Cẩn trọng với những dự án 'ma' trong cơn sốt đất

Từ cuối năm 2017, đầu năm 2018, thị trường bất động sản với cơn sốt đất càn quét khắp các tỉnh vùng ven đang dấy lên nhiều lo ngại "vỡ bong bóng" đất nền và rủi ro cho các nhà đầu tư. 

Theo dữ liệu của Savills, tại quận vùng ven có quy hoạch tốt, giá bán đất nền đã tăng 5% - 15% theo quý và 15% - 25% theo năm. Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, hiện đã xuất hiện sốt đất tại một số các tỉnh phía bắc như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh. 

Đất nền tại các tỉnh thành này đang có sự điều chỉnh giá mạnh so với các năm trước. Tại Thái Nguyên, mức giá đất nền trong nửa đầu năm 2018 giao động từ 3 – 10 triệu đồng/m2, tăng so với cùng kỳ năm 2017 là 15%.

Đáng chú ý, tại TP. Nha Trang, tính đến cuối năm 2017, giá đất tại thành phố này đã tăng gần 100% so với cùng kỳ 2016 và tăng khoảng 40 – 50% so với 6 tháng đầu năm 2017. Giá đất nền Đà Nẵng cũng biến động mạnh, tăng khoảng 7 – 8 lần so với năm 2012 và tăng khoảng 25% trong năm 2017 so với năm 2016.

Trước đó, khi cơn sốt đất nền tại các địa phương dự kiến trở thành các đặc khu kinh tế Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc chưa được kiểm soát, giá đất tại đây cũng tăng nhanh chóng mặt. Tại thị trường Vân Đồn đầu năm 2018, giá đất đã tăng khoảng 5 - 6 lần giá trị so với hai năm trước, giá đất giao động từ 20 - 50 triệu đồng/m2. Còn tại Phú Quốc, giá đất cũng liên tục tăng nhanh từ 10 - 20 lần chỉ trong thời gian ngắn. 

Trước thực trang giá đất tăng mạnh, không ít nhà đầu tư do không nắm được thông tin thị trường, "tin tưởng nhầm" các sàn giao dịch bất động sản, chủ đầu tư thiếu chuyên nghiệp đã bỏ tiền mua những dự án "ma", dự án không có đủ cơ sở pháp lý dẫn đến những hậu quả nặng nề.

Điển hình như trên thị trường bất động sản Nha Trang, mới đây, Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an tỉnh Khánh Hòa có văn bản đề nghị truy tìm đối tượng truy nã về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến dự án khu biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang.

Theo đó, mặc dù khu biệt thự Ocean View Nha Trang không được phép phân lô bán nền, chưa được phép huy động vốn nhưng chủ đầu tư vẫn lừa đảo nhiều cá nhân, doanh nghiệp mua nhà. Thâmh chí một lô đất thuộc dự án đã được đơn vị này bán cho nhiều người, sau đó "ôm tiền" bỏ trốn.

Trước thực trạng này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc nhiều nhà đầu tư "gặp nạn" trong cơn sốt đất không phải là chuyện mới trên thị trường bất động sản. Trước đó, đã có những bài học lớn từ cơn sốt đất tại Ba Vì, Mê Linh, Đông Anh từ nhiều năm trước. Người dân thấy có lợi nhuận cao, cơ hội đổi đời sau một đêm thì đổ xô đi mua đất, tranh nhau mua, chưa lường trước được hệ luỵ.

Đó là những bài học trong quá khứ khi hệ thống pháp luật chưa có những quy định cụ thể về việc điều kiện được mở bán của một dự án. Còn hiện nay, luật đã có những điều chỉnh rất rõ ràng về việc khi nào dự án được chuyển nhượng đất đai, được bán nhà hình thành trong tương lai.

Ví dụ với đất nền, muốn chuyển nhượng phải có quyền sử dụng đất, phải giải phóng mặt bằng và đầu tư một phần hạ tầng theo đúng tiền độ dự án thì mới được chuyển nhượng,

Đối với nhà ở chung cư, ngoài việc phải có quyền sử dụng đất thì dự án phải có giấy phép xây dựng, phải xong móng và bảo lãnh của ngân hàng về điều kiện triển khai. Đồng thời, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2013, trước khi mở bán, dự án phải thông báo cho các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng, và nhận được thông báo được phép kinh doanh thì chủ đầu tư mới được kinh doanh.

Quy định pháp luật đã rất rõ, tuy nhiên theo ông Hà, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẽ vẫn vấp phải các trường hợp đầu tư tại các dự án chưa đủ pháp lý, thậm chí là xuống tiền rồi nhưng 10 năm nữa vẫn chưa lấy được đất do dự án chậm bàn giao hoặc không thể bàn giao vì chủ đầu tư không còn có khả năng triển khai dự án, hoặc cũng có thể là mua phải các dự án "ma", không có thật.

Cũng theo vị chuyên gia này, việc đầu tư là muôn hình vạn trạng, có thể sai phạm từ các chủ đầu tư và sàn giao dịch làm ăn không nghiêm túc. Ví dụ như khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh thì nghười ta nghĩ ra cách là góp vốn đầu tư, rồi hứa mua hứa bán, đặt cọc.

Tuy nhiên, nhiều trường hợp, nhà đầu tư biết rõ dự án sai phạm nhưng vẫn chấp nhận xuống tiền vì tham lợi nhuận. Nếu dự án trót lọt, giá đất tăng 200 - 300%, chính họ sẽ có lợi nhuận rất lớn. 

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam cũng cho rằng, đối với một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, việc đầu cơ đang tạo gánh nặng rất lớn cho nền kinh tế.

Theo vị chuyên gia này, khi nhà đầu tư mua đất để đó, đợi giá đất tăng cao để bán lại lấy lãi, giá trị gia tăng của khu đất đó sẽ thuộc về người dân, không mang lại giá trị gia tăng cho xã hội.

Trong trường hợp những nhà đầu tư này sử dụng đòn bẩy tài chính, vốn vay ngân hàng, nếu "mưa thuận gió hoà", thị trường tốt thì không sao, nhưng nếu thị trường không tốt, dự án không bán được khiến nhà đầu tư mất khả năng trả nợ, ngay lập tức nó sẽ trở thành một cục máu đông rất lớn trong ngân hàng, gây gánh nặng cho nền kinh tế, ông Khương nhận định.

Do đó, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, đối với nhà đầu tư, không ai cấm việc đầu tư nhưng phải đầu tư tại các dự án chắc chắn về pháp lý, đầu tư theo đúng quy định của nhà nước, tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật, không nên nghe theo các sàn giao dịch, theo bạn bè, đầu tư theo tâm lý đám đông dẫn đến tiền mất tật mang. 

Nếu nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ, phần thiệt luôn thuộc về chính họ, bởi nếu kiện ra toà, do chủ đầu tư đã mất khả năng thanh toán nên việc khách hàng được hoàn trả tiền cũng rất mong manh.