết nối vùng TP. HCM, Đồng bằng sông Cửu Long và cả nước.